房地産的“春夏秋冬” 2022觀點年度論壇廣州圓滿閉幕

（2022年4月12日·廣州）四月的廣州，氣溫迅速攀升上30度，2022觀點年度論壇經過延期後正式開幕。

與往年不同的是，旁邊的方艙醫院正如火如荼建設中。

受近期疫情影響，更多嘉賓選擇線上的方式與大家見面，但這並不會影響論壇現場的激烈交流與讨論。

今年是特别的一年，一方面，疫情仍舊對經濟帶來壓力，于房地産而言，原本預判的小陽春並未出現；另一方面，企業暴雷不斷、業績大幅下跌、市場信心斷崖下行，房地産正經歷着從未有過的起伏跌蕩。

好消息是，今年以來宏觀政策已經“穩”字當頭，穩中求進、“六保”“六穩”放在更加突出的位置；于房地産，目前為止已經有65個地方政府出台穩樓市和拉動需求等優化政策。

面對行業前景的不确定，這樣一場交流顯得尤為珍貴。

支柱産業

房地産正經歷着前所未有的艱難時刻。即便如此，房支柱行業的地位依然受到多位嘉賓認可。

國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家邱曉華從經濟、産業、就業、财政角度進行分析：經濟角度，房地産貢獻了投資1/3；産業角度，60多個行業跟房地産息息相關；就業角度，直接和間接就業人數以億為計，對解決就業作出了巨大貢獻；政府财政角度，每年賣地收入就是數萬億。

因此他認為，房地産對經濟貢獻、民生改善、經濟社會面貌的改善都起到了極其重要作用，但時代的變化會令房地産的作用随之改變。

從房地産融資“三線四檔”管理，到房地産貸款集中度管理，再到排查違規信貸進入房地産領域，多項政策累加，一些企業猛然感到還債壓力和現金流危機，有的“躺平”，有的“爆雷”。

萬科董事局主席郁亮在年度總結會上将目前房地産行業稱作“黑鐵時代”。

從“黃金時代”到“黑鐵時代”，他明示行業規模将萎縮，大家要開始過收入下調、利潤下調、工作強度加大的苦日子。

這一觀點並不能夠獲得所有人認同，邱曉華便是其中之一。

他以社會發展進程為例：“雖然我們認同出現老齡化，人口增長放緩，但不可否認中國的城市化進程還遠遠沒有結束，中國的工業化進程也還沒有完全完成。”

這位學者更樂于從宏觀層面與大家進行分享，在他看來，房地産成長空間並沒有結束，仍具備成長的空間和市場，只是增長放緩了。

“我認為，中國房地産在未來5-10年還是有保持平穩增長的市場空間，要做的就是怎麼樣去呵護，不要去折騰。”

中城新産業控股集團有限公司董事長劉愛明認同邱曉華的判斷，在他看來，房地産未來依然是支柱行業，支柱就像一個樓的柱子，起的是穩定作用，很多政策初衷也是為穩定市場。

他與邱曉華同樣用了“呵護”一詞：“如今要做的，就是呵護好這個行業，讓它在國民經濟發展中起到定海神針的穩定作用。”

新世界中國華南區域總經理梁國強則認為，現在進入房地産新階段，商業模式将會徹底的告别粗放式的、規模式的增長；在住房市場會産生新的産品變革，也會實現真正的一個價值需求的導向，進入到品質為王的時代。

多元化尋路

的确，房地産行業的重要性仍不可忽視。

會議一開始，中國房地産業協會原副會長長朱中一仍對未來發展應抱有信心：“為滿足人們日益增長的美好生活的需要和順應相關産業的發展，房企可向房屋租賃、維修、社區管理、物業服務、養老服務、産業地産、文旅與健康地産、物流地産等方面延伸與發展。”

進化論中，能夠生存下來的，往往不是最強壯以及最聰明的物種，而是那些最能适應變化的物種。

“盲目多元化是找死，不做多元化是等死。”廣東省房地産研究會執行會長韓世同指出。多元化的探索從幾年前就開始進行，但就目前而言，成功的多元化案例並不太多。

中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長蔡雲已連續多年參與會議並為行業建言，她分享了房地産實現多元化的幾個路徑：第一，有現有的資源和優勢共享；充分利用現有資源，加強企業的競争力；擴大企業經營的規模和成長；培養企業新的增長點。

上海證券有限責任公司首席分析師金文曦與蔡雲的看法有相同之處，他警示：“多元化要從自身優勢區域進行拓展，不要貿然進入一些看似很好的領域。”

在他看來，代建是目前方興未艾的一個多元化領域。

“輕資産正當其時，代建是一個良好的出路。”金地集團開發管理公司副總經理王英臣是代建領域的專家，他稱金地希冀在代建尋找第二曲線和新賽道，比如産業園+運營的代建服務、存量改造的代建服務、村集體或者是集資建房類的代建服務、城市地標的代建服務等。

産業地産是另一個重要的多元化發展方向，但這一方向因專業性和資金投入存在較高壁壘。

今年是中城新産業董事長劉愛明創業的第七年，他演講的主題是“窄門之路 踐行漸寬”，多年來，他将産業地産稱做“窄門”，因為這條路很難走。

中城新産業是部分開發商認識“産業地産”的窗口，碧桂園、華潤、中海、保利、奧園、深城投、萬科等都有深度合作，會上他分享了和華潤置地打造産業平台的原因：“做一個新的領域産業地産，初心要正。除了央企的品牌、資源，更重要的是做産業+的過程，能夠在一套産業服務體繫下功夫。”

過冬能力

如果說早前的主題演講嘉賓認為房地産業仍大有可為，奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強的發言更悲觀一些。

他對房地産行業短期發展較為看淡，認為現在房企問題已經從信用端向銷售端轉移，靠自身造血功能很難恢復，只能希冀一些更為猛烈的政策出台。

但周期性行業有着“春夏秋冬”，冬天卻不是末日。

蔡金強亦指出，房地産本身就是一個周期性的行業，有時候各領風騷三十年，在這一段時間，中短期會有大量的民企被淘汰，而存活在之後事實上又會煥發出新的生命力。

過冬並不可怕，重要的是要具備過冬能力。

最後一場主題讨論會的主題被定為“冬天法則”，參與讨論的有世聯行首席技術官黎振偉、濱江暖屋總經理陳馳、方隅控股CEO陳堅、金地商置财務管理部總經理兼金地草莓社區總經理霍炳輝、波士頓咨詢董事總經理郭屹與東方置地副總裁、商管公司總經理王俊標，他們各自分享了在長租公寓、商業地産運營上的探索。

會上，郭屹分享了四個房企需要具備的能力：第一，穿越周期的能力，未來對房企來說最重要的核心轉型的方向是如何創造價值；第二，整體運營的能力，比如商場、産業園區、代建項目管理運營等，運營的能力更多是從效率中創造價值；第三，資管打通的能力；第四，數字化能力。