年度演講 | 蔡金強：明日之後

蔡金強（奧陸資本總裁兼首席投資官）：謝謝主辦機構的邀請，今天很荣幸。

大家如果看這個主題，你會發現這個主題叫“明日之後”，這不是危言聳聽。去年5月份我幫一個機構做這個題目的時候，我說的是至暗時刻準備到來，當時主持人還認為我有一點悲觀，現在我這個題目叫明日之後，意思就是說房地産行業現在正在面臨一個驚天動地的狂風暴雨式的供給側結構改革，所以整個局面非常嚴峻，我大概簡單說一下現在市場上發生的情況跟大概未來一年多的展望。

生死存亡之秋、強有力的救市勢在必行，還有一個展望，我分這三部分來說。

目前行業正在爆雷接近30家，接近整個行業銷售的2成左右。這個數字還是虛的，因為有一些公司是接近在爆跟不爆之間，比如說世茂、融創等等，這是比較邊際性的。如果說把這些邊際性的嚴格來說，事實上真正行業爆雷的企業應該有36—37家，應該占到整個行業的3成多。3成多是怎樣的概念？因為咱們這個行業之前國企大概占了銷售額的4成左右，也就是民企大概是6成，也就是這些民企正式爆雷已經接近一半，所以大家大概可以看到情況嚴峻的程度。尤其在這些民企前20名里面，基本上爆雷爆了一半以上，這是這個行業一個特别嚴峻的現狀。

行業現在除了債務爆雷以外，大量的地産公司都無法出報表，2021年的年報大概有一般地房企都沒有辦法出報表，或者審計師有保留的意見，或者說有經營的擔心。這個事情事實上不太好解決，因為它有三個問題，第一就是資産負債表的現金怎樣去界定？因為去年開始發現資産負債表上的現金真正可用的部分是小到離奇的，這部分真實能動用的可能只有報表上的10%左右，還有表外負債，這些都是很難解決的，這是一些會計報表的東西。

更為嚴峻的東西是這個，去年我在參加不同的論壇或者讨論會的時候，我一直都是在強調，當時9月份、10月份市場還是可以救過來的，因為當時更多是一個信用的問題，也就是這些地産公司公司債各方面大幅下跌，沒有辦法剛兌，當時是可以救過來的，我的看法是，這個就像病人身體一樣，如果這個病出現轉移，一旦轉移到銷售，銷售出現雪崩很難救回來。現在這個病已經從信用轉移到了銷售的血崩上面，所以這個問題就變得很難解決，因為資金的缺口非常大，已經不是放寬一點點了。而且這個病還比較嚴峻，1—4月份跌幅太驚人了，而大家别忘記地産公司資金來源有70%—80%都是來自于預售款，現在出現這麼大的缺口，已經從信用端向銷售端轉移，所以我覺得民企的生命是在跟時間賽跑，靠它自身造血功能的恢復應該是很難做的。

所以這種情況下你要靠擠牙膏政策的放松把市場救回來應該是不可能的，現在真正能熬過這個大風暴的民企兩只手都數得過來的，所以這個情況民企基本團滅的，民企的生命是在跟時間賽跑，而政策是在擠牙膏的進行。銷售的血崩造成的資金缺口不是放一點按揭就可以彌補的，現在的問題是銷售什麼時候能回暖？而且現在還有一個比較嚴峻的東西，就是整個房地産公司3月份美元債出現了一個剛兌高峰期，下一個高峰期是7月份，哪怕熬過了3月份，7月份的檻怎麼過，這也是一個很大的問題。所以我們認為整個行業靠自身的恢復是非常困難的時候，所以我個人覺得在這個時候一些更為猛烈的救市應該是可以期待的，除了限購、限貸、按揭貸，開發貸，在未來一個月更為猛烈的政策是可期的，如果不出來的話應該是會團滅的，哪怕現在事實上已經接近團滅的狀态。所以在未來的一個月，我們覺得應該可以看到一些重點政策的出台。

我再說一說潛在性的一些政策。

我們覺得在未來一個月左右應該會見除1線、極少數1.5線城市以外，大部分城市都會放開限購、限貸政策，現在像福州、哈爾濱、鄭州、蘭州這些都已經出了類似的政策，這兩年蘇州跟南京都有局部放開，蘇州跟南京是比較有代表性的，因為這兩個是1.5—2線里面比較重要的城市，所以後續可以期待2線城市，甚至1.5線城市在限購方面會放開。

政府在土地方面也會有一些更有利的政策，比如說限價，土地垮支付方式。降低降準，在按揭開發貸發力補充流動性。甚至未來一個月，我們覺得預售資金的監管應該包括局部性的放開一些，因為這個東西屬于不放開嚴格性很少有地産公司能夠存活下來。長期一點，像金融穩定基金也在進行的過程當中，而且這一兩天我得到一個信息，政府在退稅方面也在加強，最近有不少房企應該都有收到政府的一些退稅。比如說那個項目之前是虧損了，可是他提前交了很多土征稅或者其他稅收進去，以前是拿不到，現在都有一定程度的返還，所以我估計在未來一個月會出現非常猛烈的救市。但是我個人也傾向比較悲觀的，因為我個人覺得輕微有點來不及，這不是悲不悲觀，而是事實上就是這樣一個情況，而且疫情讓整個樓市小陽春推遲了。當時我覺得5月份會有小陽春，現在覺得5月份或者6月才有小陽春，因為疫情讓銷售的回款推遲了大概兩個月左右，但是5月底或者6月份還是有小陽春，因為前面累計了太多潛在性的需求，再加上大量政策出來，所以在銷售上應該在5月底6月應該還是能看到一些小陽春。

一二線城市率先反應，二手房會更加明顯。為什麼？因為現在太多公司爆雷，尤其民企。真正行業的銷售回暖可能要到四季度中後期了，也就是10月、11月，因為5、6月份的回暖也只是一個小陽春而已，後面可能還會重新起起伏伏，真正的回暖得到年底，年底可能才會全面性的回暖。

到時候的回暖除了一些政策的驅動以外，還有另外一個主要的因素是因為供應大量的銳減，造成一二線城市供應大量不足，這樣才可能會催生全面性一線城市、二線城市在今年年底的回暖，所以這個回暖真正的時期大概要到四季度左右，這對于房企來說，尤其是民企來說是非常非常困難的一個情況，這也是我們為什麼比較悲觀的，也就是陸續會有一些民企爆雷，因為實在是未必能撐到那個時候。

我們覺得去年下半年跟今年是海嘯式的供給側改革，大量的民企會退出市場或者被淘汰出去，這可能也是政府想去杠杆、去泡沫的手段，這也沒有辦法。另外國企跟城投會成為整個市場的主導，整個市場明年之後大概國企跟城投會成為整個市場銷售的主導力量，以前民企占2/3，可能以後國企、城投會成為2/3。

最後說一句，民企也沒有必要非常悲觀，因為房地産本身就是一個周期性的行業，有時候各領風騷三十年，前二十年可能是民企大行其道，這幾年可能是國企或者城投，但是過幾年以後整個行業找到新的平衡以後，民企的生命力又會煥發出來。所以我個人覺得沒有那麼悲觀，只不過在這一段時間，中短期會有大量的民企被淘汰，而存活在之後事實上又會煥發出新的生命力。

謝謝！