2022觀點年度論壇 | 主題讨論會之一：多元破局

主持嘉賓：

廣東省房地産研究會執行會長 韓世同先生

上海證券有限責任公司首席分析師 金文曦先生

讨論嘉賓：

金地集團開發管理公司副總經理 王英臣先生

中海商業OFFICEZIP全國高級總監 李雪瑞女士

韓世同：大家好，剛剛聽了蔡雲秘書長，還有劉愛明他介紹産業園方面的發展，我們看到蔡雲秘書長從理論方面，從指導、原則這方面為大家探讨多元化破局它的可能性以及它的風險所在，我覺得講得非常透徹，因為他站在全國的視角上去探讨這個事情。劉愛明先生前幾年也主持過産業地産的論壇，我們剛剛一看這幾年他完全沒有閑着，跟華潤，跟政府一起做了大量的産業園。産業園其實是非常非常難做的事情，我看到劉總他甚至提出來，即便是銷售型的也可以持續發展，我覺得這個是非常好的。

關于多元化，我們幾乎看不到很多的成功先例，包括恒大很多的問題也出在多元化上面，所以多元化我們一定要來探讨，怎麼樣把多元化跟專業化結合到一起，我覺得盲目的多元化恐怕是找死，要是不做轉型，不做多元化可能是等死。再一個肯定不能用住宅地産的思維去開發，其實除了商品住宅，其他都差不多是産業的，就是不可以快速周轉的，就是要一次性大額的投資，要靠慢慢的回報。所以我剛剛聽劉總介紹的一些非常好的經驗，包括前幾年我跟黎總一起去凱德拜訪，它就是用私募REITs來做的，幾乎好的項目可以不用銷售，所以我覺得要創新融資模式。前幾年我們也強調，不能要用債務融資，能不能用股權融資，其實REITs就是私募基金的方式，你如果有能耐就領頭，你看華潤其實就是非常有勢力。張一平好像跟啟迪也沒有合作下去，啟迪沒有強大資金做支撐的話，你要發展産業談何容易，恒大也是沒有實力，我覺得不能太多面的發展，選一個賽道就不錯了。香港很穩定，它可能通過住宅地産發展之後自己搞一個寫字樓，寫字樓肯定是重資産，這樣負債率也不超過30%，這個就非常好。

我就先說這麼多，一會兒我介紹一下中海和唐總這里，我現在把主持交給我的拍檔金文曦先生，他是上海證券首席分析師，由他來主持一下，一會兒由金地的王總先談談，我們探讨一下怎麼樣破局，既不找死，也不等死。

金文曦：剛剛韓會長提到這次疫情影響蠻大的，我本人也是因為在上海，封得比較厲害，現在處于一個觀察階段，此次也是非常荣幸能夠參與到觀點年度論壇的交流和主持活動。

我想簡單講幾個點，也引出後面金地的王總。

首先剛剛韓總提到了多元化，從資本市場角度來講多元化這一塊，過去幾年大部分房企經歷了黃金十年的圈地運動，這樣的情況下，實際上當時的使臣傾向于規模體量比較大的，同時也是利用資本市場，利用債務杠杆起來了房企。在去年年度策略當中我們也提到關于整個杠杆周期，從早期的債務杠杆到權益杠杆，也就導致了去年恒大的爆雷事件，導致産業鍊下屬大量企業出現了債務危機。我們自己判斷，也是從未來十年當中比較大的點就是權益杠杆，權益杠杆這一塊也引申到王總提到的代建，我們自己判斷代建其實是屬于權益杠杆達到一個極致水平的標志。大家知道，從2017年開始整個土地價格上漲之後，實際上大量的房企采用了合作拿地，權益杠杆相對來講各家使用比較多，特别是資金實力不是非常雄厚，但在當地有一定的品牌口碑，區域範圍内有一定客戶資源的房企，他們可以通過輕資産，包括小股權的方式進行操盤，或者進行合作開發。

這個問題我們自己覺得，大的趨勢肯定是往這個方向去走，但是近兩年，特别是這段時間房地産信用爆雷這邊，權益杠杆也會受到一些影響，有兩個原因：第一個這波爆雷之後，今年上半年出的並購貸，往往接可能的項目端小股權可能只有20%或者10%的水平，這里面涉及的利益方會比較多，這也是我們自己感覺從集中供地之後，更多的國企和央企更傾向于拿集中供地項目的主要原因。

回到多元化的角度來講，傳統的杠杆已經在往輕資産方式去走，經營方式上多元化的點可探索的也比較多，比如說産業園模式以及做得比較多的像香港靠攏的商業管理模式，包括國外地産金融、地産基金的模式。再加上前兩年開始，包括今年REITs這一塊，我們也從幾個方面來看。

第一個是從整個大的多元化的背景，首先還是集中在一個點，就是從自己優勢區域做拓展，千萬不要貿然進入一些看似很好的領域，因為從很多的經營層面上來講，可能覺得挖一些人過來就能做，實際上不是這樣的，第一個還是要有標杆項目做支撐，第二個還是要因地制宜進行相應的配套，所以還是要結合各家房企自身過往的運營經驗以及資源優勢來做布局，這是我們比較關注的第一個點。

第二點就是目前從各個領域當中資本市場比較關注或者說可能會在市場得到大估值的領域。其實産業園這個模式應該來說不是說非常新穎，這些年多這麼多家企業無論重的、輕的都做過，我們研究下來大家對于産業園類的資産還是比較謹慎，包括對相應的股權投資。大家都知道其實産業勾地還是比較容易的，後期能不能形成正向循環還是值得去詳細探讨的，而且它的可復制性並沒有大家想象的那麼強。所以這個領域我們覺得多元化現在的壓力還是不小，可能現在以國企和民企合作的項目會比較多，大家單一項目出表上市的估值，或者資金募資能力會更好一點。

再一個就是資本市場非常熱的物業管理闆塊，包括商業管理闆塊。這兩塊我們自己感覺，經歷了這麼一波周期，應該說從2018年之後其實整個市場還是非常熱的，到了這兩年，特别是當它的地産集團母公司開始出現債務危機之後，首先可能會抛售相應的物業管理的資産；第二個是可能會出現相應的物管和地産母公司之間現金流關聯性的業務問題，這一點也導致了去年整個闆塊出現了比較大的問題，所以這個闆塊還是要精挑細選，特别是今年還會有幾家龍頭大公司，包括像萬科或者其他大公司陸續會上，這也是一個闆塊最後一個投資的機會了。

第三個多元化的領域，我們自己覺得也是目前方興未艾的，就是後面王總會提到的代建這一塊。代建從上市標的來講還是比較少的，最早上的是綠城代建。代建領域剛剛也提到了，我們把它看成一種輕資産或者是權益杠杆，到一個極限水平之後可以進行輸出的一個模式。我們可以看到代建這一塊目前各家房企在體繫内都在進行培育和嘗試，真正實現規模化和全國化的輸出相應來講還不是特别多，我們自己感覺有幾個點：

第一從第三方數據來看，龍頭公司的市占率還是偏高的，這樣對很多經營者是有很多壓力的。

第二個像這一類公司，首先從母公司來講已經實現了2000多億的銷售規模了，兄弟公司或者是子公司代建這一塊，目前首先立足長三角區域，再往全國化擴張過程中綠城的品牌還是打得比較響。代建這一塊一個是操盤能力，再就是前端後端一體化解決方案，包括後端銷售能夠使用代建方的品牌，這個也是比較大的亮點。

第三個就是代建市場出現了一些新的變化，第一個是政府代建這一塊開始大量放量，也是結合到近期各級政府提到了保障房和公租房、廉租房的修建計劃。

我就講到這里，從具體業務端有請金地的王總詳細介紹，謝謝！

王英臣：大家好，我是金地管理的王英臣，金地管理是金地集團下面管理的代建業務平台，我從三個方面跟大家分享：第一個我理解的未來房地産行業多元化的趨勢；第二個就是在現在市場背景之下，現在行業背景之下輕資産的業務在市場的參與里面，主要參與的主體和呈現，它的作用會是怎麼樣的；第三個講講代建或者開發管理公司這一類的主體現在的發展和現在做的業務量，以及我們所謂的代建公司的多元化整體的路徑。

從我本人來說我有金融公司的經驗，有房地産重資産投資的經驗，現在在做輕資産的代建業務。在我理解多元化無外乎有三個方向：

一個是剛才各位嘉賓都提到了，未來和過往其實很多的地産同行都是跨界做多元化，跨界有成功的，有不成功的，其實挑戰更多是新興能力和整體戰略眼光。

第二個多元化更多是從整體的房地産開發商的角度來說把業務做寬，我們知道同業态角度，從品類角度是一種口徑，我們知道從住宅開始，很多同行已經涉及到大的商業地産，包括辦公、商場，整體承租這一類的。還有産業地産的投資，包括有一些體育類地産的投資，教育地産的投資，養老地産的投資，這個是整體把業務面做寬。我們現在還有一類，在整體房地産里面做深，在産業鍊里面我們知道從一個地産項目，不管是持有型的，銷售型的，從金融産品入手，從基金入手，從開發管理入手，到未來運營管理、物業管理，包括家裝服務，包括全程代建服務，這是一個做深的角度。

現在有些企業多元化是在争取多寬的方向，可以是重資産做寬，也可以是輕資産做寬。做深的角度更多是基于歷史上的經驗積累和專業積累，或者之前團隊經驗積累，沿着産業鍊進行做深的安排。

再一個現在行業出現了一個拐點階段，也就是說現在有幾個關鍵詞，第一個行業在降杠杆，行業低毛利時代基本出現，這個會帶來幾個變化：一個我們知道整體房地産開發規模從趨勢來說是長期維持頂部，或者維持一定規模基礎上運行的，這就會帶來整體社會上投資主體的多樣化。原來開發商是大而全，不管是售的還是持的，高杠杆之下其實都是開發商的角色從事這樣的主體。但是現在投資主體多元化在發生，一個是國企、政府在下場，不管是産業類還是工業類的投資。第二個剛才提到高杠杆之下現在要往低杠杆去轉，我們如果按照發達國家歷史階段來說，債轉股的投資，社會資本以權益性投資開始進入房地産。在這個基礎上我們知道會出現整體的管理賦能和對外輸出，自動會帶來輕資本的業務，在現在的市場環境下會出現變化。輕資産輸出有開發專業型的輸出，有運營管理型的輸出，有資産管理型的輸出，這是未來一個輕資産的方向。

第三個點，大家知道代建整體的方向或者市場上比較多的是商住代建和政府代建，這是市場上占比很大的方向。但從長期來說，存量和增量兩個會有一個整體逐步傾向的方向。金地整體多元化的發展方向，我們承接集團成功的管理經驗、管理體繫，嫁接兄弟公司的管理資源，我們其實是想在代建這一塊尋找第二曲線和新賽道，我們現在是代建+運營和代建+資本，這是一些方向。包括我們在找我們的新賽道和第二曲線，也尋找在代建領域新的方向，比如說我們做産業園+運營的代建服務，比如說存量改造的市場做一些代建服務嘗試。最後兩點，我們也在做村集體或者是集資建房類的代建服務，包括一些城市地標的代建服務。所以現在輕資産正當其時，而代建是一個良好的出路。

韓世同：謝謝。中海其實在住宅開發這一方面非常厲害，如果說萬科是北大生的話，中海就是清華生，一個是理科生，一個是文科生。剛才有一些綜合指標方面，住宅發展的非常非常好，但是近幾年中海也開始轉向商業，我看唐總介紹過，他們現在有幾百萬的寫字樓，這次就由李總代替唐總介紹一下。

李雪瑞：謝謝各位嘉賓，我是來自中海商業的李雪瑞，今天受唐安琪總的委托，非常荣幸來到今天這個圓桌論壇，我非常快的介紹一下我們公司以及我們所做的業務。

中海商業主要負責中海地産旗下持有型的辦公、購物中心、酒店，還有長租公寓這些業态。今天我們的主題叫做多元破局，我覺得多元破局對我們來講第一個要找到錨點，而我們的錨點就是聚焦本來的業務本身。以我們團隊所在的中海商務業務為例，中海商務持有一千萬體量的商業項目，其中辦公這一塊已經運營的項目接近400萬平米。2016年通過商務辦公的發展，目前已經在全國布局了30多個城市。

我們所謂的這個錨點是什麼？並不是今天有疫情就做多元破局。在2016年時候我們就在做自己本身業務的破局。2016年我們就捕捉到辦公其實發生了一些改變和變化，所以我們創立了自己的自有辦公品牌OfficeZIP，目前經過6年的發展，OfficeZIP集中的多種業态，同時孵化了自己的會議中心品牌、咖啡品牌、健身品牌、托育品牌。應該來講，我們都是抓住辦公商務客群的錨點做多元布局，所以OfficeZIP變成目前國内業态最豐富的自有辦公平台。

前面兩位專家講的是業務橫向的發展，去年開始在中資産和輕資産方面做了非常多的努力，不僅僅是在自己樓里面，我們也在别的業主方里面，比如說去年拿了北京非常核心地段西二環的一個項目，是原來的華聯商廈的一個城市更新項目，進行了全新商業模式商辦聚合體的改造。除了橫向上面的發展，在縱向上面也做了一些新的探索和嘗試，業務本身現在來講是一些小創新，什麼叫小創新？就是結合業務本身，其實我們服務的辦公人群是有一些小的幸福感的，比如說最近疫情的原因，所以我們同步做了一個特别有趣的探索和嘗試，我們邀請居家辦公的人群來參與我們的打卡式的趣味體驗，來了解每天在居家辦公里面每一位個體他的一些辦公效率的變化，對于空間理解的變化以及對于未來趨勢的一些前瞻性的體驗，為未來的辦公産品研發和行業趨勢提出一個判斷，我覺得這就是一個趨勢的小創新。

當然我們認為未來的創新還有什麼呢？一定要結合我們大的國家方針和策略，比如現在的低碳，比如說現在的ESG，我們現在所有新項目都是圍繞着低碳産品的發展來去做的，在不确定世界里面低碳一定是确定的多元化的抓手。

韓世同：非常感謝各位表達的意見，雖然現在嘉賓數量比較少，但是也能夠從中海、金地，還有上海證券的視角上透視一下多元化的路徑，謝謝大家。