年度演講 | 劉愛明：窄門之路 踐行漸寬

劉愛明（中城新産業控股集團有限公司董事長）：謝謝，觀點論壇每年我都參加，大家知道後來我只有出來做産業，6、7年我一路都是講窄門，因為這條路沒那麼好走，就要很堅定的走下去，每年我們都不斷實踐，不斷有一些新的體會，業務上不斷也有一些新的結果，今天利用這個機會跟大家匯報一下。

前面我在論壇當中說了這個觀點，2015年我出來創業的時候體會非常非常深，從銷售為主轉為運營為主。我覺得房地産永遠是一個黃金行業，這個在中國來說至少二十年，三十年都是這樣一個行業，我們做的模式要跟原來不一樣，原來可能以銷售為主，這就是制造業的模式，買原材料，買生産産品，然後把它賣掉，但是今天沒有多少可以賣的住宅，量已經非常少，所以接下來就是運營為主，持有一個項目進行運營，從城市不斷增值到資産不斷增值，我們要有這麼一個過程，所以接下來就是運營為主。

所謂運營，不是普通房地産所說的，更多是空間的運營和商場的運營，酒店的運營，寫字樓的運營，産業園的運營，文旅項目的運營等等，它是這樣一些運營，這個方面能力的要求就很高了，大家比較熟悉的商業運營在中國兩只手是可以數得過來的，如果運營做得不好這個商場就不賺錢，如果做成像萬象城這樣的，運營就非常值錢。比如萬象生活有一千多億的市值，實際上萬象生活就是住宅的物業管理+商業運營，因為它的商業運營做得非常好，所以市場會給予比較高的估值，所以我覺得未來是要變成這麼這樣一個為主。

我是做産業的，産業園的運營是做什麼呢？我們拿智能硬件園區行業來說，我們做一個智能硬件園區有什麼服務呢？我們有一個智能降本的服務，比如說在手機前期設計階段通過設計降低成本，這是一個很專業的服務，這兒就不細講了。我們還做了一個智能硬件加速器，快速的資源對接，是全環節供應鍊的一個平台。我們還有分析中心，這是解決市長的問題，就是你能不能幫助硬件企業打開銷路，打造訂單。還有傳統的金融服務，還有一個中城金服技術服務，這方面我們能力很強，在機器視覺、動态穩定性、智能測試能力都很強的。

圍繞智能硬件這個企業，我們解決它的設計成本的問題，解決訂單的問題，解決金融服務的問題，解決技術問題，這個稱之為産業服務，圍繞這個行業内的産業服務。還有傳統的企業服務，比如說物業管理，企業管理、知識産權、工商稅務，把這兩個加起來是一個園區的運營服務，這個原來講過了。實際上談到這些事，就跟我們房地産運營相差太遠了，今天我利用這個機會也說一下窄門之路，踐行漸寬。

我們跟華潤成立了一個重資産的業務，叫華城，做産城融合，産業園區的項目。我們還做了一個全流程業務服務，這都是跟華潤成立的合資公司。還有一個是輕資産業務，但實際上是中資産，這一塊大概有一百多萬的規模。我們走窄門之路背後都是一套專業的産業運營服務體繫。這三個業務現在都有規模，有盈利，我們可以看清晰看到它未來得發展和市場需求，這一塊作為我們來說就是在市場變化當中處于有利的位置。

下面我簡單把這三個業務跟大家簡單匯報匯報。

跟華潤置地那邊的合作，我們希望打造一個華潤置地的産業平台，重的側重于産業載體的開發，輕的側重于産業生态的運營，大概是這樣一個邏輯。對于這個平台我們有一個定位，希望做成專業産業運營服務商，服務中國制造轉型升級，這是我們創業最開始的初心。我們現在聚焦兩個領域，一個是健康領域，還有一個是智慧領域，智能制造、智能制造硬件、智慧城市等等這些。幾大産業，我們做了很大的服務平台。

具體到這兩個公司，因為我們現在運營的大概有300多米的規模，我把這個公司說得稍微具體一點，再通過一些項目跟大家說一說。

我們跟華潤這個平台希望打造全鍊條的服務，華城是全流程的服務，我們從最開始的産業定位到産業體繫的建設，到招商咨詢業務，實際上我們招商是前置，然後到産業生态的構建，建立一套服務體繫。然後才到設計，産業園區開始設計，在甲方建造階段提供産業招商。我們希望以産業生态可落地為目標，産業調研微機室，産業政策為支持，産業運營體繫構建為路徑，産業聯名資源鍊接和導入為策略，行業影響力打造為招商及服務抓手，我們現在比較多的是跟地方政府取得一些合作，當然跟開發商也有合作，這個主要是圍繞智慧産業和健康産業，打造的“潤慧”繫列。

因為大家總在說産業地産，我覺得今天在這個時點說我們做一個新的領域産業地産，我覺得還是要初心要正。大家問我為什麼要跟華潤合作，我體會最深的是除了華潤作為央企的品牌、資源這些之外，對我來說最重要的你真的是做産業+的過程，這一個很重要，如果真的做産業那就是剛才說的那一套産業服務體繫要不要下功夫，這也是我剛才在圓桌論壇說的觀點。我們房地産發展到今天，它的問題可能更多的是究竟什麼是房地産，你做的是什麼玩意，這個我們要有清晰的認知，如果認知上有模糊，有片面，有扭曲未來就會出這樣那樣的問題。

我舉幾個例子，第一個是廣州潤慧科技園，對我們來說最重要的還是服務體繫，我們也拿了很多獎，當然最重要的是背後有這樣一套服務體繫，是以電子信息為主的産業服務體繫，你給産業園的客戶提供什麼樣的專業服務，這可能是根本，在這兒也沒有時間細講，如果大家有興趣了解可以後面再交流。這個項目已經建成了，我們從頭到尾服務到尾。這里有一個很深的體會，傳統的開發商比較直接，你幫我招商，我想說的是前端你不讓我參與，後端讓我招商是很難的，武功都廢了一半，所以核心是開始就要參與，甚至在設計之前就參與，不能把設計定完了再談招商，這個邏輯上不對，這是一個體會。這個園區第一期已經開發完了，招商的結果也非常好，基本上就是規上企業。

這個是華南生命健康科技産業園，這個産業園的産業純度在惠州排第一，80%都是醫療企業，也是一個規上企業。實際上從投資回報來看，各個方面的指標都是不錯的，這就是一個很好的業務，滿足了政府對産業園區的需求。我們産業地産商不要利用産業跟政府談判，政府賣産業永遠都是虧錢賣的，它希望你作出産業特點來，如果做不出産業特點建議你别做，它一定會有矛盾，政府要的東西你不給他，你想要的東西必須拿到手，這個玩不下去，大家應該有這樣一些思考。我們打造這個模式以後，我覺得是一個持續的模式，我就是純做産業的。

最後還有一個項目就是深圳坪山的醫藥産業園項目，是全持有的，我們做的就是制藥。這個行業的特點就不細說的，它更多也是體現産業的特點，從供給繫統、配套、廢水處理、危化品倉庫，一直到四廢排放等等這一套東西都有。建設完了還要運營，核心是運營，能不能把這個租滿，能不能把産業特點做，因為REITs的産品大家看重的是長期穩定的收入，否則大家很難相信你有長期的未來。

剛才舉的幾個項目都是盈利不錯的産品，並且是可持續的，我覺得這個是我們産業地産的正道。

今天利用這個機會跟大家做了這些匯報，謝謝！