年度演講 | 蔡雲:多元化發展之路

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2022-04-12 16:37

  • 房地産企業應該繼續發揮它的整體優勢,創造産業的資源豐富,創新的能力和專業運營能力,在不同的環境當中,運營當中,産業當中把我們的運營能力提升,再開展多元化運營。

    蔡雲(中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長):尊敬的各位同行,大家下午好!

    一年一度的聚會我們終于在特殊的日子里頭以這樣特殊的方式匯聚在一起了,今年我們讨論的問題仍然是房地産業發展多元化的問題,接下來我們可以從我的研究,從我們協會對多元化問題的一些思考可以給大家提供一個共同探讨的基本。

    房地産業進入了多元化的時代,實際上是老生常談的。在大概2010年的時候就有一些企業已經參與到房地産多元化的運動當中、活動當中,但是現在目前我們也遇到了一個非常緊迫的形勢,調整策略、适應市場發展是我們每一個企業要思考的問題,我今天就從多元化的角度跟大家共同探讨一下多元化的發展問題。

    首先我們知道多元化的發展取決于整個産業的成熟發展,房地産企業進入了成熟發展的軌道,我們可以看剛剛過去的一季度之内,1—2月份我們整個商品房的銷售大概是1.5億平方米,同比下降9.6%,其中住宅銷售面積下降13.8%,商品房銷售額1.5萬億,同時也在下降。但是這個數據當中百強房地産企業占到6成。我們可以回顧一下從2016年開始百強房地産企業的銷售額、份額快速增長到40%,同時在2018面的時候占到了58%了,所以我們可以看到行業的集中度是越來越強了。在這種情況下我們可以看到一個行業的集中增強,說明這個行業的發展是聚集性非常高的一個發展。

    第2個標志就是我們房地産行業的全産業鍊的發展也進入到一個高速發展的階段。我們知道數十年的房地産開發,除住宅以外,開發企業把依托業務資源,城鄉建設與生活服務商變得更加順理成章了。我們在商業地産、物流、物業、養老、文旅、健康等方面都做了長足的發展,房地産企業更願意圍繞房子來進行多元化的發展,這是我們發展的一個很大的特點。

    第二點從整個産業生命周期來看,結合我國房地産業發展的顯著,我們整個房地産行業處于從成長期到成熟期的過渡階段,行業集中度也越來越提升了,這是我們多元化市場發展的一個因素。

    第2點就是存量市場是企業多元化開拓的基礎,房子是一切的載體。我們可以看到以住宅開發的企業有一部分轉入了養老地産、租賃地産、小鎮開發、商業地産的拓展。比如說像行業的龍頭企業萬科,它主要集中于萬科的物業、租賃住宅、商業開發、物流倉儲等等服務,所以在物業的闆塊萬科提出了總的綜合性資産服務計劃實現了業主利益最大化。我們一些綜合性的開發企業已經以地産為基礎,以房為基礎開展多種行業的銷售模式或者是運營模式,我們開發企業在整個全新的賽道當中也有它們的一個長足發展。比如說融創做的融創文旅城,碧桂園企業做到了地産、機器人、農業三大闆塊的布局,所以開發企業這種布局很早就意識到了,也在開發中不斷發展。

    我們開發企業認識到從簡單的賣房子,原來的住宅地産銷售掉以後交給物業進入市場,到現在把賣房子轉變成房子如何價值最大化,我們的開發企業從2007年開始就涉入到了商業地産。所以2007年以來大型開發企業都高調提出持有性物業的比例。以前持有物業收入在5%以下,可是我們看現在開發企業持有物業比例越來越高,大家看到這是我們未來發展的一個渠道。

    所以我們從簡單賣房子把房子最大化,我們認識到在整個管理運營存量資産的時候,運營管理是能夠提高整個房地産價值一個最根本的出路,所以運營管理可以有效的通過租金收入,通過運營收入,提高運營能力,使我們的物業得到一個增值和保值,同時我們更可以在整個運營收入當中把我們的資産證券化引入,實行退出。

    所以現在整個來講,商業地産也好,寫字樓也好,産業園區也好等等這些沉澱下來的物業都在開發企業的思維當中、轉型當中、多元化當中得到一定的發展,這是我們市場發展多元化存在的基礎。

    我們想讨論的是房地産企業發展的戰略的意義,就是為什麼要發展企業的多元化,為什麼要做企業戰略的多元化發展?

    首先房地産企業多元化它的戰略發展是一個全面型的,它要有效分散企業的風險,多元化的經營策略可以把市場風險進行有效分散,比如說多元化的投放可以使企業在運營不同産業當中降低風險,同時使企業内部對資金的需求得到提升,增加資金流動性,同時也使整個企業運營得到更安全的保證,提高自身競争力,這是多元化的戰略意義。

    第二點我們可以通過多元化使房地産業的經營資源得到充分挖掘出來,比如說有些企業利用自己的物業管理和掌握大量C端的客戶,對開展服務型的業務增加和拓寬企業營業收入。可以說我們挖掘出來的企業潛能,同時把我們自己的新思路、空間和新能源、新産業提供給企業開展多元化運營,這樣可以使企業經營得到協調化的發展。

    第三個房地産企業發展多元化,是它的發展空間得到拓展。我們在衆多的經營模式下面,不僅可以有自身的産品,也可以在衆多領域中得到一個發展,這樣把我們的企業發展跟社會的适應進行相匹配,也就是說多元化的模式下不僅擁有企業自身房地産開發的經營、市場經驗和産品,更多可以在衆多領域當中找到基礎,讓社會、企業發展相互适應,這是多元化發展一個很重要的戰略意義。

    我們現在面對着整個紛繁復雜的市場,房地産企業實現多元化的路徑應該是什麼呢?我們也知道這些年企業做了很多多元化的嘗試。比如說有的企業進行了不同行業的收購,比如說收購了建材行業、人工智能行業、智能家居行業等等,建立了一條新的賽道。

    所以在這個情況下,我們想企業轉型,發展多元化是大勢所趨,這種情況下企業發展一定是審之又慎。同時我們也看到企業在轉軌變形當中遭遇到了失敗,所以我們在探讨房地産實現多元化路徑大概有這麼幾個方向去發展:

    第一個我們要有現有的資源和優勢共享。為什麼要有現有的資源呢?就是這種多元化的經營目標首先基于各個産業之間的相似性,這種相似性是企業的資源,還有優勢拓展到現有的企業之外,並且得到充分利用,各個産業之間的資源的優勢得到共享,比如說開發企業,現有的企業品牌,現有技術,研發實力,市場運作方面,這些都是降低多元化成本的一個方向。比如說海爾,是一個簡單的冰箱制造企業,但是海爾現在的産品有若幹個,所以房地産企業還是要基于自己業務資源拓展自己的優勢。

    第二個就是充分利用現有資源,加強企業的競争力。我們整個技術市場是一個不斷發展的市場,這需要我們企業提供一攬子方案,企業必須通過多元化的經營提供多元化的一攬子服務。比如說通過物業管理,物業涉及到不同的行業,拉升我們的服務水平。

    第三個就是擴大企業經營的規模和整個成長。房地産企業多元化通過資本介入運作,或者介入到高成長市場,首先要有什麼,然後才可以實現用我們現有的東西通過資本運作達到高成長市場,這個在商業地産當中體現比較多,比如說寫字樓、購物中心,通過提高運營的方式增加我的營業收入,增加我的收益,引入資産,實現退出,也就是說達到社會價值同時增長的路徑。

    第四個我們要培養企業新的增長點。任何一個企業在市場發展都有一個生命周期的曲線,無論你做什麼,房地産同樣也是有這麼一個曲線,所以當處在行業步入成熟期,企業必須思考兩條道路,一條就是通過本身的技術上、市場上的管理讓行業從一條生命曲線過渡到另一條,也就是通過我們的努力,通過房地産行業的努力将企業引導到新興行業,用現有資源創造未來的現金流。同時我們對消費的現代服務業進行投入,這樣可能是我們實現多元化,或者依照本體的資源實現多元化的一個路徑表達。

    最後一個就是房地産企業多元化的風險防範。

    我們知道任何一個企業投入新的行業當中肯定會存在不同的風險,化解風險,實現多元化當中的穩健增長是我們必做的基本工作。

    房地産多元化的風險防範,第一風險來自于什麼?來自于原有運營的風險。我們在進行這種多元化的時候,我們會發生行業的轉移,那意味着企業的資源從原來的經營領域逐漸的抽離出來,或者重心投入到另一個行業當中。在這個行業當中我們知道産業的新舊過渡的成功取決于這個行業的發展趨勢,你是否能正确把握這個趨勢,對未來趨勢的判斷目前我們看來還是很困難的,因為它有不同的因素來控制。所以行業在新的轉變過程當中一定要有足夠的把握,並且對任何不利要及時作出調整,這是我們對原有行業風險的一個防範。

    另外一個就是市場的整體風險。首先多元化經營是一個流行說法,任何行業都會有一個流行說法,就是把雞蛋放在不同籃子里頭化解風險,但是市場上廣泛的關聯性決定了整個多元化經營的産業仍然互相之間業面臨着風險,特别是宏觀力量的沖擊下,企業多元化資源分散反而加大了風險,這是整體風險。

    第三個點就是換入一個新行業的發展,我們主營業務是房地産開發,到現在換到一個新的行業去。我們的行業進入不是一個簡單的買賣過程,也不是兼並以後就可以萬事大吉了,真正的企業在進入新的産業以後還要不斷的注入資源,去學習、完善這個行業,包括培養自己的員工單位,塑造産品的品牌。另外一方面行業競争也是不斷在變化的,所以競争者的策略對我們來說也是一個未知數,企業要不斷調整策略,進入某一個行業是長期動态的過程,所以很難通過簡單的投資額等等動态去分散我們的風險和體現我們的風險,這是換入行業的風險。

    第四個是退出的風險。現在有很多房地産企業在多元化投資當中,錢往往很少考慮到退出的問題,但是如果企業陷入了一個錯誤的投資,無法全身而退,這時候很容易導致企業全軍覆沒,事實上有很多企業正在遇到換行業,換賽道帶來的風險,怎麼退出?我們必須有一個計劃,也能防止多元化的風險。

    最後一個是内部的風險。這個企業整個賽道發生變化了,投資環境發生變化了,因為企業的資源是有限的,我們如果要加入多元化的經營,往往意味着原有企業受到影響、限制,這個不僅僅是理解資金方面的,管理層注意力分散也是一方面,所以它帶來的後果往往是嚴重後果。

    所以我們要逐步構建起自己的護城河,另外房地産企業也應該繼續發揮它的整體優勢,創造産業的資源豐富,創新的能力和專業運營能力,我們在不同的環境當中,不同運營當中,不同産業當中把我們的運營能力提升,再開展多元化運營,這樣使我們企業在市場競争中不斷發展壯大。

    這就是我今天要跟大家探讨的多元化的問題,謝謝!

    審校:勞蓉蓉



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