2022觀點年度論壇 | 觀點铿锵行：“黑鐵”之辯

主持嘉賓：

世聯行首席技術官 黎振偉先生

讨論嘉賓：

國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家 邱曉華先生

中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長 蔡雲女士

中城新産業控股集團有限公司董事長 劉愛明先生

新世界中國華南區域總經理 梁國強先生

奧陸資本總裁兼首席投資官 蔡金強先生

黎振偉：謝謝各位嘉賓們，大家好！

很特别，我們20年來的觀點論壇是第一次用這種方式開展的我們的“铿锵行”，因為的确我們面臨非常多的不确定，連我們的會議也不确定了，所以我們用一個創新的模式來進行我們這次的對話。

這次對話的題目“黑鐵”之辯，這個題目很亮眼，也很特别。的确我們這個行業二三十年的發展，也許今年、去年是我們所經歷的最大變化的一年。過去每年的觀點論壇都說寒冬，都說要過冬，但其實我們發現過去的冬跟這次的冬相比，這次真的太冷了。我們也看到很多開發商，特别在廣州我知道他們已經看不透這個市場了，有些不想繼續往前大幹了，有些已經躺下了，這個時候我們如何給我們的，給我們的開發企業，曾經對中國經濟帶來巨大貢獻的行業，如何看清它的未來可能非常重要，所以這次铿锵行希望能夠給我們的嘉賓，給我們的企業，給我們網上的嘉賓們一些新的、更清晰的觀點。

我們的讨論是這樣的，因為時間關繫，我們嚴格控制在40分鐘，我們把原來提的兩個問題壓縮到一個問題來提問。

首先問邱博士，您剛才談到的四個眼光看中國，您從極為精辟經濟的角度看我們的行業，也看中國的經濟，給我們帶來了新的視角。我的問題是，中國房地産過去這麼多年總是在不斷調控中發展，這個行業也是變化多端，但是依然不斷增長，我們将如何看待中國房地産它給中國經濟的貢獻，它的得與失，以及我們制定政策，如果今天房地産的貢獻減少了會怎麼樣？

第二個問題來了，今天國家給的“房住不炒”與穩增長的背景下，房企将如何把握國家對房地産政策的調整，如何去看長方針及短措施？因為我們的政策确實有時候在不斷調整中，我們如何去看長與短的政策呢？

這兩個方面請邱局長給大家一個見解。

邱曉華：謝謝主持人。

其實我對房地産行業，我的觀點始終如一。實事求是地講，自從90年代開啟住房政策的改革之後，應該說中國的房地産成為中國經濟很重要的一個推動力，它對改變中國的城市面貌，對改變中國老百姓的居住條件應當說它的貢獻是有目共睹的。從經濟角度來說，經濟中間最重要的一個動力，投資三分天下有其一，應該說房地産貢獻了投資1/3的貢獻。

從産業角度來說，60多個行業跟房地産息息相關，因此它拉動了60多個行業的發展。

從就業角度來說，直接和間接就業的人數以億為計，因此它對解決就業作出了巨大貢獻。

從政府财政角度來說，大家知道每年賣地收入就是數萬億。

房地産的各種稅就更多了，因此房地産行業實事求是地講，歷史角度回顧地講，它對中國經濟的貢獻，對中國民生的改善，對中國經濟社會面貌的改善都是起到了極其重要作用，這也是為什麼把它作為支柱行業來認識的結論。

今天，時代變化了，因為我們的發展階段變了。因此房地産的作用當然會随着發展階段的改變而發生變化，如果大家認為那個年代是黃金時期，又過渡到白銀時期，現在是不是到了黑鐵時代，我倒不認同黑鐵時期的說法，雖然我們認同老齡化的問題出現了，雖然人口增長方面了，但是不可否認中國的城市化進程還遠遠沒有結束，中國的工業化進程也還沒有完全的完成。

因此，從大的宏觀角度來說房地産成長的空間並沒有完結，它還是具備成長的空間和市場的，只是我們原來所習慣的投資動不動就二位數，銷售動不動就二位數的那種景象結束了。我們能看到更多的可能是個位數的增長，這可能是一個常态的。

我想領導人也好，主管部門也好都已經很明确，那些年房地産的問題不在于它的居住性質，不在于它改善民生這方面的問題，而在于它的金融屬性，在它所謂高杠杆問題的存在。而今天，我們主管部門已經明确了，房地産業的泡沫化、金融化現象已經得到根本性的改變。

好了，既然我們在這方面存在的問題已經得到了根本性的改變，那麼我們就進入了一個正常環境下如何使得房地産能夠順利的循環、健康的發展的一個新階段。

在這個新階段下面我想我們已經看到了政策的信号是很明确的，那就是“房住不炒”這個長期方針要堅持，但是保證居民的剛性需求，支持居民的改善性需求這才是政府政策堅定不移的方向。因此我們考慮房地産的發展，可能更多的就是要考慮在剛性需求方面，也就是基本的居住需求方面是通過什麼手段去解決，在改善性需求方面通過什麼手段去解決，在這方面政策可能需要進一步細化，對剛性需求、基本需求确實政府應該發揮更大的作用。在租賃房建設，弱視群體住房的援助和資助，這方面政府要多多關注。反過來對改善性需求，我覺得政府還是應當更多相信市場，更多用經濟的辦法，絕不能用所謂行政辦法來解決這方面的需求。

如果我們能在這方面形成共識，我想房地産在未來階段它就能夠在不同的賽道上面去實現不同的發展，剛性需求可能在政府政策的呵護下面實行它的穩步發展，改善性需求可能在市場作用下面實現它的穩健發展、健康發展，我想可能會形成這樣一種局面，這是我們希望所看到的。

從這樣的角度來說，中國的房地産在未來5—10年我認為還是有它保持平穩增長的市場空間，我們要做的就是怎麼樣去呵護，不要去折騰。

這就是我的看法。

黎振偉：謝謝邱局，您提到的這些貢獻我們都清晰了，我們行業也應該為自己的貢獻所感到欣慰。同時我們也看到您說的一個根本性的問題，我們這次問題在于金融屬性過大，我們看到長方針應該是“房住不炒”，我們要解決剛需，解決改善性住房的需求，而金融的手段以及對一些政策的調控這是短期的措施，所以第一點大家應該明白了，我們企業應該抓住這些措施迎接新的地産，至于黑鐵，我也覺得並非這麼悲觀，還是有很多空間可做的，謝謝邱局。

第二位朋友是蔡秘書長，我的提問是這樣，本次調控很多房企，尤其民企都深受重創，從行業協會的角度我們看看根本原因是什麼？僅僅是企業的問題，政府與社會是否應該反思？

第二個問題來了，在房地産真正下半場，我們政府、行業以及社會如何為房地産做好定位，共同幫助它、善待它，同時共同培育其健康發展，畢竟這個行業跟我們的經濟，跟我們的民生密切相關。

蔡雲：謝謝。

從整個社會的經濟來看，我們可以看到社會經濟發展的構成是有管理者、有企業、有消費者，有整個市場機制的共同協調，社會經濟發展它是一個關聯復雜的繫統。我們從管理者的角度來講既要防止出現負面效應，同時要防止把整體一攬子的責任簡單一分了之，特别還容易出現層層加碼的政策，這樣會導致我們企業和市場難以承受。

從企業來看，我們知道以前房地産的高速發展造就了這種高杠杆、高周轉、高負債，這種時代确實不适合我們行業發展，也不是我們行業發展的道路。到了放緩、高質量發展的時代必須要有所調整，這是從管理者和企業來看。

我看我們的行業，“房子是用來住的，不是用來炒的”，這個定位已經得到了整個全社會的共識了。我們房地産企業正處在這種探索發展新模式的關鍵責任。

我剛才說的高周轉、高負債、高杠杆是房地産開發整個經營的底層邏輯已經發生變化了，我們看最近貧乏暴雷的企業，确實弦繃得特别緊，所以房地産底層邏輯發生變化的時候，房地産作為高質量引領基礎民生的地位要進一步鞏固，确實房子是用來住的，不是用來炒的。

随着人民日益增長對美好生活的增長，這是推動我們房地産發展的原動力，老百姓對美好生活的需求肯定是長期的，持續的，我們以小換大，以舊換新，我們為老百姓提供可負擔的居住條件，環境優美的住房，讓全體人民的人居環境得到一種改善，這也是促進我們房地産市場平穩發展的一個根本意義。

我們知道這兩年來，突如其來的疫情百年不遇，我們全行業正在經歷着極不平凡的時刻。以往我們準備一整年的會議、會展計劃，到國内國外交流全部頻繁按下暫停鍵了，從行業協會角度來看，我們服務社會，服務會員，服務企業，這是我們的宗旨，面對這種情況，作為行業協會來講我們非常非常着急。

今年我們準備和中國百貨業協會共同打造商業、文化、旅遊、IP等場景化、體驗化的供需交流的平台，為廣大物業開發企業提供豐富多彩的項目選擇，為這個來支持我們的行業發展。在這種情況下我們也發揮我們的優勢，跟國家體育總局等等進行合作，我們想通過這個為企業提供更新更高的平穩發展的平台，這是我們要為會員單位服務的内容。

總而言之，我們肯定會在整個市場當中發揮我們的行業優勢。同時開發企業要為市場提供更好的産品，這也是我們長遠發展的依據，所以我期待我們的明天會更好。

我的發言就到這兒。

邱曉華：謝謝蔡秘書長，您特别提出的科學發展，政府科學管理，消費者要合理、理性地消費，當然協會也要積極主動幫助行業發展，我覺得非常好，經過這一輪我想房地産會有新的發展，所以房地産不是黑鐵，可能是新的銅或者銀，總之我們不要悲觀。

下一位劉愛明總，是行業的資深企業家，也是行業勇于創新的企業家，你所做的産業園給我們印象很深刻。

我的問題是這樣，您對我們行業是很熟悉的，中國房地産30年，也是被調控的30年，到了今年為什麼我們還會出現如此大的問題，像某些企業的暴雷那麼厲害，影響還是很深遠的，您覺得原因是什麼？

第二個問題經過深刻的教訓以及國家發展方式的改變，當然這個教訓不僅僅是企業，您認為中國房企能夠真正轉型呢，房企轉型成功的體繫是什麼？

劉愛明：謝謝主持人，你這個問題提得很好，但是确實很大，我不知道說到點子上，我盡力而為，确實我一畢業就到這個行業，搞了30年，後來自己創業做産業，進行了一個轉型。

就我自己的經歷談一點體會，我覺得今天很多的問題有一個很大的點，它是一個認知問題或者定位問題，這是什麼意思呢？我們說的房地産，究竟什麼是房地産？這是一個認知問題，這里面有太多的模糊、片面，總的來說跟這個有關繫。

這里面可以說的很點很多，我就說幾個重要的方面。第一個這個行業是一個經濟支柱，是不是我們從頭到尾都承認它的經濟支柱作用，這個很重要。我們經常說支柱，就像一個樓的柱子，柱子就是穩定作用，這實際上是一個認知問題，就算在美國的今天，房地産依然是它的經濟支柱，這個我們不能回避。當然我們出了很多政策，初衷也是為了穩定這個市場，但是實際上這麼多年下來我們是狂飙踩刹車的一個過程，不但沒有穩定，反而是一個放松的作用。

但是好在我相信未來，大家今天談未來，我覺得未來它依然是支柱，一年可能十萬億左右，這個市場是跑不了的，今天看來依然是第一大市場，無人取代，而且不單是支柱，而且是最大的支柱。所以今天我們怎麼規劃好，呵護好？我們用呵護兩個字，讓它在國民經濟發展中起到一個穩定的作用，它是一個定海神針。

第二個問題，這里面有一個模式問題。實際上我們說房地産它有很多種模式，現在的模式就做成了一個基本上住宅為主的一個制造業的模式，就是買地、制造、銷售，大概是這麼一個過程。其實這個模式只是其中的一種，還有運營的模式，這個也是我們的一個認知，我們只選擇了一個最容易做的一個模式，在這個模式上狂飙。當然我覺得也有一些企業實際上提前做了很多的轉型，例如說一些央企，華潤、龍湖，這一輪發展中表現比較好，是因為提前做了準備，所以這也是一個認知問題，就是房地産究竟要用什麼模式來做，是不是永遠用制造業簡單的模式往下發展，這個答案肯定是不可以的。我早年提出一個觀點，你連制造業都不如，制造業每年還要花巨資去研發，比如說華為，但是我不知道哪一個房地産公司做了研發，可能你連很多制造業都不如，所以這個模式也不可持續，這是我們企業的一個認知問題。

我們還是看未來，越來越多城市，像深圳、北京、上海，這種城市房地産肯定可以做很多很多年，但是它是什麼模式，還是開發銷售的模式嗎？肯定不是。其實這些城市最賺錢的不是開發銷售模式，而是持有運營的模式，最賺錢的是在這些城市持有運營，你自己沒有資金實力在這些城市就不要玩了，我們總用投機取巧的方式來做是不行的。

還有一個就是金融屬性，前面邱總也說了這個事。實際上我理解這個行業不能只強調它的金融屬性，還有居住屬性，牽扯到一個國計民生的問題。哪怕從金融屬性來說，大家有時候會用綁架這兩個字，但是從另外一個角度來說，我們房地産這個行業大家談的土地，土地上是這個世界上離錢近的，别的也沒辦法取代，但是實際上把它變成金錢的一個盛宴的時候，參與者絕對不僅僅是開發商一家，得益最多的也不是開發商，大家把房地産變成一種工具，一種遊戲來取得另外一個盛宴。

今天你說談問題，可能我覺得是這樣一個問題，就是怎麼樣認知這個行業的問題，我也說不全，但是大概想表達的問題是。

另外你說到轉型，前面我都講得很清楚了。簡單的說，房地産的轉型一定有一個標志，比如說财務上它有一個標志，能力上要有一個標志，我們一定要以運營為主，而不是銷售為主，就是建立強有力的銷售能力，未來轉型一定要有很強的運營。房地産本身除了住宅之外還有非常廣的東西，産業園也好、酒店也好、商場也好、文旅也好、工具也好，這個世界上的建築都存在運營，你要想轉型，你有沒有建立起強有利的運營能力，你沒有這個運營能力也就比較難轉型成功。

黎振偉：謝謝劉總，這個問題我覺得劉總說得蠻到位的，說到底還是認知的問題，不僅僅是企業，還有國家、社會，對這個問題還要不斷去研究，不斷去讨論。轉型能力、财務能力，能力除了運營之外研發真的非常重要，我們行業如果不去研發，我們的投入都去做銷售其實是不夠的，我們應該加大研發，所有的運營都是好的研發基礎上進行的。感謝劉總的回答，但是我覺得還得要不斷探讨，深入。

下一位問題是給新世界中國華南區域總經理梁國強總的，我們知道去年到今年有很多暴雷的企業，但是竟然沒有一家港資企業，我們一直覺得港資企業是比較保守的，但是他們很穩健，可以看到他們有豐富的經驗去應對。梁總，新世界作為優秀的港資代表，你們是最早進入内地的港資企業，有豐富的國際經驗，善于把握機遇，過去如此，今天大灣區迎來了新的機遇，也是你們重點布局的，你如何看今天的灣區市場跟早期内地市場的差異？同時你對“黑鐵”時代這個說法怎麼看？

後面一個問題就是在這個時代不斷變革的環境下，我們的企業，我們的老牌港資企業如何面對新的市場，你們将做什麼？有些好的經驗可以分享一下嗎？

梁國強：謝謝主持人。

作為房地産里面的老隊友，從金銀銅到了鐵，與其說是黑鐵時代是一個産業時代的標志，我更願意把它理解為是對産業的一個警示和激發。房地産業正在經歷一場結構性的編劇，也就是房地産核心競争力和價值連在變化。當下我國經濟發展的新特征是轉向全面的高質量發展，對于房地産來說其實也是這樣的，經過30多年的發展，我們現在已經基本告别了絕對的住房短缺的階段，房地産新的一個階段，商業模式将會徹底的告别粗放式的、規模式的增長，也是拒絕簡單項目産品復制的模式，包括高杠杆、高風險的運營，在住房市場會産生新的産品變革，也會實現真正的一個價值需求的導向，進入到品質為王的一個時代。

剛才主持人也問到灣區市場它的特征是什麼？其實灣區市場給予我們的是消費者的眼界、消費者的需求走在了前面，他需要高品質的産品，高品質的居住跟生活，他們有更前瞻的認知跟引領。也正是因為這樣，經過規模主導之後，開發商會針對市場不同的層次，在不同層次賽道上面塑造自己的核心競争力。我們也看到房地産在這樣的賽道上發展企業的數量接下來有可能會明顯下降，但是發展企業優勢能力的聚集将會進一步的提升，也會出現更多的以提升生活品質為己任的，走專業化、精品化道路的優秀品牌去實現共同高質量發展。

實際上多年在國内的發展，在灣區的發展，我們也深刻的感受到在我們身邊有很多優秀的企業在跟我們一起並肩前行，無論是金銀銅或者鐵。

所以在産業發展，也必然會激發市場模式的更叠和創新，我有足夠的信心，任何一個時代轉換的過程可能會經歷陣痛，甚至劇痛，但是如同剛才專家提到的，在現在發展全球化的市場里面，即使是此時此刻的今天，優秀的房地産企業，優秀的行業代表依然在分享這個産業的紅利。

新世界中國一直擁有一套長遠可持續的高質量發展模式，在這里我可以跟大家分享我們一直在進行這三方面的努力：

一方面我們一直在堅持長期主義和産品精品主義，剛才主持人提到了港資的保守。新世界發展到今天跨入了50年，與其說它保守，倒不如它一直在踐行長期、可持續發展高質量的軌道。目前衆多優質的品牌發展商也在努力尋求商業模式的創新和市場的破局，高品質的産品始終是消費者所追求的、所關注的以及所需求的産品跟服務，在這一點上面新世界的優勢其實多年所積累的優勢是非常明顯的。

專業化、高質量發展推動了我們高品質的産品，高水平的創新以及健康可持續運營的一個實踐，我們也一直在堅持極致的工匠精神，多年來打造一些示範性、標杆性的産品去取得市場的忠誠度跟認同。

第二個就是實際上我們一直強調關注在中國發展前瞻性的一個策略布局。新世界中國對粵港澳大灣區、長三角、京津冀這些城市都市圈都有一個前瞻性的布局，尤其是在一線極具發展潛力的城市尤為關注産城融合的思路，以及協力做好城市運營者的角色，作出了一繫列的嘗試，城市人文結合，創造一些綜合體的標杆以及人居生活的標杆。

第三方面就是穩健的财務，也是我們在國内發展的一個重要經驗。新世界一直堅持銷售型物業發展和投資型物業齊頭並進的策略，為集團的經常性的收入帶來穩定的增長動力，這也是經歷50年來集團一致行穩致遠的原因。

在這里就分享這些，謝謝。

黎振偉：謝謝梁總，珠江新城的凱悅匯，還有你們在白雲山下的嶺南新世界，這些項目都經歷了20年的發展，這種長期主義所體現的穩健、高品質、前瞻以及城市運營，應該說香港優秀的開發商他們的經驗是值得我們轉型中的房地産所需要的，謝謝梁總，希望疫情後一起去參觀廣州的項目。

最後一位嘉賓，就是奧陸資本的首席投資官蔡金強。這次房地産的爆雷跟金融密切相關，成也金融，敗也金融，所以剛才在讨論的問題都關聯到了金融。

蔡總，我的問題是如何看金融在這次爆雷中的關繫跟影響？今後房地産依然不能離開金融支持，但是在國家高杠杆的時候，您有什麼建議呢？

蔡金強：首先我覺得房地産這幾年有點被污名化，首先地産跟金融的高度結合本身就是一個很正常的事情，可是現在變成了地産公司用了杠杆，用了金融以後變成一個原罪，所以這個東西也需要比較坦誠說出這個東西。剛才黎總談到現在有很多房地産公司爆雷，很多是關于高杠杆的問題，但是也不能一概而論，比如從去年下半年到現在爆雷的企業，如果我們事先分析可以分為兩方面：去年爆雷的企業大部分都是屬于高杠杆的企業，其中也不諱言，像恒大或者其他類似的企業，真的是因為杠杆非常的高，總債務非常的大。

可是踏入到今年問題又有一些不同，今年爆雷的公司有很多杠杆不是非常高的，更多的是來自于兩個問題：第一是信用債的剛兌，而且資本市場無法融資，無論是國内還是國外市場都是這樣的情況，所以是信用債剛兌，而又無法融資的情況。第二個就是從去年年底開始，銷售幾乎是崩盤了，尤其是進入到今年2月份、3月份、4月份，這個情況更加嚴峻。

所以我覺得不能單純把房地産公司的爆雷說它是金融依賴度過高、杠杆過高，我覺得應該分為這兩個階段。像去年很多爆雷的情況，第一确實是杠杆過高，第二它有很多表外的東西，比如說信托等等，這些東西企業本身的行為确實需要檢讨，但是監察何嘗不應該嚴呢。無論怎樣來說，确實現在整個行業的爆雷，無論最早高杠杆、高總債到今年的信用鋼兌以及信用崩盤這幾個原因，總結來說整個行業進入了狂風暴雨供給側改革的情況，所以我們可以預見在今年大量的民企應該還是陸續的倒下，這應該是一個狂風暴雨式的供給側的一個改革，這是第一點。

第二點，像剛才我說的沒有必要把地産跟金融一定要分開，這兩個本身就是有機的結合。未來，金融在地産里面會扮演怎樣的角色呢？我覺得依然是非常重要的角色，只不過角色有一點變化。未來，當整個行業經過狂風暴雨的供給側改革之後，會誕生出一批優質的頭部性企業出來，不管是國企，民企也會有優質的企業出來，這些企業在未來更多是随着整個公司經營模式的改變慢慢走向多元化。比如說以前大家都是絕對規模為本，絕對周轉為本來作為一個經營模式，未來咱們可以看到企業在整個産業上的多元化，比如說進入到物管，進入到商場，進入到物流這些，這些本質上也只适合優質企業來做，因為它的融資成本不能太高，然後慢慢這些企業慢慢産生優質的重資産出來，而重資産背後的成功肯定也會跟結合在一起。比如說咱們看海外的案例，你就會發現有大量房地産基金的參與，有大量REITs的參與，這也是一個行業往不同階段發展，跟金融不同階段的結合，所以我覺得沒有必要把地産跟金融的結合視為原罪，而是在不同階段有不同結合的契機。

我就分享這麼多。

黎振偉：謝謝，也給我們在座各位一些新的認識，不要把它原罪化，也不要污名化，當然也有它真的問題，要把問題分開，並非所有爆雷都是高杠杆，也有企業本身的問題。另外您也談到金融角色的改變也會促進我們企業良性的發展，當然也會使得我們一些好的企業更加多元化，更加健康的成長，這樣的話我們的金融跟地産就真的是相互推進了，特别是REITs。

我們的讨論就到這里，在這里我也回應一下黑鐵之變。我的觀點是過去用打鐵的方式，打銅的方式創造了一個以量體現的黃金時代，今天應該是煉金煉銀的方式去打造一個房地産真正的黃金時代。

謝謝各位！