物業演講 | 旭輝永升服務周洪斌：物業服務的成長邏輯

周洪斌（旭輝永升服務集團有限公司董事兼總裁）：大家早上好！

今天我們講物業的未來，我覺得這種成長邏輯可能是根據最近一年來房地産調控對物業間接的影響，包括大家對未來的一些焦慮，但總體去年投資人問了一些問題，就是物業的增長的邏輯在哪里？我覺得物業發展的根本沒有變化，我覺得任何一個行業發展它的規律其實是可循的。

第一個階段都是百花齊放，因為行業初創門檻很低。第二個階段是出現明星企業，第三個階段就是資本介入，資本介入就會給行業的發展插上騰飛的翅膀，規模集中。有了資本介入就會有人才，人才的進入會讓這個行業有更多好玩的東西和賺錢的模式出現。第五個階段才會有話語權，才會被社會和政府關注，才會有更多的從業人員進入到真正的決策機構，政策制定的機構，有了話語權行業就進入成熟階段，這個時候行業開始逐漸成熟。我覺得物業行業經過這幾年，從資本市場、人才流入、話語權的建立，我覺得在逐漸走向成熟的階段。

行業成熟我判斷它有兩個典型的標志，第一個就是寡頭壟斷，寡頭壟斷有一個二八原則。我們看到今天百強企業在管的面積，在前年就已經達到32%多，通過去年一年兼並的整合，或多或少可能這個比例提升的速度會更快，當然去年因為地産上遊的波動，有沒有規模集中？對于好的企業永遠都是機遇。2007年的房地産拿地的規模其實百強企業已經占到了新增供地的68%，這68%的面積可能都被流入到物業企業，所以我覺得物業行業本質上沒有特别多的變化，我們從行業規律去看，階段性的波段都不足以影響行業的前行。

但物業行業短期内面臨非常多的困難，未來的增長很多人還是有焦慮，但是再向彎道超車的可能性也很難，它跟别的行業不一樣。房地産市場，由于拿地規模的集中，包括資本市場帶來的示範效應，所以更多的開發商會把物業服務的管理權留在自己手里，所以能夠進入招標投市場的一手項目其實很少很少。剩下的二手住宅，這幾年二手市場的競争确實很激烈，但是二手市場的競争慢慢會發生一些根本的變化，從過去價格的競争可能逐漸要向品質競争和專業競争轉移。其實公建市場的競争随着控财産，公建市場毛利率低，這里面的競争某種程度還保留原來資源競争的格局。另外一個競争是城市服務，其實城市服務社會化在2015年就開始了，經過這麼多年基本的判斷城服這一塊的模式還沒有完全清晰，尤其是政府和企業的心态還有一個磨合，但是我們不排除未來具有廣闊的空間。所以格局定了以後，要想彎道超車它跟别的行業差異非常。

到底未來我們要保持在平台規模上的競争，它的競争趨勢是什麼？我們判斷，特别是疫情過後整個物業行業的競争它真正的内涵，它的能力競争的内涵發生了翻天覆地的變化。

第一個會向口碑競争轉移。随着消費者意識的提升和業委會話語權逐漸的增加，包括政府倡導社會治理底層結構的建設，所以未來服務力才是決勝力，這一點很多嘉賓都講到了。

第二個其實是城市深耕。同一個城市可能20%的物企管80%的面積，如果你進入不了業主的心智，消費者的心智，其實未來發展的速度會逐漸萎縮。

第三個發展方向是專業制勝。我們認為疫情是一種大考，對物業公司專業能力和未來消殺，安全管理、社會治安事件的管理，這些專業能力的提升可能超越了傳統物業，能不能應對這些大事，有責任心去應對，專對的去應對，這可能都會成為未來物業制勝的法寶。

第四個是科技賦能。未來業主的生活随着科學技術的發展，可能更多業主對居家體驗有更極致的追求，所以科技的研發和投入只有頭部企業才可以去承擔這個成本，中小企業可能機會很小，小企業無論是時間還是财力，要投入到科技賦能的戰役當中為時已晚，很難脫穎而出。

永升從2018年上市就提出了四輪驅動，實現五年十倍大的規模化的構想。“四輪”就是大股東支持，我們還是覺得有一個大股東對增長的底氣和信心會更足；第二個就是招投標的發展，我們堅持依靠不依賴，主要還是靠物業支撐團隊對招標投市場和行業市場趨勢的精準把握；第三個開展戰略合作，現在有非常多合作的機會，比如說物業管理、合資公司；第四個收並購，我們保持非常高的熱忱去關心、去發掘、去研究。

另外一個增長就是圍繞業主多樣化需求滿足社區增值化服務，這個具有無限的現象空間。有獨立形成産業的商業模式和規模發展的路徑，其實我覺得關鍵有幾條，這也是大家都在研究，要去思考的。

第一個就是訂單的密度，在一個城市里面或者區域里面的訂單密度。其實這幾年我們在社區增值服務研發當中既受益于互聯網思維，其實也受制于互聯網思維，我們場景不一樣，我們都想用互聯網的邏輯找到一個方法撬開這個生意的大門，可能這種想法還是偏簡單，因為我們沒有訂單密度，我們不是概率營銷的模式。

第二個是業主的真粘性。

第三個是産品品。過去社區增值服務絕大部分是中間商，是在原有的鍊條上增加的一些環節，增加了一些成本，很少有價值的産品。

第四個服務極致體驗。我們對于服務體驗把握的研究，包括投入都是不足的，很難形成消費者的忠誠度和復購的邏輯。

所以增值服務的幾大前提條件我們總結是訂單密度、業主真粘性、産品力構建，加上極致的服務體驗。

永升在未來發展的策略，我們始終堅持“平台+生态”策略，平台是傳統物業規模，生态是圍繞業主需求的價值鍊創造。我們希望未來平台貢獻占50%，生态占50%，平台毛利占20%，生态毛利占80%，這樣才有可能應對未來行業的競争和發展。

謝謝各位，我的分享就到這里，希望我們團結一心，共同抗疫，争取勝利。

謝謝大家！

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