三月産業運營服務發展報告：二三線主力

觀點指數 近一個多月再有多家企業拿下産業用地，重點關注中南高科合肥獲地226畝、寶灣産城滁州獲兩塊工業用地，萬洋福州獲地，聯東廊坊拿地。

工業用地出讓主力為二三線城市，且三線城市溢價率最高。

華夏幸福近期宣布全國33個區域近80個住宅項目同步復工，但此前與中融信托就債務雙方各執一詞，短期問題恐怕難以解決，債權人的信心不易恢復。

中國金茂與宏泰發展在去年年中就已開啟合作，金茂月内在廊坊龍河新區（宏泰大本營）與宏泰發展合作開建商業綜合體及其配城市客廳項目。

另外，金茂在長三角中標了衢州高鐵新城片區綜合開發項目，金茂能拿下該項目或有宏泰的團隊助力。

中南高科、聯東等獲産業用地，二三線城市成主力

從月度産業用地獲取情況看，有多家企業成功拿下産業用地。其中，重點關注中南高科、寶灣産城、聯東集團和萬洋集團。

中南高科所拿地塊位于合肥循環經濟示範園區，項目規劃總占地面積約226畝，建築面積逾17萬平方米，共規劃44棟標準廠房及相關配套設施，重點發展高端裝備制造、電子信息、汽車零部件等産業領域。

中南高科前兩年已于合肥循環經濟示範區布局中南高科·肥東智能制造産業園，該區域是合肥發展綠色化工、冶金材料（鋼材深加工）、非金屬材料等産業的重要聚集區，武漢佳海、中南高科、聯東集團等都主動與該區接洽尋求合作。

聯東在該區域也有布局，聯東U谷·肥東國際企業港項目更成為了"管委會+公司"運營模式深化改革探索合作單位及試點項目。

多方的關注足以證明合肥循環經濟示範園區在合肥工業發展中的重要地位。

另外，中南高科還在肥西縣布局了錦祥智能制造産業園，再加上這次拿地，公司目前已在合肥布局3個項目。而合肥作為承接産業轉移的重要區域，工業用地越發緊俏，于此處拿地是一次重要的戰略占位。

從全國工業用地出讓情況看，一個月内（2022/2/15-3/15）供應工業用地數量達1367宗，供應土地面積5232.97萬平方米；成交工業用地數量1101宗，成交土地面積5044.61萬平方米。

在供給端，相比發展成熟、更需要産業升級的一線城市，二三線城市則擔當了承接産業轉移的重要任務，因此也成為目前工業用地最主要的來源城市，這種供應上的傾斜料将長期持續。

在需求端，特别是一些位于長三角和珠三角的二三線城市，當地的工業用地相當緊俏，廠房建成後在去化上也有一定保證，直接體現在溢價率上，月内三線城市工業用地溢價率最為高企。

華夏幸福復工難解債權人心結，金茂宏泰合作落地

除了企業摘得産業用地的動态外，月内更錄得多項重大項目簽約，並有數項産業投資有新進展。

其中，聯東集團成功投資德誠資本、元生創投、九合創投三家專業風險投資機構旗下股權投資基金。繼2021年投資明勢資本、同創偉業基金後，聯東集團在不到一年時間里已先後投資了5家頭部股權基金。

3月初，華夏幸福透露包括京南、京東、南京、杭州、合肥、鄭州、武漢等全國33個區域近80個住宅項目同步復工，冀望于提振市場信心。不過，2月份媒體消息稱華夏幸福與中融信托各執一詞，債務重組處于膠着狀态。中融信托發聲指責華夏幸福提供的債務重組條件違背了《債務重組計劃》和債務化解工作的原則，單方要求将部分項目的債務展期期限由5年提高至8年，與早期溝通情形嚴重不符。

但華夏幸福方面卻予以否認，截至目前尚未有和解消息傳出。

中融信托目前有四個集合信托計劃涉及華夏幸福項目，合計債權本金金額59.84億元。

按照常态的發行文件規定，信托計劃和債券等産品，其管理人需堅決維護投資者的利益，若投資者内部不能達成共識，管理人不可以擅自決定延期。中融信托近年已屢屢"踩坑"，投資者對其管理水平或已出現憂慮，再加上對華夏幸福缺乏信心，自然對償還的條件要求更加嚴格，稍微松動的條件都會觸動投資者的神經，這個僵局恐怕短期難以解決。

2月，中國金茂攜手中國宏泰發展打造的龍河新區廊坊覽秀城商業綜合體及其配城市客廳項目開工。龍河新區為宏泰發展多年深耕的核心區，而中國金茂則自帶多項城市運營的商業資源，這個項目的開工建設顯示雙方的合作将進一步深化。

另外，中國金茂還在2月中標了衢州高鐵新城片區綜合開發項目，並正式簽訂協議。

根據去年宏泰投資者會透露，金茂當時已與宏泰在長三角某城市考察重大項目，宏泰團隊已深度參與了該項目的獲取工作中，目前看來當時會上所透露的項目極有可能就是衢州高鐵新城項目。

未來，相信金茂會繼續加大在龍河新區的投資建設，也會在之後的片區開發的取得上與宏泰有更緊密的合作。

投資者修正高價格預期，REITs市場下探

公募REITs市場在經歷了春節後連續兩周的高成交活躍度後，自2月第4周起至3月第2周（2022.2.21-2022.3.11）起，交投活躍度持續下降，走勢更是持續下探，上市11只公募REITs産品交易價格普遍下跌。

其中，以20個交易日計算，産權類公募REITs如鹽田港倉儲REIT跌幅達到18.37%、張江光大園跌幅達到14.02%、中關村産園REIT跌幅達到11.63%。

僅從3月第2周看，11只公募REITs平均漲跌幅為-4.51%，鹽田港倉儲REIT更是以10.28%的跌幅領跌。

從活躍度看也明顯有所下滑，一定程度上是受到上交所所發信息打擊。11只公募REITs周成交金額為13.3億元，環比下跌29.52%；成交量為2.56億份，環比下跌30.25%；周度換手率1.72%。三項指數均呈現波浪式下滑。

初始發行至上周末，生态環保、園區基礎設施、交通基礎設施以及倉儲物流類公募REITs累計成交金額分别達60.711、124.497、96.154和91.377億元，累計成交量分别為8.05、33.958、8.623、22.546億份。

價格的下跌主要源于監管層的警告。

春節後首周，公募REITs經歷了快速拉升，數支産品停牌並發布交易風險提示。

随後一周内，上交所發文稱對69起拉擡打壓、虛假申報等證券異常交易行為采取了書面警示等監管措施，其中包括對波動較大的REITs依規加強監管。在處理方法上，包括了"對12起加劇異常波動、誤導投資者交易決策、影響市場交易秩序的異常交易行為依規從嚴采取了暫停投資者賬戶交易等監管措施。"

近期REITs的快速拉升已經偏離原有的投資價值，部分投資者並不是看中REITs的長期投資收益，而是希望通過短期的價差獲利。這部分投資者的行為已使得REITs偏離原有注重收益分紅的定位，短期炒作過分突出，近一個月來正是在監管層發聲後的理性回歸。