辦公空間服務發展觀察

一、2021辦公空間發展熱點回顧

1、根據地以外積極落點

2021年年底至1月，辦公空間服務企業沒有停下向新地區開拓的步伐——2021年12月，夢想加石家莊梧桐商務中心項目正式交付，這是夢想加在石家莊的首個項目；同月14日，夢想加&匯客工場項目開業，首次落子北京豐台，計劃打造一個國際化的創新創業生态空間；Distrii辦伴與另類資産管理機構普洛斯達成合作，簽約北京兆泰項目——辦伴将升級改造兆泰國際C座3-4層共計7100平方米的空間，未來定位是聯合辦公空間。本次簽約的項目是Distrii辦伴落子北京朝陽門商圈的首個項目。

據不完全統計，報告期内辦公空間服務企業在三個城市或地區開拓首個項目。同時全年夢想加布局城市從6座提高到8座，運營面積從32萬平方米提高至56萬平方米；而辦伴則新開拓了16家辦公空間。

辦公空間服務不斷拓展業務脈絡的背後，是公衆對于辦公空間概念認知的不斷提高以及市場供給對于需求敞口的匹配。以打造現代化辦公空間為旗，以之插入新城市或者地區的土地。

辦公空間服務行業經過野蠻生長、粗放發展、行業洗牌、新冠疫情重挫以後，格局已經相對穩定下來。在各自精進的垂直領域精耕細作，各家在橫向的地區和規模領域進行開拓，以填補行業洗牌與出清後留下的和空白的市場空間。

2、城市更新項目發展向好

商改辦項目，需要在改造初期考慮商業業态對辦公的影響，如雙獅匯項目2F，将打造為辦伴標準空間，其余樓層屬于辦公區，則打造為DPLUS小戶型産品。

事實上，對于商改辦項目，優客工場、夢想加、WeWork等多家企業早前亦有涉及。

同樣，新增城市更新項目的企業還有寰圖。寰圖與廣州賓館就其改造項目達成合作，該項目也是寰圖首個城市更新改造的項目。除對酒店客房的升級改造外，寰圖将以特色的生活+辦公的模式，提供多品類的靈活辦公産品。

當前，城市更新成為核心城市的主旋律，辦公空間服務企業可以對商業、酒店、産業園區等多種業态項目進行升級改造，在擴大規模的同時也為閑置資産保值增值。

3、企業定制受青睐

年内，WeWork正式推出Powered by We，在WeWork自持辦公空間之外進行輕資産運營管理輸出服務，為客戶提供定制化的一站式辦公解決方案。

同樣，優客工場關于企業定制業務亦有涉及。早于2018年，優客工場推出U定制業務，主要是為入駐企業提供從辦公需求、選址、空間設計、工程管理、智能辦公解決方案到全周期運營的一體化辦公解決方案。

在辦公空間服務越來越受到認知和認可的背景下，自然會有更多企業對這類服務産生需求，其中不乏大中型企業——WeWork會員中大企業占比54%，包括騰訊、寶馬、西門子；夢想加EDGE空間研究院服務客戶包含高瓴資本、中金、字節跳動、快手、北師大心理學部等；築夢之星最新招股書顯示，在其客戶中，築夢之星已為華為、字節跳動、中國太平洋保險(HKEX: 02601)、天風證券和好未來(NYSE: TAL)等大型企業提供服務。

大中企業已經成為辦公空間服務商客戶的重要組成部分，當企業快速成長到一定程度時，它們會更傾向于選擇獨棟且具備定制功能的寫字樓，或産業園的獨棟辦公樓進行辦公。

對于資金更充裕、對象和價格相對不那麼敏感的大型企業而言，在這方面會更顯得“剛需”。

二、2022辦公空間運營服務卓越表現 即将發布

2021年，疫情影響逐漸消散。辦公服務行業也逐漸從低迷狀态走出，企業重展項目拓展信心，擴張腳步以一線新一線城市為主，但亦有企業下沉至二線及二線以下城市。

同時，随着疫情常态化下，越來越多的企業關注到靈活辦公的重要性。辦公服務企業也逐步找到自身發展節奏，有專注輕資産管理輸出，擴大品牌影響力；有依舊堅持半輕資産模式擴張，穩步前行；亦有企業尋求數字化發展，為企業提供靈活便捷的數字化辦公解決方案。經過強勢擴張階段過後，辦公服務企業進入轉型調整時期，更多的企業在發展前行過程中思考自身及行業發展前行的方向。

辦公生态叠代下，有哪些企業的寶貴經驗值得我們學習？有哪些標杆企業值得同業者仿效？又有哪些先進的經營模式與理念引領行業之先？

為此，觀點指數研究院将通過長期對行業進行跟蹤研究與數據分析，綜合各項指標如營運、财務、管理、品牌、創新表現等，發布"2022辦公空間運營服務卓越表現"研究成果，盤點過去一年在辦公空間服務表現卓越的企業，為辦公空間的發展樹立榜樣並提供借鑒經驗，把脈行業風向與前景。

同時，4月，觀點機構将舉辦2022觀點年度論壇，聚焦房地産開發、産業園區、物流、零售新商業、物業服務乃至城市智慧服務等行業的發展，與各細分領域的領導嘉賓一起為行業貢獻出真知灼見，推動行業健康可持續發展。