二月産業運營服務發展報告·觀點月度指數

觀點指數 近一個多月再有多家企業拿下産業用地，特别是蘇州集中出讓了一批有明确産業定位和投資強度要求的工業用地。現階段，各地方政府普遍對産業用地出讓設置相當數量的考察指標，以确保土地不會被用作他處。

越來越多企業将園區智慧化和數字化提上了日程，甚至上升到戰略層面，月内觀察到再有中集産城和中南高科兩家企業與科技型企業簽下合作，以共推園區智慧化。

此外，最近有多項公募REITs利好政策出台，特别是出台了明确的稅收優惠政策，助推REITs市場在春節後首周大幅拉升，數支REITs更是發布交易風險提示，表明投資者對政策的助力相當看好。

四企業獲産業用地，多項指標防止土地用作他途

從月度投資動态看，繼續有多家企業成功拿下産業用地，分别為上海臨港、中電光谷、蘇州高新和中新集團。數塊産業用地的出讓情況體現了地方政府較強的産業訴求，以及對土地受讓方的嚴格要求。

從出讓條件看，大部分設置了一定的投資強度要求，對宗地中建設項目也有嚴格規範。

如上海臨港摘得的奉賢區兩宗地塊，均作出明确的土地權益流轉限定，要求"土地使用權不得整體轉讓，不得分割轉讓"、"工業宗地範圍内房屋不得分幢、分層、分套轉讓"，並要求受讓人"不得在受讓宗地範圍内建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生産性設施"。

而在蘇州高新所拍得的蘇新國土2021-WG-12号宗地，明确規定産業類型為智慧新能源設備，同批出讓的蘇州其余12宗地塊也有明确産業類型要求。

除了設置嚴格的投資強度要求和明确的産業定位外，"畝均稅收"作為重要的出讓控制性指標也較為常見。如1月25日，中電光谷成功摘得的宜昌市宜土網挂（2021）56号地塊，就規定了畝均稅收不低于15萬元/畝。

現階段各地方政府普遍對産業用地出讓設置相當數量的考察指標，以确保土地不會被用作他處。未來一定時間内，相信會有更多地方陸續跟進，而要求上可以預見會更加嚴格。

兩企業簽園區智慧化合作，中電光谷承接長三角産業轉移

除了企業摘得産業用地外，還有3家企業錄得新項目開工。

其中，中電光谷連續兩個月有新項目開工，包括位于淮安市洪澤湖畔的中電光谷洪澤生态經濟示範園，以及位于南通崇川區的中國電子東部智谷項目。兩個項目均位于長三角，且同樣是與彩虹集團共同建設的項目。

項目定位上也有類似，都希望成為長三角一體化的産業轉移承接載體，只是所承接産業有所差異。洪澤生态經濟示範園承接的是高端紡織、先進功能性材料、智能裝備、電子信息等産業。而中國電子東部智谷則引入電子信息技術、智能裝備制造等高端制造業。

據觀點指數了解，近期越來越多的企業都将園區智慧化和數字化提上了日程，甚至上升到了戰略層面。

部分企業建立自己的團隊以獨立研發一套智慧園區繫統，除了在自身開發和運營的園區場景中應用，還試圖拆分為一項獨立的業務闆塊，作為對外輕資産輸出的一部分，形成企業全新的盈利增長點。

還有部分企業則采取與做人工智能或者傳感器的科技型企業成立合資公司，以合作的方式打造自己的智慧園區和産業賦能體繫，並形成標準化的商業模式。另外，同樣有企業直接對外購買一套智慧化繫統。

報告期内，中集産城和中南高科2家企業與科技型企業達成簽約合作，希望提升自身園區的智慧化水平。

雖然園區企業采取智慧化的方式各有不同，但有幾個需要共同關注的點：

首先，建立智慧化繫統有一定的基數門檻，各類軟硬件設備都需要跟上，規模化園區才能攤薄升級成本；其次，以自持為主要盈利模式的園區進行智慧化更有助于提升園區租金和運營收入，而若是分割銷售型的園區，搭配智慧化繫統對園區售價的提升有限。

另外，園區自身建立開發團隊需要一定時間、人員成本和資金成本，並且容易進入反復試錯的困局。因此，與擁有成熟技術、且有成功經驗的科技類公司合作可能是一個比較好的選擇。

稅收政策顯著提振REITs市場，成交活躍度大幅提升 

春節過後首周（2022.2.7-2022.2.11），REITs成交活躍度大幅回升，上市11只公募REITs産品交易價格普遍上漲。

其中，産權類公募REITs如建信中關村REIT漲幅達到20.83%、紅土鹽田港REIT漲幅達到30.88%、東吳蘇園産業REIT漲幅達到17.4%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

市場活躍的主要源于多部門與機構發聲，支持各類基礎設施項目積極參與試點發行，特别是1月26日的稅收政策文件，相當程度利好公募REITs市場擴容。

價格上升過快引致紅土鹽田港REIT與富國首創水務REIT在2月9日停牌，中航首鋼綠能REIT、博時蛇口産業園REIT、華安張江光大REIT和建信中關村REIT均在上周發布交易風險提示。

11只公募REITs周成交金額為22.4億元，環比上漲42.13%；成交量為3.96億份，環比上漲40.43%；周度換手率3.62%。

初始發行至上周末，生态環保、園區基礎設施、交通基礎設施以及倉儲物流類公募REITs累計成交金額分别達31.52、63.71、56.43和54.36億元，累計成交量分别為4.16、16.77、5.03、12.65億份。

從數據看，産權類REITs，包括産業園區和物流園區更受到投資者關注，交投活躍度更高。特别是市場化程度高的科技園區如中關村産園REIT，更貼合市場熱點、最受投資者歡迎。

相對發行價，富國首創水務REIT上漲99.85%，鹽田港倉儲物流REIT上漲75.35%，中關村産園上漲69.78%，位列前三（平均49.93%）。

而投資者看好鹽田港倉儲REIT，源于鹽田港吞吐量的增長。

2021年，鹽田港區集裝箱吞吐量達1416萬標箱，同比增長6.1%，刷新全球單一碼頭集裝箱吞吐量歷史紀錄。鹽田港REIT底層資産為保稅倉，並兼有倉儲物流和港口兩大行業屬性，享受到了吞吐量增長帶來的利好。