一月辦公空間服務發展報告·觀點月度指數

觀點指數  據觀點指數研究院對部分北上廣深辦公空間項目不完全統計，一線城市每個聯合辦公工位擁有的平均面積為9.36平方米。

根據住建部發布的《辦公建築設計標準》，普通辦公室每人使用面積不應小于6平方米。因此可以看出，一線城市的辦公空間處于一個較為舒适的“容積”。同時，一線城市辦公空間項目中辦公室平均租金為2675.18元/人/工位，開放工位平均租金為1770.74元/人/工位。

根據國家統計局數據，1-12月，全國辦公樓竣工面積3375.76萬平方米，同比增長11.0%；辦公樓銷售面積為3374.66萬平方米，同比增長1.2%；辦公樓銷售額為4701.46億元，同比增長-6.9%。辦公物業供給持續增長，而需求未見明顯刺激的狀态下，銷售額有所回落。12月辦公樓供給端有一波明顯沖高，增長同比達兩位數；但是需求端並未表現出相應的增長，銷售額同比刷新年内新低，需求端顯得較為疲軟。

行業經過概念産生-資本入局-厮殺角逐-行業出清-格局穩定的道路，模式逐漸确立下來。各家呈現差異化發展的态勢，各自在細分市場領域發展其特色。

然而辦公空間企業們依舊沒找到穩定有效的盈利模式。從上市企業披露的2021半年報财務數據來看（創富港為第三季度季報），總體上依舊是處于虧損的狀态，行業龍頭WeWork尤是如此。

WeWork第三季度财報顯示，淨利潤為-38.29億美元，淨利率-187.47%。上市企業中僅有創富港勉強實現盈利。

圖1 根據部分辦公空間企業最新财報整理的利潤率

數據來源：觀點指數整理

（WeWork、優客工場數據來源于2021年三季報，創富港、IWG數據來源于2021半年報；築夢之星數據來源于招股書）

根據地以外積極落點 大體量項目拓展路徑

表1  辦公空間服務商首次落地項目一覽

數據來源：觀點指數整理

2021年年底至今，辦公空間服務企業沒有停下向新地區開拓的步伐——2021年12月，夢想加石家莊梧桐商務中心項目正式交付，這是夢想加在石家莊的首個項目；同月14日，夢想加&匯客工場項目開業，首次落子北京豐台，計劃打造一個國際化的創新創業生态空間；Distrii辦伴與另類資産管理機構普洛斯達成合作，簽約北京兆泰項目——辦伴将升級改造兆泰國際C座3-4層共計7100平方米的空間，未來定位是聯合辦公空間。本次簽約的項目是Distrii辦伴落子北京朝陽門商圈的首個項目。

據不完全統計，本月辦公空間服務企業在三個城市或地區開拓首個項目。同時全年夢想加布局城市從6座提高到8座，運營面積從32萬平方米提高至56萬平方米；而辦伴則新開拓了16家辦公空間。

根據世邦魏理仕相關研究顯示，2021年共享辦公運營商的承租面積有望實現20%的同比增長，但其在中國主要城市的平均滲透率仍低于5%；同時14%的受訪企業計劃未來增加共享辦公或商務中心的使用。

辦公空間服務不斷拓展業務脈絡的背後，是公衆對于辦公空間概念認知的不斷提高以及市場供給對于需求敞口的匹配。以打造現代化辦公空間為旗，以之插入新城市或者地區的土地。

辦公空間服務行業經過野蠻生長、粗放發展、行業洗牌、新冠疫情重挫以後，格局已經相對穩定下來。在各自精進的垂直領域精耕細作，各家在橫向的地區和規模領域進行開拓，以填補行業洗牌與出清後留下的和空白的市場空間。

此外，近期優客工場大然淩一和京投發展達成合作，簽約新項目北京倬郡·優客工場。該項目位于三河市燕郊高新區京投發展朝東中心一期9、10号樓，合作面積41577.09平米。

這個四萬多平方米的輕資産項目是優客工場管理的第16個面積超過1萬平方米項目，也是優客工場乃至辦公空間服務較為少見的操盤的大型項目，而其他辦公空間企業超過1萬平方米的數目一般不超過五個，面積大多數也分布在1萬-1.5萬平方米的區間，如BEEPLUS的深圳玖悅雅軒空間為1萬平方米、築夢之星的深圳萬國共享辦公基地為11900平方米。

圖2  優客工場12月新開項目規模比較

數據來源：觀點指數整理

相比于常規的市場擴張方法——即燒錢換市場、換規模，辦公空間服務企業的開拓方式顯得更為巧妙。

首先是更傾向于與大型資管機構或者開發商合作開發，尤其是涉及較為規模較大的項目。這種“開發+溢價增值”模式，在有效分攤風險同時，因背靠合作方的開發能力，辦公空間服務企業能更好輸出其輕資産運營能力；其次，除了與原業主簽約合作改造辦公空間、輸出輕資産運營的常規模式外，這些企業還做了許多其他方面的嘗試來實現拓展。

如辦伴12月在商改辦領域竣工的項目——蓮花路啦啦荟城項目與北外灘雙獅匯項目。兩項目均為入駐購物中心的項目。其中，蓮花路項目為辦伴首個車站上蓋項目，整層6000平方米共計1071個工位，項目定位為聯合辦公空間；北外灘雙獅匯項目坐落在北外灘的國際商務綜合體，共計4層，面積7506.42平方米，2樓為聯合辦公空間，3、5、6樓為DPLUS獨立精裝小戶型商務空間。

另外，潤加速産業加速器與南浔人才産業集團正式确立合作，共同打造南浔（深圳）人才科創中心以催化産學研項目落地及創新企業成長。潤加速産業加速器則專注于賦能産業，依靠更多的政企合作、産業項目孵化來開拓道路。作為國企旗下的辦公空間服務企業，其注重社會效益的特征十分鮮明。

定制化的辦公空間服務将成為未來趨勢之一

2021年12月，優客工場交付了兩個企業定制辦公空間服務項目。優客工場大然淩一為深圳建廣數字科技有限公司打造的U定制項目——大連禦府國際·優客工場已交付。該項目的選址位于大連市高新區七賢南路禦府國際大廈21層，定制面積約1800平米。

另外一個為美團石家莊運營中心定制打造的辦公空間也交付使用，項目位于石家莊市裕華區建設南大街師大科技園C座，合作面積7800平方米，包括約1700個工位，租金為600-800元/工位/月。園區定位為大學生創業基地和以辦公、娛樂、餐飲、休憩為主題形态的新經濟集合地。園區配套設施齊全，由師大物業統一管理。

經過數年的發展，不少辦公空間服務企業已經發展出了十分完備和成熟的定制辦公空間的業務線，如下表所示：

表2 辦公空間服務企業旗下定制業務或産品

數據來源：觀點指數整理

值得一提的是，WeWork的Powered by We業務線不同于其他定制業務，他們在其中應用了大數據理念與技術。常規的定制項目設計模式很大程度上是由空間設計師個人經驗決定。作為行業龍頭，WeWork擁有的豐富的開發、運營項目的經驗和龐大數目用戶的反饋能讓他們有着足夠的樣本進行大數據分析，在解決用戶痛點上更有優勢。

在辦公空間服務越來越受到認知和認可的背景下，自然會有更多企業對這類服務産生需求，其中不乏大中型企業——WeWork會員中大企業占比54%，包括騰訊、寶馬、西門子；夢想加EDGE空間研究院服務客戶包含高瓴資本、中金、字節跳動、快手、北師大心理學部等；築夢之星最新招股書顯示，在其客戶中，築夢之星已為華為、字節跳動、中國太平洋保險(HKEX: 02601)、天風證券和好未來(NYSE: TAL)等大型企業提供服務。

大中企業已經成為辦公空間服務商客戶的重要組成部分，當企業快速成長到一定程度時，它們會更傾向于選擇獨棟且具備定制功能的寫字樓，或産業園的獨棟辦公樓進行辦公。

對于資金更充裕、對象和價格相對不那麼敏感的大型企業而言，在這方面會更顯得“剛需”。

定制型辦公空間由于是定制化的，經過服務方與企業方充分交流，因此能有效減少企業進駐适應的時間和精力成本，能讓大型企業更具備符合其本身的環境優勢。除此以外，更能增強企業品牌文化影響力，是企業形象張力的釋放。

定制化辦公空間，或許在未來會成為不可忽視的趨勢。