一月物流産業服務發展報告·觀點月度指數

觀點指數 1月初，2021年12月中國物流業景氣指數公布，該指標為52.6%，中國倉儲指數為51.6%，均較11月回落。

2021年第四季度全國高標倉新增供應581.31萬平方米，為全年供應最多的一個季度，以普洛斯、新宜、ESR為首的專業物流開發商供應量最大。

國内倉儲行業仍然是依靠規模的低盈利發展模式，提供的服務單一簡易，缺乏增值空間，未來更需轉變發展方式、進入更多具備增值空間的新業務，而降本增效措施更需進一步落實。

企業方面，最新公布的快遞企業全年業務數據顯示，七家快遞物流企業年業務量破100億票，包括韻達、圓通、申通、中通、順豐、中國郵政EMS、極兔百世。傳統物流開發企業會盡量避開三四線下沉市場，而在這些市場布局的快遞企業更樂意搶占布局，建設産地倉、冷庫等，這也是政策所支持的方向。

物流企業在"新經濟"上加深布局，外資開發商都在對外聲明中強調"新經濟基礎設施"的身份，試圖擺脫外界對其純物流基礎設施開發的固有印象。

"新經濟"受外資青睐，投資價值優于商辦等"舊"資産

月内，物流企業在"新經濟"上加深布局，賦予商業版圖新格局。

東久中國（D&J）與新宜中國（NewEase）在2021年12月完成合並，合並後新主體為東久新宜（DNE Group）。

兩家企業的創始人均為出身普洛斯和參與創辦易商的孫冬平，分别為産業園和物流園平台。除了創始人一樣，背後資本也都有華平投資的身影。合並後的東久新宜在中國擁有70+個園區，1000萬平方米産業基礎設施。其中，屬于原新宜中國所投資和管理的資産，面積約達650萬平方米。

合並的對外文件中十分強調"新經濟"，所謂"新經濟基礎設施"大致上包括産業園區、物流園區、數據中心等。

産業園投資開發運營和退出難度大，但在獲取土地資源方面具備一定優勢；物流園的退出難度相對較小，但在現時市場環境有較大獲取土地的壓力。兩者合作正好可以形成互補，也是東久新宜合並的最主要因素，能夠緊抓投資者和合作方的喜好。

而在新經濟闊步前進的還有ESR，于2022年1月20日正式公告完成收購ARA集團，收購總價為51.92億美元（約336億人民币）。

這次收購不僅增大了ESR在亞太地區的新經濟規模，提升了市場占有率，更有望在債務成本和債務期限上獲得進一步改善，亦能借助資金端上的優勢進行規模的快速擴張。

更為重要的是，收購ARA即代表了将ARA背後的優質地産投資管理人納入ESR的未來投資者組成。而與持份者合作成立地區性平台、整合當地資産，投入少、回報大，正是ESR的慣用手法。

從普洛斯的業績上，或許更能窺得外資對新經濟如此青睐的緣由。

截止到目前，普洛斯在中國70個地區市場擁有超過4000萬平方米的物流及工業基礎設施網絡，冷鍊基礎設施遍及33個核心城市，整體面積超過110萬平方米。截至2021年三季度，普洛斯中國營業收入9.18億元，同比增長5.8%；租金及相關收入7.51億元，同比增長16.1%，占營業收入比例由74.6%提升至81.8%。

租金及相關收入和當期期末投資性房地産的價值之比，大致可以算出租金業務回報率：

普洛斯2021上半年租金收入占投資性房地産價值的比例為3.46%，較去年同期增長0.43個百分點。

不管是通過收並購獲得大體量亞太區數據中心和物流資産的ESR，還是整合形成的東久新宜，都希望擺脫以往純粹的物流基礎設施開發商的地位，帶上"新經濟"的頭銜，以更加吸引投資者的青睐。

東久新宜的合並是願景與資金實力合力下誕生的産物，産業與物流合作拿地是未來趨勢，但對于部分基金投資者來說，必須要考慮到産業部分的退出問題。此外，LP是否能理解這種必要性，考驗企業講故事的能力。

而"新經濟"正是華平希望通過ESR和東久新宜講的一個新故事。

盡管國内投資物流等資産的回報率逐漸降低，但依然較商辦等"舊"持有物業高，且資産持有期與長期資金，包括海外養老金、共同基金、保險公司資金，還有一些國家的主權資金貼合，再加上物流更加貼合中國新經濟發展方向，因此受到海外投資者的關注。

7家快遞企業進入100億票集團，聚焦政策鼓勵的下沉市場

1月，國家郵政局公布2021年12月郵政行業運行情況，12月全國快遞服務企業業務量完成102.5億件，同比增長10.75%；業務收入完成917.6億元，同比下降0.9%。12月快遞收入數據偏低，主要源于部分頭部快遞企業規範收入口徑，調整全年數據導致。具體來看，調整主要影響了國際件收入，導致12月國際件單價大幅下降。

跟随12月數據出爐，快遞企業全年業務數據也随之公布。

從營收來看：順豐（1698億元）>韻達（396億元）>圓通（375億元）>申通（246億元）；從市值看（截止1月19日）：順豐（3223億元）>韻達（611億元）>圓通（579億元）>申通（152億元）；業務量上：韻達（184億票）>圓通（166億票）>申通（111億票）>順豐（105億票），均超出100億票業務。

除了上述4家快遞企業外，EMS年快遞量于12月8日提前突破100億件。而由于百世快遞被極兔快遞收購，日單量預計4000-5000萬單，與韻達、圓通相當，也成為中國快遞行業第七家（中通、韻達、圓通、申通、中國郵政EMS、順豐、極兔百世）年業務量破100億票的快遞物流企業。

另外，12月騰訊宣布将所持的大約4.57億股京東A類普通股以實物股息的方式分派給全體股東。這一派息計劃完成後，騰訊持有京東的股份比例将從17%下降到2.3%。

随着《快遞市場管理辦法（修訂草案）》的出台，快遞行業無序競争的局面将逐步消退，快遞頭部企業将明顯受益；另外，随着快遞業價格戰趨緩，部分快遞企業單票收入獲得改善，推動頭部企業盈利提升。

快遞業的發展必然伴随着倉儲業的擴張，目前倉儲業的發展還是主要集中于消費端，業界始終将投資重點放在消費需求旺盛的樞紐城市。生鮮食品供給端的産地倉卻少有玩家參與，如新疆地區，主流物流基礎設施發展商僅萬緯物流等少數企業進入，普洛斯的布局也遠離該地區，而這正是政策目前鼓勵的方向。

相較之下，快遞為主的物流企業更講求倉配一體化，早已迅速切入該賽道，在下沉市場布局産地倉、冷庫，布局覆蓋更多地區的整體網絡建設。

成本高企顯著壓低倉儲企業利潤

1月初，中國物流業12月多項指數公布。2021年12月，消費品受節日因素和電商活動提振，倉儲物流業務需求較為旺盛；部分大宗商品受冬儲需求增強影響，整體庫存水平繼續提高。但受嚴寒天氣持續以及春節臨近等因素影響，建築業景氣回落，大宗商品将進入傳統需求淡季，後期行業運行壓力或将有所加大。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

根據中國物流與采購聯合會發布的數據，2021年12月份中國物流業景氣指數為52.6%，較上月回落1個百分點；中國倉儲指數為51.6%，較上月回落2.5個百分點。

倉儲連續五個月保持在荣枯線以上。各分項指數中，收費價格指數、主營業務成本指數、期末庫存指數較上月有所回升，延伸業務量指數與上月持平，其余指數均有不同程度的回落。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

12月份，業務量指數為51.7%，較上月回落了5.3個百分點，但仍位于荣枯線以上，反映出倉儲行業需求在企業生産活動加快和消費品需求保持回升的背景下，仍保持較為穩定的态勢。

分品種來看，有色、建材、礦産品等生産資料類商品和食品、醫藥等生活資料類商品周轉效率較上月均回升明顯。平均庫存周轉次數指數為51.8%，較上月回落4.5個百分點，保持在容枯線以上，反映出倉儲業務持續活躍，但業務增長有所放緩。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

重點關注業務成本高企導致的企業利潤下滑，業務利潤指數為47.1%，較上月回落5.1個百分點，落入荣枯線以下；主營業務成本指數為55.7%，較上月回升0.3個百分點，持續高位運行。倉儲業務成本的持續快速上漲顯著壓低企業利潤。

反映出國内倉儲行業仍然依靠規模的低盈利發展，提供的服務單一簡易，缺乏增值空間，未來更需轉變發展方式、進入更多具備增值空間的新業務，而降本增效的措施更需進一步落實。

真正提升生産和流通環節的效率，必須在制造、交易、運輸、倉儲、加工等産業鍊各環節為用戶提供一站式解決方案，在這方面龍頭企業走得更早、更快、更具競争力。

倉庫需求有所下降，購物節拉升大灣區租金

全國倉庫需求方面，根據物聯雲倉數據，12月一線城市需求面積39.96萬平方米，環比下跌23.1%；二線城市需求面積32.51萬平方米，環比下跌4.9%；其他城市需求面積6.15萬平方米，環比下跌7.2%。

數據來源：物聯雲倉、觀點指數整理

從倉庫報價數據上看，12月份一線城市倉庫報價37.53元/平方米/月，環比上漲1.8%；二線城市報價28.14元/平方米/月，環比上漲2.1%；其他城市22.84元/平方米/月，環比上漲5.2%。

在全國32個重要物流節點城市中，通用倉庫平均空置率為12.13%，與上月持平。

數據來源：物聯雲倉、觀點指數整理

東莞12月平均租金變化最大，環比上升4.10%至31.99元/平方米/月，主要源于東莞的倉庫租戶以電商、第三方物流公司為主，"雙十二"購物節、聖誕、元旦等節慶加持，拉高了整個大灣區的消費需求，東莞作為大灣區主要的倉庫供應城市，租金有所上漲。

哈爾濱空置率變化最大，環比上升6.76%至11.08%，因部分企業受經濟環境、疫情等外部因素以及自身業務收縮影響，租倉面積有所縮緊。

高標倉新增供應581萬平方米，專業物流地産商為供應主力

2021年第四季度全國高標倉新增供應581.31萬平方米，為全年供應最多的一個季度。

數據來源：物聯雲倉、觀點指數整理

供應主要集中在東部地區，占比達到52.09%；東北、中部、西部地區新增供應相對較少，供應占比分别為5.16%、25.92%和16.83%。

其中，東部地區中，廊坊、天津、上海供應量排名靠前。

數據來源：物聯雲倉、觀點指數整理

從開發商類型來看，2021年第四季度新增供應高標倉中專業物流地産企業最為活躍，供應量占比為52%。落到具體企業上，普洛斯、新宜、ESR供應量最大。其中，綜合物流企業占比達22%。