1月廣州房地産市場報告｜城更調整與樓盤加推熱情

觀點指數 日前，廣州市人民政府辦公廳發布關于公開征求《廣州市人民政府關于收回一批市級行政權力事項的決定（征求意見稿）》公衆意見的公告。

拟收回35項原調整由區實施的市級行政權力事項，其中包括控規審批、林木保護、商品房備案等多項與城市更新有關的權限。

該征求意見稿的發布意味着廣州城市更新的調整尚未結束，而近期有關廣州城市更新的項目公告和報道亦有所減少。

據觀點指數監測，12月廣州沒有發布新的招商公告，而歷經多次挂牌、撤牌的增城簡村村舊改招商在月末終于落幕，最終還是回到了富力的手中。

另一方面，市場銷售在各項目的熱情推盤之下大幅拉升，12月拿下全年第二高的月成交量，但從各個項目的銷售情況來看，客戶的購房熱情已明顯下降。

市府收回行政權力，城更恢復尚需時日

廣州市政府拟收回35項原調整由區實施的市級行政權力事項，涉及林業園林、文化廣電旅遊、發改、城建、規劃、水務、交通等領域，其中與城市更新工作有關的包括古樹名木遷移審核、控制性詳細規劃審批、商品房建設項目備案等。

這是繼10月廣州開展城更項目全面核查以來的又一項調整措施。據了解，在核查工作中發現多個項目存在文物和傳統風貌建築不到位的情況，因此相關的行政審批事項需要更加嚴格的管控。

受此影響，12月廣州城市更新進度緩慢，項目新動态寥寥。據觀點指數監測，12月僅增城簡村一項目取得實質性進展，表決通過富力為合作企業。

而簡村項目招商並不是新鮮事，早在10月12日，簡村招商就已經開啟，在廣州公共資源交易中心挂出公告，但很快就撤牌，原因不詳，直到一個月後重新挂牌，最終僅富力一家通過資格審查。

此外，身陷沼澤的佳兆業並未放棄經營已久的城市更新項目。一方面，今年初啟動的海珠石溪村表示，項目更新改造工作仍在推進中，佳兆業沒有資金拖欠的情況。

另一方面，于2019年合作簽約的荔灣海南村項目引入了荔灣國資參股，通過地方國資的介入緩解資金壓力，而佳兆業仍持有項目公司"廣州佳倫"的51.0204%的股權，保有項目公司的控制權。

集中供地收官，土地市場由熱轉冷

12月初，廣州完成今年第三批住宅用地集中供應，成功出讓13宗地塊，全部底價成交，合計收金302.63億元；另外有4宗地塊流拍，包括番禺飄峰路西側的"回爐"地塊。

從成交結果來看，除星河外，拿地主體均為央國企，其中大部分為地方平台。知識城投資在本次土拍中拿地金額最高，2宗地塊合計投入99.5億元，保利發展緊随其後，3宗地塊耗資97.3億元。星河拿地金額僅為7.71億元，是競得企業中投入金額最小的。

從全年表現來看，廣州今年成功出讓宅地78宗，供應土地面積559.83公頃，建築面積約1382.55萬平方米。

土拍市場經歷了由熱轉冷的過程，第一批次溢價率最高而流拍率最低；第二批次流拍地塊過半；第三批次土地幾乎由地方平台公司包攬，已經完全沒有溢價。全年綜合土拍溢價率約為6%，流拍率高達31%。

另外，據統計，廣州各批次集中供地的報價企業數量由一批次的80家銳減到二批次的20，三批次報價企業僅有7家。從參拍企業的數量變化也能感受到廣州集中供地熱度逐漸轉冷的過程。

白雲區産業建設進行時，月拍4宗地

據觀點指數監測，12月廣州成交8宗非住用地，均為底價成交的産業引入地塊，包括今年以來非住用地的推地主力黃埔和天河金融城。

值得注意的是，12月白雲區成功出讓了4宗地塊，涉及的産業類型包括新城建、智能制造、食品生鮮等。其中廣州城投以12.42億元競得的廣州設計之都二期地塊将建設新城建示範及智能建造産業基地，是住建部、省、市共建"新城建"試點項目。

據了解，阿道夫、廣東交通設計集團、白雲芯片設計總部等已相繼進駐廣州設計之都，核心區集體地塊将于2022年6月全面投入運營。

根據有關規劃，2022年廣州設計之都計劃出讓5宗商服用地，用地面積約99畝。

此外，嘉禾街移動互聯網産業園這一輪的兩宗地塊出讓完成意味着結束了園區産業用地的出讓工作，6宗國有地塊和1宗集體留用産業項目均已落地，引入了白雲産投、魅視電子、訊貓軟件、高端軟件總部大廈、海潤食品等企業。

12月網簽翹尾，黃埔區領銜

由于年中新房銷售下降，項目對于年末業績沖刺抱有較大的希望，多個主城區項目和熱門項目均在12月取得預售證，部分項目于月内開盤。受此影響，12月廣州新房網簽有較大幅度上升，12月網簽達到下半年的最高水平，同時黃埔區本月在預售套數和網簽套數上均為全市最高。

據觀點指數監測，12月廣州新建商品住宅網簽12697套，環比上升37.6%；網簽面積133.87萬平方米，環比上升36.9%，其中黃埔區網簽32.07萬平方米，而增城網簽僅25.75萬平方米。

12月新建商品住房批準預售套數17803套，供應持續放量，連續四個月保持高位；批準預售面積185.71萬平方米，環比微降3%，同時，黃埔區新房批售量在萬科城市之光的帶動下成為大幅上升。

中心城區12月繼續出新，天河區批售了保利天匯、珠江花城，荔灣區批售了保利越秀天啟、雅居樂天際715，海珠區批售了招商保利海珠天珺。

數據來源：觀點指數整理(統計周期為2021年11月26日-12月25日)

截至12月末，廣州市新建商品住宅可售套數超過10.4萬套，可售面積1115.1萬平方米，去化周期11.4個月，與11月持平。

分區來看，海珠區、天河區、黃埔區、番禺區、南沙區、增城區去化周期有不同程度上升，而其他區域去化周期輕微下降。

業績最後沖刺，保利12月開盤忙

據觀點指數統計，樣本企業于月内共有14個項目加推，2個項目開盤，共推出約3700套住宅單位，其中新盤均為保利的項目，另外保利還兩次加推保利羅蘭國際項目，成為本月推貨最積極的企業之一。

月内新開盤項目分别為位于荔灣區的保利越秀天啟和海珠區的招商保利海珠天珺。

保利越秀天啟位于聚龍灣片區，靠近廣鋼新城和廣船新城，距離地鐵廣佛線和11号線換乘站的沙涌站較近，同時，由于地處老城區，居住氛圍濃厚、配套成熟，目前部分項目可以望江。首推198套87至119平方米的單位，均價約為4.9萬元/平方米，而與天啟項目區位接近的保利和光晨樾及保利堂悅，在售價格分别為5.6、7.3萬元/平方米，此次新盤入市的價格足夠吸引人，因此項目去化情況也比較好。

招商保利海珠天珺位于琶洲東區，為改善型高端項目，首推産品面積在137到262平方米之間，同時亦是琶洲目前僅有的在售住宅項目，開盤均價約為9萬元/平方米，同樣給出了足夠吸引的價格。在稀缺性和低價格的加持下，海珠天珺網上開盤後迅速售罄。

本月加推項目以黃埔區為主，包括有保利羅蘭國際、萬科幸福譽、萬科城市之光、越秀星樾、時代天韻、富力新城等，去化表現普遍一般。

番禺的兩個熱門項目珠江鉑世灣和越秀和樾府也加入了年末行情，前者二期開盤相比2021年3月一期最後一次開盤價格不升反降，二期首推均價約4.7萬元/平方米，去化表現優秀；後者分兩次分别推出了98平方米的小戶型和111-180平方米的大戶型，由于套内面積較大，價格亦較上次加推有所上升。

此外，碧桂園鉑悅府小幅度降價加推，該項目為今年4月廣州第一批集中供地出讓地塊之一，是一衆項目中開發進度最快的一個；同樣為今年集中供地出讓的地塊，第一批次中珠江實業聯合體的白雲夏茅客運站地塊已完成規劃審批，第二批次中鐵建的廣汕路地塊、中海的廣鋼新城地塊及中建一局的朱村地塊也已完成規劃審批。

集中供地對市場将會産生怎樣的影響，市場又會對此作出什麼反應，相信在今年就可以揭曉答案。