1月北京房地産市場報告 | 集中供地1900億收官 新建住宅網簽回落

觀點指數 12月，北京新建住宅網簽回落，二手住宅網簽持續上行。

對比上月多盤集中網簽，本月新建住宅網簽數5664套，環比減少48.6%；存量住宅網簽繼續上行，網簽15442套，環比增加13.6%。

土地方面，12月27日，北京第三批集中供地收官，共成交11宗地塊，總成交價281.51億元，另有2宗地塊無人報價流拍。在房地聯動且高成本、低利潤、多限制等因素下，企業拿地趨于謹慎。

政策方面，北京市發布保障房配建新規，要求每年應按照新供住宅項目建築面積的一定比例，配建公租房、保障性租賃住房及相應機動車停車位，其中靈活的配建方式便于地産企業根據項目定位需求調整。

租賃住房新規出台，靈活配建便于調整

12月27日，北京市住房和城鄉建設委員會等四部門發布《關于進一步規範本市新供住宅項目配建公租房、保障性租賃住房工作的通知》

通知要求每年應按照新供住宅項目建築面積的一定比例，配建公租房、保障性租賃住房及相應機動車停車位。

配建方式主要有逐地塊配建、集中配建兩種，通知中提出可采用"逐地塊配建、集中配建"的方式，同時配建住房集中布局，最小單位可落實到成套住房，為地産企業提供了靈活的配建方式，便于地産企業根據項目定位需求調整，照顧到其利益訴求。

同時，通知要求不動産登記簿上注明"公共租賃住房"或"保障性租賃住房"，通過項目認定的方式進行嚴格監管，避免項目挪作他用。

土地市場收官，京投發展175億拿地

12月27日，北京第三批集中供地收官，共成交11宗地塊，總成交價281.51億元，另有2宗地塊無人報價流拍。

至此，北京2021年集中供地收官，其中，5月10-11日，北京30宗宅地共計入賬1110億元。10月13日，二批次集中供地成交總額513.4億元。加上此次第三批供地，北京2021年集中供地共攬金1904.62億元。

 
數據來源：觀點指數整理

第三批集中供地流拍撤牌率走低，從第二批次的60.5%下降至15.4%，但流拍率的下行並不意味着土拍市場的好轉，供給的走低及國企托底等在一定程度上抑制了流拍的産生。對比兩次出讓結果，第二批挂牌43宗地塊，其中26宗終止出讓，第三批次僅挂牌12宗地塊，但仍流拍2宗地塊，表明市場壓力仍然存在。

另一方面，供地溢價率持續走低，三個批次溢價率分别為7.58%、4.29%、1.82%。第三批次僅3宗地溢價成交，房山區拱辰街道地塊被中建智地以封頂價18.63億元摘得，溢價率15%，其余兩宗地塊溢價率分别為1.57%及1.64%。

 
數據來源：觀點指數整理

成交方面，三批次成交主體與第二批一致，基本以國企，央企為主。其中，京投發展以175億底價摘得3宗地塊；龍湖、旭輝各斬獲一宗地塊，且均為聯合體拍得。

據觀點指數了解，在這次土拍中，京投發展包攬朝陽東壩三宗地塊，将打造成該公司在京第五個TOD項目。此前，京投發展已在北京開發了西華府、琨禦府、公園悅府、岚山等四個TOD項目。

新建住宅網簽回落 月内僅4盤網簽過百

12月，北京新建住宅網簽回落，二手住宅網簽持續上行。

對比上月多盤集中網簽，本月新建住宅網簽5664套，環比減少48.6%；存量住宅網簽繼續上行，網簽15442套，環比增加13.6%。

數據來源：觀點指數整理

供應方面，12月北京市商品房新增供應6842套，環比下降6%，同比下降53%。

項目表現方面，月内僅有4盤網簽過百，為北京城建天壇府、中海天賦、奧園北京源墅及和悅璞雲。

天壇府由北京城建開發，項目位于東城區二環天壇旁，是望壇棚戶區改造項目中的資金平衡地塊，地塊容積率為2.51，地上建築總面積68612平米，其中住宅49866平米（可售商品房占36900平米），公建及其他18746平米，控高35米。

天壇府銷售均價為10.89萬/平方米，12月網簽167套，網簽金額19.84億元。據觀點指數監測，北京城建o天壇府項目自入市以來，一二期獲得年度熱銷80億的良好成績，前期推售産品目前已經基本售罄；三期産品即将推出，将主推約150-280平方米大戶型。

2021年度網簽金額最多項目為海澱幸福里，該項目位于海澱區西北旺鎮北清路，由華潤置地、首開、住總、中交房地産、北科建等五大房企共同開發。2021年共網簽1290套，成交面積15.93萬平方米，成交均價8萬元/平方米，網簽金額128.12億元。據了解，海澱幸福里南北兩地塊在2020年2月被上述五大房企摘得，成交價格超130億元。

奧森ONE同樣網簽超百億，該項目由北京建工、住總、首開等三大國企聯手打造，成交均價為5.8萬元/平方米，銷售面積18.3萬平方米，網簽金額為105.72億元 。

海澱幸福里及奧森ONE均為聯合開發模式，目前北京不少房企在市場采取聯合開發模式已成常态。

2022市場展望

2021年，房地産行業發生了深刻變革，市場成交劇烈，但北京樓市仍維持着高景氣度，新房成交量創近8年來新高，二手房創近5年來新高。

展望2022，預計北京樓市仍将維持強韌性，在政策調控下，剛需成為置業主體，中環區域剛需盤仍将持續暢銷。

土地市場方面，集中供地背景下，北京項目投入多，利潤較低，對開發商要求比較高，目前融資渠道雖然邊際放緩，但預計2022第一批次供地仍将維持較低熱度，土地端仍需要較長時間修復。