1月深圳房地産市場報告｜城更恢復與網紅盤遇冷

觀點指數 根據深圳市統計局公布的數據，2021年1-11月，深圳固定資産投資同比下降0.6%，比1-10月降幅收窄2.5個百分點，其中，房地産開發項目投資同比下降16.4%。

而同期全國房地産開發投資同比增長6.0%，意味着深圳房地産開發一定程度上陷入了低迷。

與此同時，越來越多的"網紅盤"、"明星盤"風光不再，未能如從前一樣實現開盤售罄，市場的探底過程仍在持續。

另一方面，深圳城市更新推進似乎正在回到正軌，12月公告項目數量環比上升167%，其中7個項目發布了實施主體公示。

土地更新整備轉向，民生成為關鍵詞

近期，深圳市規劃和自然資源局發布了《深圳市2021年度城市更新和土地整備計劃》，公布了2021年城市更新和土地整備的任務，同時也統計了2020年的任務完成情況。

從2020年的數據來看，城市更新、公共住房、土地整備項目均超額完成任務，"工改M0"類項目亦得到嚴格控制，項目規模遠未達到控制上限，同時，産業空間資源得到充分的保障。

而2021年的土地更新整備計劃則更注重在民生和住房保障方面。計劃中提到，将加大高中、中小學、醫療、養老院等民生設施的更新整備力度，另外，将引導空間資源向住房傾斜。

根據計劃，深圳2021年通過拆除重建類城市更新和土地整備直接供應居住用地至少110公頃，占直接供應用地規模的61%，可以看出居住用地供應在2021年的計劃中占據了重要的部分。

結合今年住宅用地的出讓情況來看，今年深圳集中供地共出讓土地157.65公頃，更新整備直接供應的居住用地達到集中供地規模的70%，兩方面合力之下，今年深圳居住用地面積将新增約268公頃。

城市更新進度恢復，多項目公示實施主體

經過政策的引導和調整後，深圳的城市更新推進正在逐步恢復。

本月觀點指數監測到16個項目發布公告或動态，其中7個項目發布實施主體公示，包括寶安區石岩街道總部經濟園區城市更新單元一期以及南山區南玻工業大廈城市更新項目等，前者被分為南北兩個片區，拟确認寶投集團和宏發集團為實施主體，而後者則确認奧園為實施主體。

值得注意的是，今年宏發在舊改中的收獲不小，上半年中標了寶安區福海街道紅塘片區工改工項目，用地面積達到31萬平方米，而這次中標的石岩街道總部經濟園區項目用地面積亦達到25.2萬平方米。

此外，還在深圳周邊的東莞也拿下了占地面積53.12萬平方米的塘廈鎮石潭埔科技産業新城（一期）更新單元。

這些項目無一例外對于産業空間的建設要求都比較高，而産業載體運營也正是宏發一直以來深耕的業務闆塊。

新規顯效，羅湖蔡屋圍啟動行政征收

羅湖區城市更新與土地整備局日前發布一則房屋征收提示，拟對羅湖區桂園街道蔡屋圍城市更新統籌片區蔡屋圍（城中村）項目一期子項目B範圍内未簽約房屋實施征收。

其中，房屋征收部門為城市更新與土地整備局，而房屋征收的實施單位則是深圳市羅湖區桂園街道辦事處。

該征收的依據是來自于今年3月1日起正式施行的《深圳經濟特區城市更新條例》。

而蔡屋圍（城中村）項目一期子項目B則是《條例》實施後首個啟動行政征收程序的項目。

據了解，蔡屋圍項目早在2013年該項目就已經立項，由京基集團操盤，自2019年5月啟動私宅物業簽約至今已經過去超過兩年半，盡管項目已于2021年7月動工，但房屋簽約並未結束，此次通過房屋征收解決簽約問題，亦有望加快項目建設進度。

年末行情擡升無望，新房供求齊跌

2021年最後一個月，深圳一手住宅供應仍保持在較高位，但相比11月有所下降，南山區亦有項目推出，但總體供應以龍崗區為主，核心區項目較少；而缺乏熱門項目的引領，新房網簽亦出現下降。

據觀點指數監測，12月深圳新建商品住宅成交3665套，成交面積37.55萬平方米，環比下降32.5%，同比下降40.1%。成交面積前三位的區域依次是寶安區、龍崗區和龍華區。

 
數據來源：觀點指數整理

二手商品住宅成交繼續低位徘徊，維持兩千套左右的水平。12月網簽2076套，環比下降6.1%；成交面積19.52萬平方米，環比下降6.7%，同比下降61.19%。

深圳市房地産信息平台數據顯示，12月深圳全市新批預售商品住房項目14個，共8293套，新批供應面積90.1萬平方米，保持較大供應量。

由于新批準預售連續數月保持較高水平，深圳住宅供需壓力短期内緩解。截至12月末，深圳全市新建商品房庫存面積299.2萬平方米，庫存套數28793套，去化周期為5.9個月，較11月增加0.4個月。

樓市年末 “網紅”盤遇冷

12月獲批預售的14個項目有13個于月内上線購房意向登記繫統，另外領航城領譽華府和玖裕茗院亦于12月開盤。

經過前幾個月的密集開盤之後，近期深圳熱門項目加推數量減少，華潤乘機推出華潤城潤玺二期和潤峯府兩個項目，認籌率分别為145%和233%。

據了解，華潤城潤玺二期2020年11月開盤時推出1171套單位，認籌率達到1284%，價格約為13.1萬元/平方米；而此次開盤共備案1024套住宅，備案均價為13.2萬元/平方米，去化率約80%，棄選率達到44%。

究其原因，一方面，10月以來包括南山、福田在内的多個核心區域陸續有項目開盤，如深業中城、海德園、深海懿府等，12月時核心城區的熱度已經開始下降；另一方面，由于深圳二手住宅市場持續低迷，項目一二手價格倒挂的價差正在縮小，投資客大量減少，購房的更多是真正追求住房品質和價值的買家。

另外，據悉新年深圳第一個開盤項目為光明區的安聯尚璟府，353個單位認籌僅15批，去化堪憂。

顯然，市場已經回歸理性，大量投資需求已經散去，"房住不炒"已經成為大家的共識，但如何解決供應緊缺、房價高企的困境依然是深圳房地産市場需要面對的問題。