11月北京房地産市場報告丨網簽創新高 第三批集中供地上新

觀點指數 11月，北京新建住宅網簽創年内新高，二手住宅網簽觸底回升。

月内，新建住宅網簽11019套，環比增加64.4%，創年内新建住宅網簽新高；存量住宅網簽觸底回升，網簽13590套，環比增加26.7%，二手網簽觸底回升。

土地方面，北京11月挂出12宗住宅用地及1宗商業用地，其中，住宅用地總用地面積約61.7萬平方米，建築規模約112.78萬平方米，總起始價約335.5億元。

政策方面，北京将房地産投資計劃重心安排在城市副中心等闆塊，意圖纾解職住分離問題。

此外，北京還加強了預售資金管理，突出"管好不管死",在保障好建設資金和緩解房企現金流之間做好平衡。

加強預售資金管理與促進北京城市副中心發展

因去年以來在京項目出現資金鍊緊張、停工以及預售資金挪用情況，北京住建委發布了《北京市商品房預售資金監督管理辦法（2021年修訂版 公開征求意見稿）》。

政策從"管好不管死"出發，提高了資金監管額度，每平方米監管額度不低于5000元，較此前大幅提高了43%，可以有效地保障項目的建設資金安全；同時共享政務信息，並通過招標選取監管銀行，夯實監管主體責任，将有效提升監管能力，堵住挪用預售資金的漏洞。

而在保障好預售資金的前提下，又放寬房企申請用款的約束，提出：現金保函額度和有效期可覆蓋開發項目的重點監管額度和建設周期的項目，可不進行預售資金監管。開發企業可按單一樓棟或多樓棟分别申請用款，同時将放款時限由過去的五個工作日優化為兩個工作日。

北京的政策在保障好預售資金的同時，持續優化營商環境，房企可以通過單一樓棟或多樓棟分别申請用款，有助于緩解房企現金流的壓力，而北京的監管方法，或将作為一個範本被更多的城市效仿，有助于降低爛尾樓風險。

月内，北京繼續加強城市副中心發展的政策規劃，希翼以副輔主的同時，纾解職住分離問題。

11月22日，北京市發改委和住建委聯合發布關于報送2022年房地産投資計劃的通知。據通知，2022年房地産投資計劃安排重點是城市副中心、平原新城、新首鋼地區，以及"三城一區"、大興國際機場臨空經濟區等重點區域。在稍後的11月26日，國務院發布關于支持北京城市副中心高質量發展的意見。

根據投資計劃安排，将在城市副中心等區域加快老城更新、棚戶區改造，落實公共租賃住房建設，重點提升新城開發力度並提高居民居住水平和生活質量。

在土地供應上，預計北京未來将供應更多位于這些重點區域的地塊，城市副中心将有望迎來快速發展。

第三批集中供地上新，多地塊配建保障房

11月，北京第三批集中供地挂出12宗住宅用地及1宗商業用地，其中，住宅用地總用地面積約61.7萬平方米，建築規模約112.78萬平方米，總起始價約335.5億元。

 
數據來源：北京自規委、觀點指數整理

從分布上看，朝陽區供應地塊最多，有6宗地塊，並且有一宗要求現房銷售的地塊。本次競拍方式與第二批供地規則無明顯變化，但出現了多宗配建保障房的地塊。

第三批集中供地共有三宗是"回爐地塊"，分别為朝陽管莊兩宗地塊及豐台魏各莊地塊，重新挂牌後，管莊兩宗地塊起拍價樓面價由5.1萬元/平方米降低至4.4萬元/平方米，有較明顯的降價幅度。

值得注意的是，此前第二批集中供地有26宗地塊無人報名而延期出讓，但並未全部在本批次重新挂出，僅有管莊及魏各莊地塊重新挂牌。面對目前房地産下行行情，北京此次挂牌了較高質量的幾宗地塊，減少供應的同時調整了供地的結構，主要意圖在于減少流拍的現象。

新建住宅網簽創年内新高，二手住宅觸底回升

樓市方面，北京11月新建住宅網簽11019套，環比增加64.4%，創年内新建住宅網簽新高；存量住宅網簽觸底回升，網簽13590套，環比增加26.7%，二手網簽觸底回升。

供應方面，商品房新增供應7935套，環比增加50%，同比下降4%。

 
數據來源：北京住建委、觀點指數監測及整理

新建住宅網簽創新高主要原因是多個共有産權房項目在月内集中網簽，疊加第一批集中供地多個項目如學府壹号院、保利錦上等也在月内集中網簽。

 
數據來源：市場數據、觀點指數整理

5月，融創在第一批集中供地上以57.3億元+20%政府産權份額及63.7億+20%政府持有産權份額摘得北京市海澱樹村南北2宗地塊。該地塊打造成了學府壹号院，于10月29日搖号選房。據了解，選房當日項目去化率達到90%左右，金額過百億，月内開始集中網簽。項目銷售均價為8.96萬元/平方米，月内網簽190套，網簽金額為33.52億元。

11月13日，國譽未來悅項目首開，當日銷售超10億元，該項目由北京城建+陽光城聯手打造。在第一批集中供地中，北京城建、陽光城聯合體以"22.4億元+20%政府持有産權份額+高標準住宅方案"摘得北京城市副中心0302街區FZX-0302-6004、6002地塊，溢價率25%，成交樓面價為3.26萬元/平方米，而今項目銷售均價為5.6萬元/平方米。

總體而言，北京樓市呈現供需兩旺的局面。第一批次集中供地的項目在近幾月陸續入市，而房地聯動機制下項目具有一定價格優勢，合理的價格帶動成交上行，多數一批次集中供地熱門地塊所打造的項目均取得不錯的銷售業績。

在集中供地維持房地聯動機制的背景下，房價穩定可預期，剛需及改善成購買主力，預計北京新建住宅市場仍将維持較高程度的景氣度。