數說中報 | 華僑城文旅擴張與毛利把控

觀點指數 與以往各個報告期相比，華僑城2021年中報呈現出濃厚的文旅氣息。對于文旅業務的叙述，中報給出了更多數據，華僑城文旅正在占據越來越重要的位置。

截至2021年6月30日，深圳華僑城股份有限公司旗下共計在營26家景區、25家酒店、1家旅行社、6家開放式旅遊區以及1台旅遊演藝，文旅版圖繼續擴張。得益于全國防疫情況逐漸明朗以及客流的增加，華僑城上半年營收實現了不錯的增長。

觀察華僑城營收結構，可以看到文旅業務貢獻了超八成的收入，在全國多地落地了文旅項目，至今，項目模式已更新到第四代。

增收不增利，毛利率下降

中報披露，華僑城文旅項目上半年共計吸引了2848.2萬名遊客，較去年同期增加156%，是2019年同期的1.6倍。客流實現大幅增長，主要由于南京歡樂谷、甯波歡樂海岸、深圳歡樂港灣等多個新項目的開業；按照可比口徑計算，2021年上半年客流恢復至2019年同期的84%，恢復情況良好。

客流的大幅增長帶動了文旅收入的增加，上半年華僑城錄得營業收入230.14億元，同比增長34.41%。其中，旅遊綜合業務收入達189.22億元，同比增加89.93%，占總營收的82.22%。2020年同期，旅遊業務營收占總營收的58.19%，2019年同期則為32.43%，華僑城文旅營收增速在加快，而房地産業務營收占比則在逐步縮減。

數據來源：華僑城中報，觀點指數整理

在區域分布上，華僑城業務集中分布在華南地區，該地區貢獻了58.84%的營收。西部地區以及華南地區營業收入分别錄得225.34%以及47.15%的增長，而華中地區業績則縮減過半。從華僑城近些年的擴張軌迹來看，布局已逐漸從主要一線城市下沉到二三線城市。

數據來源：華僑城中報，觀點指數整理

客流大幅增加及營收穩定提高的同時，歸母淨利潤與毛利率卻沒有預期上漲。

中報顯示，2021上半年華僑城歸母淨利潤為15.84億元，同比下降25.89%。細看淨利潤構成，上半年少數股東損益幾乎占淨利潤的一半，而2020、2019和2018年同期該比例分别為-4%、4%以及14%。

數據來源：華僑城中報，觀點指數整理

對應的少數股東權益增加，主要有兩方面原因：控股子公司引入外部投資者以及子公司新增其他權益融資工具。出于項目合作的原因，外部投資者的引入無可避免，較大的變化出現在權益融資工具的變化上。

2020年，華僑城（亞洲）共計發行8億美元永續債，按照會計準則，這8億美元列入”少數股東權益“項目下，就導致了少數股東損益的增加以及歸母淨利潤的下降。

在去杠杆趨勢不變的情況下，子公司有可能會繼續發行永續債，短期内少數股東損益的高占比降至原來的水平可能性不大。

除了少數股東損益增加之外，毛利率的下降也造成了歸母淨利潤的減少。上半年華僑城旅遊綜合業務毛利率報24.76%，同比減少12.9%；房地産業務毛利率為73.12%，同比減少7.59%，兩項主營業務毛利率均有所下降。

數據來源：華僑城中報，觀點指數整理

華僑城在半年報中作出解釋稱，一方面是受宏觀調控政策的影響，近年新拓展項目可售物業的毛利率逐步下降，另一方面是上半年結轉項目的結轉結構和結轉區域的占比不同。

如上所述，華僑城房地産業務占比在萎縮，旅遊綜合業務正在占據更重要的位置。房地産業務毛利率高于旅遊綜合業務，業務結構的變化必然影響華僑城的整體毛利率。從旅遊綜合業務看，項目下沉是毛利率下降的重要原因。可以理解為，華僑城向二三線城市進行的大規模快速擴張，一定程度上影響了企業的整體毛利率表現。

需注意的是，往年華僑城中期收入僅占年終結算的20%-35%，因此全年表現如何，與下半年的财務披露息息相關。

現金流回正，繼續拿地擴張

華僑城上半年的表現仍有可圈可點的地方，最直觀的是文旅業務正在蓬勃發展之中，表現出強勁的生命力。此外，現金流回正、有息負債減少、預收款增加等均向市場展示出華僑城穩健的步伐。

2021上半年，華僑城經營活動産生的現金流淨額回正，較去年同期增加了100億有多，近6年中報里首次出現正的經營現金流淨額。報告指出，變動原因為“銷售回款大幅增加” 。華僑城正争取以優化項目質量這一途徑來加快去化速度，現金流量表中，“銷售商品、提供勞務收到的現金”項目由372.54億元增加34.4%至500.82億元。

投資活動産生的現金流淨額以及籌資活動産生的現金流淨額由于收回投資以及減少負債等原因，均在合理範圍内波動，華僑城中報呈現的現金流情況總體穩定。

數據來源：華僑城中報，觀點指數整理

從資産負債表可看到，華僑城當前擁有貨币資金532億元，一年内到期的非流動負債與短期借款合計167.4億元，短期内償債壓力較小。其中，短期負債由2020年同期的281.08億元降至43.05億元。同時，合同負債為1109.4億元，同比增加36%，合同負債構成企業的利潤源泉，将在往後幾個報告期中結算。

總體來說，華僑城的現金流比較充裕，負債率也在下降，融資成本更是低于行業水平。在主要的文旅業務受到疫情影響以及房地産行業大舉降負債的背景下，華僑城展現了較強的韌性。

良好的财務狀況保證了華僑城可以穩定的節奏繼續進行拿地擴張，文旅業務方面，上半年通過招拍挂共拿下6個地塊，權益對價合計28.76億元，拿地成本約為2569元/平方米。可以看到，期内新增文旅綜合地塊均坐落于二三線城市，符合當前華僑城的擴張思路。

數據來源：華僑城中報，觀點指數整理

文旅求變，項目可復制性強

與多數房企在近些年才開始走多元化之路發展文旅産業不同，華僑城經過多年的發展，已形成一套成熟的文旅項目運營體繫，文旅綜合體涵蓋了景區、商業、酒店、地産等各個業态。從最初的錦繡中華以及世界之窗等項目，到現在遍布多個城市的歡樂海岸，華僑城文旅項目已更新到第4代。

華僑城第一代文旅項目以靜态遊覽為主，世界之窗為産品繫列代表；第二代文旅産品創設了歡樂谷及瑪雅樂園等主題樂園品牌，為我國主題樂園産業的發展提供了範本，至今仍具有代表性；東部華僑城是華僑城的第三代文旅項目，在主題景區的基礎上融入了多種生态體驗，業态類型逐漸豐富；歡樂海岸是華僑城當前最新的文旅品牌，走“文旅+地産+商業“的獨特發展模式，盈利能力提高，且可以進行異地復制。

概括而言，歡樂海岸的發展模式可總結為地産和文旅相輔相成，達成最大的協同效應。華僑城先是以文旅項目的名義低價拿地，然後通過文旅項目提高周邊物業溢價，随着文旅項目的發展，客流增多，人口聚集，周邊房價和商業價值也随之增高，順德歡樂海岸正是這一模式的成功範例。

景區内，歡樂海岸也在嘗試打破單一門票收入的壁壘，通過旅遊、餐飲、展覽、酒店等多種方式來變現，增設多個消費點。此外，在項目打造上，不同地方的歡樂海岸均有融合本地的特色文化，增加對遊客的吸引力。

在房企積極求變的年代，華僑城的未來無可避免地充斥着不确定性，但單從文旅項目來說，華僑城始終深耕，未來完成全國布局指日可待。