北京第二批集中供地：延期、多宗地底價成交下的樓市疊加作用

觀點地産網 10月13日，北京“一日土拍”結束。

本次集中供地，26宗地延期至下一批次供地同時進行。11宗拍出僅用了一天時間。上午出讓“海澱四美”，即海澱區東升與西北旺各兩宗地，下午則出讓剩余分布在豐台、昌平、大興以及門頭溝的7宗地。

上午的競拍中，海澱東升2宗地塊轉入競方案階段；幾近飯點，華潤、首開聯合體與中海分别以45.0億元、45億元分食海澱西北旺地塊。

下午的競拍中，懋源、建工首開聯合體分别以43.3億元、48.1億元競得豐台周莊子、二泉寺地塊；昌平七家鎮地，金隅建工首開聯合體36.6億元摘得；昌平東環路地塊中鐵置業搖号搖中，這也是北京首個搖号地塊。

而後中鐵置業又聯合興創以37.84億元+5.4萬平方米現房銷售，競得大興黃村地塊，這也是北京首次競現房銷售。最後，中建一局14.6億元摘北京房山地塊，溢價率8.15%；龍湖+北辰聯合體首輪報價12.18億元摘門頭溝地塊。

至此，土拍結束。

土拍一日

相比起北京首次集中供地，二批集中供地中，企業似乎已從興奮中緩過勁來。

在熱度方面，二批供地當中大量地塊延期，參與報名的企業不多，以至于報名截止時，5宗地直接以底價成交。11宗地2宗轉入競高標準商品住宅建設方案。算上報名截止後底價成交的134.0億元，二批次集中供地總額513.4億元。

回頭看北京首批集中供地，攬金1109.71億元，30宗土地整體拍出20宗，10宗地進入高標準商品住宅建設方案。二批供地成交總額僅為首批的一半。 

此外，首批供地中，豐台區長辛店地塊在競買報價階段已達到上限價格62億元。經過48分鐘“激戰”，109輪報價，首開+卓越以62億元+3.25萬平方米公租房配建奪得。相比之下，同為豐台區的周莊子地塊在二批供地競價中，中鐵未報價，旭輝、華潤、首開聯合體報名未進場，懋源以溢價率1.03%競得。

盡管在地塊上價值不同，但在競拍現場的表現來看，也顯示出更為冷靜和謹慎的态度。比起卓越在幾月之前競得的朝陽金盞鄉宅地，樓面價僅與購房者最大上限購房價格差萬余元，在二批供地中，房企這種勢在必得的架勢少了許多。

據相關人士分析，首批供地熱度高，一部分原因是部分房企有補倉的需要。但有補倉需要卻未在首批供地中拿地的房企，在二批供地中仍然勢在必得，例如中海。 

作為此批供地中表現踴躍的房企，中海報名8宗地，最終“海澱四美”中，兩宗在中海給出上限價格後轉入競方案，一宗中海以45億元競得。

若是首批供地相當比例的房企有補倉需要，那在二批供地中，報名房企銳減也能說通。且這次參與競價的房企确實都是新面孔，近幾年較少活躍在土拍市場紮根朝陽區的房企懋源也相對積極。另外在聯合體形式上也有新的組合，例如北辰和龍湖構成聯合體，首開和建工的聯合體。

樓市疊加作用

二批供地來看，比起首次，延期競價且參與競價企業不多，北京亞豪市場研究部總監郭毅認為，從供地來看，有三個原因，“第一個是供地量太大了，第二個是小片區過度集中，第三個是房、地價差太窄。”

“市場基本面好，房企貨值消化速度快，就能有勁去攤平财務成本，如果成交量減緩，去化周期拉長，這是市場面上影響二批次拿地的原因。” 郭毅向觀點地産新媒體表示。在集中供地中，因拿地後去化慢造成巨大資金壓力的房企已屢見不鮮。

首批集中供地後，北京首個獲取預售資格證的項目僅用99天，目前朝陽、石景山、昌平等地項目陸續開盤，拿地後如此迅速的推售，這意味着接下來供給端可謂井噴。

“北京現在新房市場上，大部分還是通過賣舊買新去重得購房資格群體，二手房的流通性被限制住了之後，勢必會在之後，至少年底之前會影響新房的交易量。這一點來說，房企對土地價值和預期的判斷，較之前會更加理性和客觀一些。” 她進而表示。

據觀點指數研究院統計，9月單月樓市方面，北京新建住宅成交三連降，網簽6614套，環比下降11.3%；受調控影響，二手住宅月内共網簽12575套，環比下降20.6%。供應方面，月内北京市商品房新增供應9632套，環比增加130%。

從二手房交易的消費者一端來看，購房信貸政策是限制二手房成交量進而限制新房市場的關鍵因素。據了解，北京最新購房信貸政策上，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款不低于80%，且在“認房”對首套房的認定規定補充細則較多。

在政策面上，對房企和對消費者兩端的影響産生了一個疊加作用。三條紅線等政策對于房企融資有較為嚴格的限制，信貸政策影響力度較大，導致二手房交易量萎縮，對于影響新房市場有間接的影響。

在此情況下，房企疊加資金和去化周期的壓力，供地中拿地自然越發理性。甚至将目光從拿地轉移到推售，不看鍋里的，吃好碗里這口飯。