北京第二批集中供地:延期、多宗地底價成交下的樓市疊加作用

观点地产网

2021-10-14 00:19

  • 二手房的流通性被限制住了之後,勢必會在之後影響新房的交易量。這一點來說,房企對土地價值和預期的判斷,較之前會更加理性和客觀一些。

    觀點地産網 10月13日,北京“一日土拍”結束。

    本次集中供地,26宗地延期至下一批次供地同時進行。11宗拍出僅用了一天時間。上午出讓“海澱四美”,即海澱區東升與西北旺各兩宗地,下午則出讓剩余分布在豐台、昌平、大興以及門頭溝的7宗地。

    上午的競拍中,海澱東升2宗地塊轉入競方案階段;幾近飯點,華潤、首開聯合體與中海分别以45.0億元、45億元分食海澱西北旺地塊。

    下午的競拍中,懋源、建工首開聯合體分别以43.3億元、48.1億元競得豐台周莊子、二泉寺地塊;昌平七家鎮地,金隅建工首開聯合體36.6億元摘得;昌平東環路地塊中鐵置業搖号搖中,這也是北京首個搖号地塊。

    而後中鐵置業又聯合興創以37.84億元+5.4萬平方米現房銷售,競得大興黃村地塊,這也是北京首次競現房銷售。最後,中建一局14.6億元摘北京房山地塊,溢價率8.15%;龍湖+北辰聯合體首輪報價12.18億元摘門頭溝地塊。

    至此,土拍結束。

    土拍一日

    相比起北京首次集中供地,二批集中供地中,企業似乎已從興奮中緩過勁來。

    在熱度方面,二批供地當中大量地塊延期,參與報名的企業不多,以至于報名截止時,5宗地直接以底價成交。11宗地2宗轉入競高標準商品住宅建設方案。算上報名截止後底價成交的134.0億元,二批次集中供地總額513.4億元。

    回頭看北京首批集中供地,攬金1109.71億元,30宗土地整體拍出20宗,10宗地進入高標準商品住宅建設方案。二批供地成交總額僅為首批的一半。 

    此外,首批供地中,豐台區長辛店地塊在競買報價階段已達到上限價格62億元。經過48分鐘“激戰”,109輪報價,首開+卓越以62億元+3.25萬平方米公租房配建奪得。相比之下,同為豐台區的周莊子地塊在二批供地競價中,中鐵未報價,旭輝、華潤、首開聯合體報名未進場,懋源以溢價率1.03%競得。

    盡管在地塊上價值不同,但在競拍現場的表現來看,也顯示出更為冷靜和謹慎的态度。比起卓越在幾月之前競得的朝陽金盞鄉宅地,樓面價僅與購房者最大上限購房價格差萬余元,在二批供地中,房企這種勢在必得的架勢少了許多。

    據相關人士分析,首批供地熱度高,一部分原因是部分房企有補倉的需要。但有補倉需要卻未在首批供地中拿地的房企,在二批供地中仍然勢在必得,例如中海。 

    作為此批供地中表現踴躍的房企,中海報名8宗地,最終“海澱四美”中,兩宗在中海給出上限價格後轉入競方案,一宗中海以45億元競得。

    若是首批供地相當比例的房企有補倉需要,那在二批供地中,報名房企銳減也能說通。且這次參與競價的房企确實都是新面孔,近幾年較少活躍在土拍市場紮根朝陽區的房企懋源也相對積極。另外在聯合體形式上也有新的組合,例如北辰和龍湖構成聯合體,首開和建工的聯合體。

    樓市疊加作用

    二批供地來看,比起首次,延期競價且參與競價企業不多,北京亞豪市場研究部總監郭毅認為,從供地來看,有三個原因,“第一個是供地量太大了,第二個是小片區過度集中,第三個是房、地價差太窄。”

    “市場基本面好,房企貨值消化速度快,就能有勁去攤平财務成本,如果成交量減緩,去化周期拉長,這是市場面上影響二批次拿地的原因。” 郭毅向觀點地産新媒體表示。在集中供地中,因拿地後去化慢造成巨大資金壓力的房企已屢見不鮮。

    首批集中供地後,北京首個獲取預售資格證的項目僅用99天,目前朝陽、石景山、昌平等地項目陸續開盤,拿地後如此迅速的推售,這意味着接下來供給端可謂井噴。

    “北京現在新房市場上,大部分還是通過賣舊買新去重得購房資格群體,二手房的流通性被限制住了之後,勢必會在之後,至少年底之前會影響新房的交易量。這一點來說,房企對土地價值和預期的判斷,較之前會更加理性和客觀一些。” 她進而表示。

    據觀點指數研究院統計,9月單月樓市方面,北京新建住宅成交三連降,網簽6614套,環比下降11.3%;受調控影響,二手住宅月内共網簽12575套,環比下降20.6%。供應方面,月内北京市商品房新增供應9632套,環比增加130%。

    從二手房交易的消費者一端來看,購房信貸政策是限制二手房成交量進而限制新房市場的關鍵因素。據了解,北京最新購房信貸政策上,購買普通自住房的首付款比例不低于60%,購買非普通自住房的首付款不低于80%,且在“認房”對首套房的認定規定補充細則較多。

    在政策面上,對房企和對消費者兩端的影響産生了一個疊加作用。三條紅線等政策對于房企融資有較為嚴格的限制,信貸政策影響力度較大,導致二手房交易量萎縮,對于影響新房市場有間接的影響。

    在此情況下,房企疊加資金和去化周期的壓力,供地中拿地自然越發理性。甚至将目光從拿地轉移到推售,不看鍋里的,吃好碗里這口飯。

    撰文:郭雅倩    

    審校:鐘凱



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