任何長周期的資産，包括長期的債券、房地産，它是以30到50年為單位的周期，因此要把這個宏觀的趨勢講清楚，我們必須要回歸這個宏觀周期最根本的推動力，就是中國的人口問題。
2021博鰲房地産論壇·現場快訊：9月17日上午，交銀國際董事總經理、研究部主管洪灏在2021博鰲房地産論壇“17萬億後的房地産增長邊界”主題演講中提出，房地産行業最重要的長期增長因素，或者說最重要的長期的推動因素，就是中國的人口。
“任何長周期的資産，包括長期的債券、房地産，它是以30到50年為單位的周期，因此要把這個宏觀的趨勢講清楚，我們必須要回歸這個宏觀周期最根本的推動力，就是中國的人口問題。”
他指出，一線城市的人口流入持續增長，這顯示了一線城市人口的聚集度不斷增加，二線城市在過去二三十年里頭也在不斷增加，但是三線城市和其它更低線的城市，人口的紅利在2007、2008年左右達到一個高點之後就再也沒有往上漲了，這些城市相對于一線和二線城市人口流動的吸引力開始下降了，人口紅利開始消失。
人口紅利反映到房價的變動，我們也看到對應着一二線城市人口紅利的增長，一二線城市房價迅速地上漲，遠遠高于三四線城市。
同時城市的常住人口的增長基本上和城區面積的增長率基本相當，西安、武漢、天津等等城區的面積增長遠遠超出了人口自然增長率，這些城市的開發在現階段相對來說還比較低效的，有很大的提高的空間。
洪灏認為，人口的收入、人口的增長、人口的死亡率、男女的比例、勞動生産率的提高等等，這些數據在統計局發布的數據里有詳實解釋，因此可以對房地産周期最根本的推動因素進行深入考察。
審校：劉滿桃
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