産業科技主題讨論會之二：産業萬象

主持嘉賓

星河産業副總裁 向俊波

光華樓評出品人 楊光華

讨論嘉賓

領盛投資管理亞太區聯合首席投資官、大中華區負責人 唐瑾

瀚溥物流地産聯合創始人&首席執行官 許漢斌

實創億達總經理 官蘭蘭

京東智谷執行副總裁 陳昱

信保基金REITs平台總經理 李文峥

珠海采築電子商務公司合夥人副總經理 彭淩霄

向俊波：請大家把問題盡量聚焦，因為上一輪比較散，因為在座的基本上偏中于物流，或者物流的投資或者REITs，現在REITs也比較偏物流和基礎設施，所以我們集中一點點。第二，我們把更多的精力聚焦在問題上，企業的情況可以少一些介紹，我們還可以通過其他方式了解。第一個環節是讨論新基建，公募REITs，你們說說對這個問題的理解。

許漢斌：基建REITs，首先這絕對是國家非常明确的決策，它帶動了強勁的發展，也帶動了國内GDP增長強勢引擎，也給公募投資人帶來了長期穩定收益的金融産品的機會，我是物流地産和開發商基金，為什麼現在的工業物流，為什麼是和公募REITs這麼一個産品？物流地産雖然叫地産，但是不是做土地增值就出售，我們是看長期經營，作為目前以外資，投資開發策略是開發到成熟的策略，開發完之後還是長期持有，希望之後在資本上做一個大的資本包上市，所以這本質上跟房地産的投資策略是不一樣的。也是響應了國家對于内循環消費為主，GDP增長，我們作為最好的服務配套。

所以我覺得基礎設施尤其是物流地産，只要我們選址位置正确，基本上是非常符合國家大的戰略。我們公司也只在國内15-17個靠譜的物流節點，做高標倉，這些倉庫選址三千到五千萬的城市，人口密度大，消費水平高，人均收入高，這些主要的經濟體，一個小時的時間，就可以把貨從倉庫送到終端用戶或者是大的C端或B端，這是第一點。

第二，長期穩定的現金流，我們的中心10萬平米，通常租到七八萬方，其他的自帶流量也可以租滿，所以租約是長期的，我們跟電商是三到五年，跟一些冷鍊有五到十年，需要二十年的我們幹脆給他定制，客戶花了那麼多錢做設備也跑不掉，黏性也大，所以我們每年有3-5%的租金增長，這也是對于長期穩定性可以帶給公募投資人很好的投資産品。

我們也看到了金融産品來說，目前作為物流地産，可以達到7%以上的淨租金收益率，我們也看到了普羅斯發的基金REITs，4到4.5%，所以開發商覺得這個金融産品可以做，非常适合公募REITs發展。不管未來如何，只要資産在國内，最後還是以人民币持有，這是比較靠譜的閉環，我們也避免了外匯風險，之前我在創業之前，也是一個新加坡工業物流地産的中國區首席投資官，我們也想把蘇州工業園區一些優秀資産放上去，但是常常有外匯限制，如何派息等等，但是境外這些錢怎麼樣返到中國來繼續做新的項目，這些都是問題，但是國内的REITs避免掉了這些問題。

向俊波：因為您是乙方，是被投資一方，我們想聽聽李總和唐總，你們是怎麼理解物流行業和REITs方面的特點的？以及經驗和教訓。

唐瑾：作為境外基金，代表着外資，代表着資方，我想說兩句，REITs在中國是非常非常必要的，你看其他這些國際上的市場，不管是美國還是英國還是新加坡，REITs都是非常活躍的，它提供給市場了一個流動性，這是非常重要的。

中國現在普遍來說，不管是房地産還是物流市場，開發商的資金壓力非常大，因為開發商融資的渠道非常少，一個是債，一個是股，但REITs如果是你能夠成功發行，其實是可以通過這個給開發商非常大的流動性，你就可以以股的形式，完全做出退出，而不是通過加杠杆的形式來增加你的流動性，所以我覺得REITs非常非常重要，怎麼能夠降負債率，怎麼能夠以股權的形式增加你的流動性，這是REITs能夠增加的，這不光是物流，我希望能夠看到REITs市場以後能夠變到商業的地産，包括長租公寓，包括購物商場等等。

李文峥：我是信保的李文峥，REITs确實是在一個非常好的時機出現了，我們現在講房地産是講去金融化，但恰好在房地産去金融化的同時，我們有一個領域是加大了金融化，就是基礎設施領域。國家政策在很多年前，2005年的時候，香港出現REITs的時候，國内就開始以證監會為主，包括央行研究了很多，十幾年的時間，終于走出來也挺不容易，但是非常有價值，因為我一直也在REITs圈子里，有些實踐，感觸就比較多，我認為有三個價值是比較值得大家關注的，第一它确實是可以降杠杆，因為它是權益型的融資工具，發REITs等于是把上市股權100%裝到公募基金，再把公募基金的份額拿出來發給投資者，這樣在發起人最頂層，合並報表角度的時候，不會構成負債，像星河也做了很多類REITs，這些東西是偏債屬性的，但是真正的公募REITs出來，正是迎合了降負債，甚至起到降低宏觀杠杆率的作用，我覺得這是一個比較容易去理解的價值。

第二個價值，它是很好的金融産品，金融體繫的改革有這麼一個産品，是因為它要分紅，長期要分紅，所以你能夠通過資産産生的現金流，90%以上要分掉，有這麼一個規定之後，大家可以理解，很多長期的小資甚至老百姓都可以去匹配這樣的産品，構成了普惠金融的一部分，你可以通過這個東西買份額，來實現金融資産的配置。第三個價值，對企業來說，是能夠形成一個新的商業模式，比如說我原來在越秀，越秀在香港2005年就發了REITs，我們的體會就是，越秀的REITs對整個越秀集團來講，一它是融資工具，第二通過REITs還可以買東西，可以買自己母公司的，也可以買市場上的，所以是投資品。最後，它其實是一體化的資管綜合業務，基金管理、資産管理、運營管理、投資組合管理等等，能夠形成一個體繫，這樣就能為一些重資産企業，因為很多地産商這麼多年積累下來，多多少少會積累一些重資産，你就可以把重資産拿出去，形成輕重平衡的發展模式，同時又打造專業化能力，就能夠像愛明總，形成輕資産的專業化運營平台，像潤城一樣，這樣給企業下一步的轉型，尤其是一些中型的地産企業的轉型，帶來了很大的機遇。

所以我的體會是，REITs出來，在現在是非常好的時機，給了大家非常好的機會。當然剛出來，要求會比較嚴，能夠把握住這些機會的企業和資産，可能要逐步的去實現，但是這個賽道很大，可以用長坡來形容，可以慢慢做，要有長期的行為，就像陳啟宗說的一樣，要慢慢的出細活，做長久的事情，做穩健的事情，REITs就是長期、穩健、不斷成長的事情。

向俊波：幾個嘉賓里除了做投資和物流，官總和陳總是做綜合性園區的，你們都是實際的操盤手，你們是怎麼經營和看待，判斷手上有這麼大的資産，未來怎麼發揮？

官蘭蘭：今天上午和下午有不同嘉賓分享對于産業地産來說，到底是産業還是地産，我是這麼看的，我覺得是産業+地産之後，對産業更好，對地産也更好，只要做好産業的運營管理和服務，最終能夠實現資産價值的更好，通過我們自己運營項目的親身經驗來說，本來是一個普通的辦公樓的綜合體的形象，大概50萬方，在北京也不是非常好的位置，就在北京路上，但是我們是通過以科技園區運營的方式給它做，包括前期的産業定位，精準的招商以及全鍊條的産業服務、企業服務和舊園區升級，到現在為止，大概經歷了不到三年時間，實現了100%滿租，租金水平超過預期10%，品牌影響力也成為標杆，是海澱區的新標杆。

從成果來說，主要是通過遠去的運營管理，並不是通過我的資産價值沒有實現，反而讓我的資産價值獲得更高實現，同時也滿足了政府的訴求，讓企業在這非常開心，員工也非常開心，我們是實現了多維度的大家的目標和訴求的共同滿足，所以我一直長線看好科技園區輕資産運營管理行業。

陳昱：剛才愛明總做15分鐘演講的時候，我好幾次都想沖上去握他手，産業地産是有别于商業地産和住宅地産的小衆産品，上次做企業内部培訓的時候，八個字可以形容，前有圍堵，後有追兵。因為政府吃了很多虧，很多做地産的覺得産業地産地價便宜，很多都不需要招牌挂，一股腦都沖到産業地産購一大塊地，先賣住宅，或者賣其他容易變現的産品，然後弄幾個人說，你們把産業地産做起來，我相信在座的很多人都有體會，所以政府吃夠了虧，對真正做産業地産的，設了很多條條框框和限制，所以前有圍堵。

後有追兵是說，畢竟中國的住宅市場已經發展了幾十年，大家都說黃金十年過去了，白銀十年是不是也過去了？昨天還采訪問我說，現在是青銅時代嗎？我說青銅時代也會有王者，但事實上住宅市場已經充分競争了，很多産業地産包括星河，包括曾經沒有做過産業地産的，都會投身到産業地産中去，所以後有追兵。做産業地産其實還是蠻難的，關鍵是你得要耐得住寂寞，特别是股東，不要追求眼前馬上的回報，另外是要守得住，你要有一定的實力和底氣。我忘記是剛才哪個嘉賓說的，其實央企做産業地産是有優勢的，因為很多産業就是自己手上的，到某一塊地，市委書記一握手簽約一定會投，也舍得投，反而民營的是有難度的。

向俊波：确實，REITs現在投的是舊設施和物流的項目比較多，但是第一期公募的時候也有幾個園區的項目，也希望今後REITs能夠多關注做園區的企業和好的園區産品，我知道中關村1号做得非常不錯。還有一位是來自于做供應鍊采購和電子商務領域的彭總，在我看來萬科的采購很強大了，你還能找到他的痛點，做供應鍊的外包管理嗎？

彭淩霄：可能很多人不了解采築，它的前身就是萬科集團采購管理部，把萬科供應鍊管理能力外化成一個公司，對外進行服務。昨天楊總跟我聊的時候問我，關于園區的創新模式，我們還真碰到過，去年年底我們發現整個房地産的采購市場在變化，大家對于成本的控制要求變高，但是無意中服務了政府，把名聲做出來了，年初跟哈爾濱做了一個項目，是建材産業園區驅動的，實際以往我們發現一個問題，科創局到處找供應商，來我這里投資，但是誰在花錢？蓋政府的樓，修路修橋，後來我們三方簽了協議，他拿了5.6平方公里出來，萬科包括要做招商引資，把采築牽進去，把東北總部落地，同時帶來TOP20落在産業園區，他們把自己東北的結算和交易服務中心搬過來，人家能得到什麼？

第一，萬科承諾，未來三年内，超過一半的業務優先給這20家供應商，保底有5千萬業績，同時，材料設備也是這20家優先，所以他們都過來了。以往都是按照三減兩免，你給他訂單，他肯定跟着你走，現在我們在南甯、貴陽都在搞，因為每個片區都會有訴求，而以往政府在做園區，本身動能沒有釋放出來，但是這個有難處，一定要跟更高層的行政長官聊，因為我們有時候碰到過你找招商口，他說你幫我帶住建認識，我們看到很多産業園區，講配套，講服務，在我們的理解里面，我做交易出身的，如果能讓我們的所有園區主體能獲得生意，比減什麼都強，做生意哪怕虧本，有生意做比沒生意做都會虧得少一點。所以這是我們看到的點，把信息拉通之後就會看到很多新的增長點，萬科也通過這個項目，把整個供應鍊條帶過去，立馬順暢，這是我想在另一個角度，給各位提供的點。

楊光華：隔壁有論壇，我也有，我發現隔壁滿場了，我們這邊不多，為什麼大家都去看住宅市場，而對新的關注比較少？

是不是再過幾年，博鰲論壇的會議，那邊的場的人會慢慢到這邊來？因為住宅已經到了頂峰，後面兩個議題，我想問問許總，我們想聽一下，其他人如果想入物流地産，難點是什麼？

許漢斌：很多資本對這個賽道有興趣，講到難處的話，普遍跟開發商朋友聊天，拿地越來越困難，因為政府會在總投的限制上，稅收的承諾上，要求越來越多，尤其是京津冀，長三角，大灣區，是兵家必争之地，但這也是我們從2018恩年成立以來自己的knowhow，我們堅信跟着政府的腳步走，跟着著名的産業公司企業合作，他們的确比較靠譜，能夠帶給當地政府不管是稅收還是招人，總投這些貢獻，政府也非常歡迎，等于我們幫政府在某個地方導入客戶，我們幫客戶在這個地方拓展，這是雙赢。比如我們現在跟歐洲最大的農産品貿易商合作，在長沙武漢拿到了優質地塊，跟北方最大的進出口貿易上，都拿了大地塊，阿里旗下也孵化了很多杭州獨角獸跨境電商平台，這些都合作，這也是遵循政府的紅線，實打實的跟産業機構合作，他們能要到一千畝地，我們配套兩百畝地的物流，這是最合規的做法。

回應楊總問題，有些人講到資本進來，手上有二十億美金，投了很多錢，但是會不會這個市場亂套了？這麼多錢進來，怎麼考慮，怎麼控制買賣的價格？事實上，我們在做的是怎麼樣降低土地的成本，現在國内的土地招牌挂，所有的類别里面，只有物流地産是相互準入的，所以我們拿一個項目跟政府談，這個項目是以汽車零配件還是跨境電商為主，一旦政府準入，我們拿這塊地，政府會婉拒，因為走了招牌挂的準入，所以很多涌入市場的並不會造成大家到時候瘋狂拍地的地步，所以土地價格大家談好，我們要算收益，這是比較透明的，所以我們能夠在事先鎖定靠譜的預期收益率，這是在競争中有序的，不覺得這是太大的困難。

楊光華：我看您公司最近有上市的計劃，上市之後想對標的是國外的哪家企業？

許漢斌：資本市場上風起雲涌，大家對于物流地産的确是全球地産投資的熱點，作為以開發商根基來說，我們還是強調自身的開發能力也好，運營能力也好，這是我們自己能掌控的基石，目前從2018年成立以來，兩年半的時間，中間還有疫情，我們漲到了120萬平方米，我們希望未來有300萬方的投資面積，那時候可以做一個小型的IP，但是資本市場上，錢很多，當時我們跟投資人說這個地方很好租，但是到時候又不好租了，這個地方收益率是7%，到時候又只有6%，每一輪募資的時候，到底能不能兌現，這是我實時敦促，對自己在投融管退，在項目選址、工程管理、設計産品品質、招商運營、客群關繫，只要這些運營，這些都是我們的核心競争力，好的話，資本會追着我們跑。

楊光華：下面我想請教唐總，唐總說中國的高標倉是每年1%，您在國外有工作經歷，國外的物流地産未來趨勢和中國未來的發展會不會走國外一樣的路？

唐瑾：外資現在整個資本市場對物流地産還是非常非常看好的，像我們這樣大的外資基金平台，我們是從2008年開始投資物流地産，是全球性的投資，到現在整個物流地産在亞太區的分比已經從10%漲到了差不多50%，所以這就代表了在外資，物流地産在整個資産配置中的轉變。中國的物流地産在轉型過程中，我覺得前十年，當時是沒有這個市場的，是一個完全的開發市場，因為那個市場是從零到有的階段，到現在普羅斯也好，我們也好，大家積累了一定的資産，包括我們，從2008年開始投，到現在已經累計投資了差不多400萬平方米的物流資産。下一步最重要的就是怎麼去經營，怎麼去做資本市場操作，這是最重要的，所以下一步除了開發的機會，現在開發市場有相似于住宅開發市場，利潤空間也越來越小，競争也越來越激烈，再下一步我們的投資策略，可能就是跟一些企業合作開發，或者跟一些自用方一起做開發，或者是通過一些二級市場的並購或者私有化，來投資更好的物流機會，但我覺得開發利潤肯定是越來越小，競争肯定是越來越激烈的。

楊光華：您作為資方，投資的物流地産的時候，除了考慮資本的因素以外，看重哪些科技或者具備科技因素，選擇它的原因？

唐瑾：我覺得主要的是創新，今天的主題是科技創新，但是房地産這個行業永遠是科技是創新的一部分，我們現在非常看好冷鍊物流，因為這個以後就會取代一些商場或者肉店銷售的零售業，所以物流現在也越來越細化了，普通消費品50%以上已經是通過電商來賣了，所以這個增長的空間其實非常小了，但是冷鍊，因為大家在疫情前不會在網上買這些食品，但是疫情後，整個消費理念轉變了，所以這是很大的機會，我們在投資這個行業的時候，也會看這些大方向的趨勢。

楊光華：下面問一下陳總，因為陳總的京東智谷模式非常成功，您認為産業園區的發展，未來的趨勢是什麼樣的？

陳昱：說趨勢其實之前已經有人說到了，包括上一次論壇，深度運營就是産業園區的發展趨勢。

楊光華：怎麼運營？

陳昱：現在趨同化得很明顯，招商對象趨同化，政策趨同化，産品趨同化，怎麼脫穎而出，可能運營才是真正的那個key，而且要把運營當做一種戰略的考量來做。就拿我們來說，我們在做項目的時候，剛才說運營前置，我們也在做運營前置，簡單說，我做項目也是預招商，你交五萬十萬就可以先登記一個樓号，我就把京東的資源給他嫁接，我這叫運營，叫賦能，京東原來叫積木賦能，後來推出新動力計劃，一個是新動能計劃，就是針對大中型企業和中小型企業的，有人會說，他交五萬随時可以退，為什麼花這麼多精力，賠這麼多成本、人力上去幫他做服務？

我們更大的服務是商業對接，京東是上萬億的企業，京東商城我相信在座各位都有下載APP，生活用品很多在上面購買，我們很多企業想做自營，怎麼讓他做自營？他很難達到，我們幫他對接，他少了很多尋找和談價的成本。大家知道京東物流貴一些，但是效率最高，他們開玩笑說，晚上12點買京東的東西，第二天早上到了，相當于買了早餐，貴有貴的好處，我們通過跟企業對接，只要是我的客戶就可以打七折八折，他們說，你是不是傻，你做這樣的運營，萬一這個企業跑了呢？你不是白做了嗎？他可以退。

我們想的是，我們打開門來做生意，企業的黏性在于你給他做好了運營服務，幫他賦能，幫他把生意做大，那他還會跑嗎？肯定不會跑，而且還會呼朋喚友，把自己上下遊企業，我有很多例子，樓上樓下成為我的客戶，結果樓上也成為我的客戶，或者一個地方商會，很偏很小的一個城市，帶動了商會四五個經常在一起喝茶的朋友來買，就是因為他享受到了我們的運營服務，所以我覺得未來産業園區的發展趨勢一定是在運營上深耕，而且運營不簡單是物業管理服務，那是最基層的，但是也要做好高標準，更多的是企業需要什麼，我們就提供什麼，說得更極端一點，哪怕企業說我們公司單身漢很多，需要找女朋友，我都去幫他找，我跟衛校，跟醫院對接，搞這種活動，就是幫他解決這個問題，企業需要我們就做什麼，他就會愛上我，就不會走的。

楊光華：問一下官總，您剛才講到滿租率100%，疫情之後有沒有影響？服務上做了什麼事情？

官蘭蘭：我們滿足的狀态是在疫情期間突出了，在2020年的時候，我們的出租率反而超過了2019年，這時候北京很多同行就來跟我交流，說為什麼能做得到？大家覺得很神奇，這個話題就歸到了陳總說的結果，就是通過運營服務，我一直理解科技園區，它的形态就是寫字樓群，區别于寫字樓群的原因是什麼？客群不一樣，服務不一樣，您提到我們做了哪些服務，我入行十年左右，大家一直提，最重要的就是産業鍊服務，産業生态服務，智慧1号産業生态服務做了十多項，有專業的團隊，比招商團隊還要多，這里面包括企業家的圈層服務，有私董會，早餐會，為了企業家的互助，還有服務于大家的市場對接服務，乃至于整個園區公共媒體資源，推動了園區里的企業，上央視就上了十幾次，包括出國去參加美國的CS展，通過我們的免費渠道，包括參加中國的頂級論壇，都是我們幫他去推薦，一對一的商務對接就更多了，我們還幫園區企業留住人，今年非常重要的話題就是北京人才怎麼留得住？只要是我園區里的企業，指標沒有限制，我們園區企業招商的時候就經過篩選，全是高科技企業，他們對我們充分信任，所以把權限下放到我們，我們能做到的就是幫園區留住人。

融資也是一樣的，剛才也提到了，幫園區企業做投資，這在我看來是必須要做的，不僅僅是投資，股東方有各種各樣的基金，我搭建了融資對接平台，幾百家的投資機構也可以去對接推薦。科技成果轉化也是我們的強項，更便利于科研機構和大學高校做成果轉化的對接，所以整個服務體繫在我們内部叫邊界産業服務體繫，有專門的團隊做，我們的第一層是産業服務，第二層服務是園區里的人，服務好企業里的人，才能留得住。首先服務好人的衣食住行，大家都覺得中關村的碼農不需要藝術生活，其實不是的，我們的園區里有五六萬方的商業配套，各種各樣的網紅餐飲，包括喜茶、海底撈之類的，費了很大力氣引進過去，這是滿足員工的生活。

除此之外，有各種豐富的線下社群，相親肯定是有的，還有單身趴，機車社群，還有狼人殺、劇本殺、樂隊，豐富大家的社群服務。另外北京住房很貴，我們也有解決方法。第三個層面是服務于資産方，作為一個科技園區運營好，是實現資産的保值增值，現在園區的租金要高過周邊租金，出租率也更高，由此帶來的就是我的資産增值就會更好，這對資産方來說是特别開心的，這是非常重要的訴求，所以做園區做了這麼多年，很大的感受就是通過運營，不僅僅是讓大家覺得我滿足了政府的需求，更重要的是資産保值增值的特點非常明顯。

最後是服務于政府，因為我前面産業聚集，産業高，産業影響力都做到了，最後還要實現政府滿意，政府接待量2019年只有30組一年，現在已經是一百多組全國各地的政府考察量，最終實現大家滿意是方方面面的，9月份還要承辦海澱區各種各樣的活動，全是區級的，最終也是實現了政府滿意。因為我的産業定位是創新中心，主要是人工智能和商業航天，産業聚集地非常高。

楊光華：最後請各位嘉賓用一兩句話談一下對行業的理解。

彭淩霄：萬科原來是純住宅産業，但是采築跟很多産業的接觸，包括在跟國營的比如卓越的合作，都是産業做得比較好的，我發現産業方面的標準化程度，以及對于材料物資的精細程度還沒有到住宅層面，住宅過去輝煌期間，積累了很多點，但是産業反而是更多的巨頭比較少，比較分散，所以我們做這個産業的時候，更多的是希望跟大家一起，把這個闆塊的供應鍊體繫，標準化體繫建立起來，這是通過過去的經驗積累的，所以為什麼我選擇這個論壇，希望有更多的點，一起把行業供應鍊體繫做得更完善。

李文峥：我最近參與了一本書的協作，叫做《REITs中國道路》，引用里面的一兩句話，期待越來越多的人和企業參與到REITs的事業中來，期待REITs的中國道路越走越寬廣。

官蘭蘭：非常看好産業地産這個行業，通過同行的潛心運營，長期堅持，一定會找到讓政府滿意、資産方滿意、企業滿意，客戶滿意的方法論和解決方法，能讓我們這個行業越來越繁荣，越來越受到認可。

陳昱：都說現在是後疫情時代，但是持續多久誰都不知道，所以大家都是做地産的，就發現很多客戶尤其是産業地産的客戶，持币觀望的氛圍很濃，希望疫情快點過去，中國經濟快點走上V的上升通道，讓大家快點回到産業地産的懷抱來。

許漢斌：作為又做運營，又做基金投資的瀚溥來說，做産業做物流的，能夠在自己的管理上更差異化，更精益求精。

唐瑾：地産不管是物流還是其他的地産，大家都需要創新，因為大家一定要随機應變，你不知道哪天就像電商一樣，取代了零售，取代了購物中心，也說不定哪天長租公寓取代了普通住宅，所以一定要繼續創新。