博鰲産業科技大會 | 向俊波:新常态下産業運營壓力與挑戰

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2021-09-16 17:35

  • 國企現在大規模去做實體經濟和平台,未來也會誕生很多新的機會,但願我們多多少少能夠抓住它。

    向俊波(星河産業副總裁):星河所擅長的是商務寫字樓,這兩年才開始進入到制造業廠房。星河控股最大的是地産,所以我們是地産的傳統里面分支出來的做園區的,在這里開會的同時,我們自己的地産集團也在開内部的務虛會,我估計氛圍好不到哪去,可能會進入到新常态,跟持續下行的狀态,産業地産也很難獨善其身,所以我們也要準備承受着跟地産差不多的壓力,甚至是更大的壓力,所以我分享一些自己的理解和星河這兩年早就看到的趨勢,所以我們的準備工作算做得早的,一些經驗和教訓。

    這幾年對地産的調控,無非就是去杠杆,三道紅線抓住了痛點,調控越來越精準,三道紅線是要了命的事情,但是不是最要命的,我覺得是調房産稅才是更要命的,說不定會出來,所以這個壓力是很大的。第二是降預期,把資産價格上漲的預期一壓再壓,今後大家對資産上漲的預期要降下去,除了中心城區的少數地方的其他地方,以前我們覺得會抵禦通脹,但是我覺得可能會滞脹的情況。

    像我們做地産出身的有幾個方面挑戰很大,第一是地産的輸血難以為繼,我覺得做地産出來的做園區,很大程度上産業園區是靠地産項目輸血,因為我們做的是復合項目,拿項目的就算清楚了,但是不賺錢的時候這個錢從哪里來?在輸血上一定是有問題的,要斷奶了。

    第二,增量時代加速終結,倒逼運營能力。另外是實體産業成為國家經濟命脈,中央和地方企業大規模進軍園區開發,現在在一些地方已經開始了,尤其珠三角,現在區一級國企,原來只是投資平台,很大一部分國企都會進入産業園區,相對來說民企很難有優勢,所以怎麼樣在狹窄的市場中,本來就已經很狹窄了,怎麼找出路的問題。最後,這一輪經濟的調整和地産調整,大城市都會降,大城市降溫之後,外溢的需求究竟還有多少?做産業地産的人都是在産業重構才有機會,如果産業待在市中心,不往郊區走,沒有機會。但是兩個東西都在變化的時候,我們的市場和需求在哪里?這是需要考慮的。這四點是我們在未來的過程中會碰到的問題。

    原來星河做了一些準備,但是有些準備不夠充分,也準備迅速,目前看來這些都要努力克服。從講故事到實産業是必須要考慮的,之前是幫地産把故事講好,把地拿到就有了生存的空間。但是再往後走,首先把故事講好,意義已經不大,因為地産拿地以後,未必要講故事,因為研究資産價格正在迅速降低,地産可能不需要地産講故事,我估計很多項目這一輪的供地,流拍情況還會更多,你必須要做實産業,要靠産業做實活下去。

    另外從産品的角度來說,為了打通市區往外溢的堵點,所以我們很早布局産品多樣化,剛開始都傾注在産業寫字樓里,這兩年迅速補齊,研發樓和制造園區,為的是能夠把堵點盡可能消除,這是産品層面,另外我們也做了很多的投資這方面的層面,另外今後很大可能,國企做資産,民企做服務,所以民企在重資産持有方面很難有優勢,除非地方性國企不做,所以我們怎麼生存?只能更強調我們是做服務的機構。

    補充一個案例,首先是怎麼做運營和增強運營的能力,不斷去增強綜合性,這是我們比較有意思的特點。星河提出了一些有特色的東西,比如房東+股東,早期我們收的是房租,連午飯都給他,甯願把房租換成股權投資的比例,早期也孵化了一些企業,這些企業還帶來不錯的收益。另外是基金+基地,每個園區都會配一支基金,通過這種方式來把我們服務的鍊條做長,基金收益還不錯。

    多元化也說過了,我們正在做這個事情,目前在園區應該說企業還是比較多的,我們也做了深圳首單的工改工BS,REITs也做,工改工做得還可以,發了八點幾個億。

    這里是我們的産品體繫,也在逐步豐富。

    因為我們是深創投的第二大股東,我們自己有200億基金,這些年投了200個項目,現在有35個到了IPO階段,總體回報率還是不錯的,所以未來園區的運營,如果普通的運營也是一個低收益的行業,盡管可能比隔壁的地産穩定性高一點,但是實際園區的運營,收益率也是非常低的,最簡單的例子,像阿里巴巴和京東,他們做的是平台,他們的收益是多樣化的,但是我們做園區的人,雖然做的是平台,但是平台太物質化了,另外固定性太強了,一個平台,一個産業,最多就是幾百家企業,不像京東能容納幾千萬家,所以我們收益率很低,怎麼去挖掘這個可能的收益,所以做産業基金還是做得比較好的。

    說一下跟地方政府的聯合,這也是免不了的情況,現在也是主動擁抱國企,主要是地方性的國企,我們在鄭州、溫江都是跟區級國企合作,通過這個方式,來賺取我們可以有的那麼點收益。在跟内地國企打交道的時候,發現有到沿海去跨區域配置資源的趨勢,最近我們知道的一個是想去珠三角建孵化基地,我們也通過跟他們合作這種方式,把他們的需求落在我們自己的物理空間里,做開第一單之後,情況還比較好,現在找我們的還比較多。國企現在大規模去做實體經濟和平台,未來也會誕生很多新的機會,但願我們多多少少能夠抓住它。我的匯報就到這里。

    撰文:向俊波    

    審校:勞蓉蓉



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