博鰲産業科技大會 | 唐志剛:中國物流地産市場回顧及展望

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2021-09-16 17:18

  • 在各個電商大類里,生鮮有更大的增長率,随着大家消費能力和消費觀念的轉變,生鮮電商的增長空間很大,這就會拉動對冷庫的需求。

    唐志剛(領盛投資管理董事總經理):唐志剛(領盛投資管理董事總經理):各位嘉賓大家下午好!我是來自領盛投資的唐志剛,我負責中國區的研究和策略工作。可能很多同仁並不知道領盛是什麼樣的公司,我簡單做一下介紹。

    領盛是一家位于美國芝加哥排名全球前十大的房地産私募基金公司,2020年年底的時候,在全球持有700多億美金的資産,2001年第一次進入亞太區投資,到目前總共進行了600億美金的資産交易。在中國目前投資標的主要是以物流地産、長租公寓、住宅、辦公樓為主,我們在倉儲這一行,08年就進入了中國倉儲行業,我們在上海收購了一個資産包,到目前為止,我們投資了有400萬平米以上的物業,今年9月,剛剛完成一個10億美金的募集。

    第一部分講市場回顧,柱狀圖是物流地産過去的供應和需求,線狀圖是空置率和租金收益率比對,在可以看到物流地産過去供需兩旺,由于大家投資欲望強盛,供應在過去幾年高過需求,導致空置率比較高,一般是10%以上,但是租金是比較健康的,租金增長過去十年平均達到2.7%,說明物流地産業主在議價中還是比較強勢的。再看物流地産的資本市場,左邊的圖有幾大交易類型,從2007年到現在交易量的增長情況,可以看到物流資産呈現一個穩定上升的趨勢,去年物流總共成交了85億美金,比2019年增長了90%,這是個非常好的增長率。但這里面,外資貢獻了其中的一半,在去年外資大概占到中國總成交金額的49%左右,但是前面幾年,一般來說是四分之一到三分之一的水平。

    簡單回顧了市場,我們來看未來幾年市場供需關繫展望。過去拉動倉儲物流需求的主要來自于電商增長,全世界都是這樣,從2014年開始,電商的滲透率逐年增加,去年由于疫情原因,電商滲透率從2019年的20%左右增長到25%左右,相當快的增長過程,這里面電商的滲透率增加,電商的擴張帶動了快遞快運行業增長,相當于每天每人都收到一個包裹。

    未來增長來自于兩個方面,第一方面是總量增長,是說整體的社會消費的增長,過去十年,中國每年增長7.7%社會消費,未來三年,根據預計,增長達到9.4%,無論過去還是未來,都是領先于其他經濟體的。電商滲透率雖然現在高了,但是未來仍然會增長,左邊圖可以看到電商的銷售增長率,遠遠高于社會零售品增長率的,平均下來過去這麼多年,平均每年快20%,這種趨勢沒有看到在消失,而是持續的,這樣的話電商的增長滲透率會越來越高,另外我們跟世界上發達國家的電商比,比如跟英國比,中國去年20%,韓國27%,英國是28%,橫向一比,我們也發現,中國電商的增長仍然具有空間。在各個電商大類里,生鮮有更大的增長率,随着大家消費能力和消費觀念的轉變,生鮮電商的增長空間很大,這就會拉動對冷庫的需求。

    把需求和供應放在一起看,這個圖是預測2021年交易量達到高峰,從此以後,随着供應量下降,空置率是下降的趨勢,我們總體同意,但是這種供應不會這麼大,因為一方面是有些開發商會延期,因為目前空置率相對高,所以開發商會延期,因為招租遇到問題。另外從事這個行業的也知道,目前拿到政府的許可也比較困難,所以這也會延遲一些項目的上市,所以我們預測會比這個預測好一些。

    一線市場,環北京,環上海,粵港澳,過去是拉動了中國增長的,但是看未來,可以看到未來一線市場的供應量是相對二線市場是比較大的,雖然空置率低于二線市場,這種局面持續下去的話,一二線的空置率差會縮小,供需關繫會改善。

    接下來我會講對物流資本市場的展望,我們認為中國的物流資産對于國内外資金具有長期吸引力,原因有三:第一,中國目前物流資産的增長空間巨大,如果我們以每百萬美元的銷售對應的高標倉面積來算,中國只有美國的八分之一,再看人均高標倉面積,中國只有美國的9%,所以如果我們未來經濟成為世界第一,那這個差距一定會減少,中國的潛力是巨大的。

    第二,我們認為中國物流資産的租金收益率是非常有吸引力的,我們跟日本來比,中國開發項目的租金收益率比日本高出200個基點,這說明在中國,做開發項目,從收益率的角度來說,是相當具有吸引力的。右邊的圖我們也針對成熟項目再比一下,中國倉儲項目比辦公樓收益率高出100到150個幾點,但是紐約和倫敦是不存在這種差距,也就意味着物流地産的資本價值會逐漸擡升。

    第三,我們看好中國物流資本市場的原因,就是因為現在的成交量相對于歐洲美國比較少,2020年的成交量雖然增長那麼多,但是也只有美國的13%,歐洲的21%,這里面可能有兩個原因,第一個是中國的高標倉的存量比較小,太少了,沒有什麼資産可供交易的,第二是市場主體還不健全,現在有了以倉儲物流為資産的REITs,有些保險公司開始對這個行業感興趣,我覺得未來可以看到中國的交易量會加速成長。

    最後我總結三點。

    第一,在未來幾年,内需會繼續支撐對高標倉,對物流地産的需求,尤其是以冷庫為顯著。從策略上來講,會繼續聚焦高標倉,另外我們會持續對冷庫進行關注和投資。

    第二,一二線的空置率差會縮小,二線城市的供需情況有所改善,從策略上說,我們會繼續聚焦一線市場,畢竟一線市場的需求量很大。二線市場會選擇進入一些供需關繫比較好的市場。

    第三,我們看好中國的物流資本市場的發展,尤其是REITs,保險公司,他們對成熟的高標倉的需求比較大,作為外資資金來說,或者作為基金公司來說,我們願意做的是這種Build-to-core(機會型策略)和增值型策略,這是更加有利可圖的,謝謝。

    撰文:唐志剛    

    審校:勞蓉蓉



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