産業科技主題讨論會之一：科技與未來

主持嘉賓

領地集團助理總裁兼品牌總經理 姚科

讨論嘉賓

藍城房産建設管理集團有限公司總裁 許峰

金地智慧服務集團黨委書記、副總裁 姚平

綠城生活集團總經理 劉玲玲

GE家電中國區總經理 徐興運

合景悠活集團副總裁 曠曉玲

萬達院線副總經理兼發展中心總經理 李黎

京東健康/我淘健康總裁 趙曉萍

田園東方創始人兼CEO 張誠

姚科：各位嘉賓，各位觀衆大家好！我是來自領地集團的姚科，本場讨論的話題很有意思，就是科技與未來，也是房地産現在這個狀況下，唯一有陽光照進來的地方，特别是最近看互聯網的時候會看到一個圖，就是元宇宙，這個元宇宙讓我們的腦洞大開，這也說明了科學技術一直以來也是推動中國經濟發展的核心力量，特别是在十四五期間，被提到了前所未有的高度。

科技自立自強成為了5-15年這段時間的大的戰略支撐，而科技要加速，怎麼轉為生産力，需要在産業的融合上進行全面落地，而作為企業也要着眼于未來的超越現在，堅持以創新為驅動，來實現全新時代的開啟。所以今天我們談的更多的是機遇與挑戰，特别是在5G時代，特别是現在互聯網黑話特别多的時候，量子雲什麼的，作為新一輪技術革新的時代，5G技術和大數據、雲計算作為核心力量，也給未來的生活帶來了無窮的想象。首先有請到的是深耕物業管理行業多年，金地的姚平總給我們分享新穎的觀點。

姚平：金地智慧服務目前有3.5億的和約面積，為300家公司提供了SaaS服務，我自己也是科技公司的創始人，我們現在做的一些包括大數據，包括5G，還有智能家居，我們在研究什麼？第一是研究小區里面的土壤，怎麼讓草能更好的活下來，因為大家都知道，賣房的時候，這個草和你入夥以後過幾年的草就不一樣了，現在我們有專門的小組在研究這個技術。

第二，我們在研究保潔，用無人機包括大數據的策略，每一平米如何更加高效工作，讓保潔員更高效拿到更多的工資。第三，我們做智能家居，和醫療合作，未來比如說家庭里面的馬桶排洩物和家庭健康和社區關聯，比如說家里有些心髒包括血液有問題的，可以和社區進行聯動，這是金地智慧服務目前做的事情，也非常歡迎跨行業、同行業跟我們合作，謝謝。

姚科：謝謝姚總，他有兩個身份，一個是黨委書記，又是副總，他的話第一個是政治政策，低碳環保，第二是微觀上的應用，深入淺出值得我們學習。下面是家電領域的GE家電徐興運總來分享一下科技給家電帶來了什麼樣的美好生活的向往？

徐興運：今天非常荣幸，可能我是唯一一個家電行業的代表來參加這次房地産盛會。在座各位朋友除了是地産商的企業代表，可能你也是一個家電的消費用戶，所以我想說家電變革，對房地産如何進行賦能。

通過這兩天的溝通我們有共識，房地産進入了穩定發展階段，快速發展是不可能了，我們要回到一個本原問題，如何把産品做好，房地産的産品就是房子，家電作為房地産的配套産品，如何給房地産進行賦能？談賦能之前，我想談一談家電行業的現狀，整個家電可以分為兩大陣營，第一大陣營是國産品牌，他們主打的是中低端用戶，第二大陣營是合資品牌，他們号稱是中高端品牌，其實國内的家電品牌有闆有眼，進步還是非常快的，但是在高端品牌，外資品牌這一塊是亂象嚴重。

外資品牌第一類是産品原裝進口，不是為中國人打造的，是給原産地國家打造的，到中國之後價格超級貴。第二類是在中國只有制造的投入，沒有研發的投入，所以他的産品就一句話，十年如一日，更多的産品是在國外淘汰的，還有一類家電企業，來到中國之後，既沒有研發投入，也沒有制造投入，扣着高端的帽子，但實際給我們提供的是最一般的産品，可能好多的地産商交了家電之後，後續給開發商造成很多困擾。我們就來談談，美國通用家電GE，GE進入中國相對晚，我覺得晚反而是好事，我們可以規避國外品牌在中國的困惑，我們可以從三個維度對中國的地産進行賦能。

第一是品牌，美國通用電器大家應該知道，市值6千億美金，在家電、飛機發動機、醫療器械、金融等等每個領域都做得非常好，而且每個領域都能做到全球的前五，這是我們的品牌賦能。第二是産品賦能，結合今天下午的主題，就是科技，好多人對家電的理解，還停留在十年前，為什麼我們以前的家電非白即黑，冰箱能制冷就可以了，洗衣機能洗幹淨就可以了，GE1907年就創立了廚房電器，後續我們發明了家用冰箱、家用洗衣機，GE家電是真正的家電發明家，更是技術叠代引領者。

智能是最最簡單的一款功能，智能的成本增加只有10塊錢，其實技術的進步在家電領域最重要的還是要還原産品本身的技術革命，我舉一個例子，比如說分子料理，為什麼要做分子料理？我們要做DOA分子料理，它不改變食物的分子結構，不僅色香味俱全，還要吃得健康。再比如，你上午去幹洗點領了西裝，下午吃了火鍋，一身味，怎麼辦？西裝難道還要再送回去幹洗一次嗎？但是有了我們GE洗衣機的分子洗護就可以了，我們可以去異味，殺菌消毒。可能我說得有點多，家電的技術進步一定給行業有正能量，同時給用戶帶來了更美好的生活，最最重要的，結合今天的主題，要給房地産進行賦能。

姚科：有一個很關鍵的點，家電行業在科技方面是領先于地産的，是我們學習的榜樣，如果把房地産作為空間來說，家電就是很重要的客戶觸點。這幾年除了智慧化以外，在産業發展上也突飛猛進，不少的房地産公司也成立了自己的市場研發部門，專門來研究産業園的運營，産業地産已經将地産、産業、城市三者有機結合在了一起，而且相輔相成，特别在文化、科技、商業、康養等方面形成了聯動，也有互聯網+，也有産業+，當産業地産成為了當今地産的新常态以後，企業将如何實現這樣一個新的生态圈相互賦能？有請國内最大的專業輕資産翹楚藍城的許峰總。

許峰：藍城集團作為美好生活服務商的定位，科技在整個公司的運營和小鎮的建設中已經深深融入其中。大家剛才也提到，科技的很多内容在公司本身的内部管理當中已經是非常普及和常見，比如說剛才說到的成本管理、銷售管理、智慧工地的應用等等，這些場景的應用，科技已經基本都普及，同時在不斷升級和改造當中。

作為美好生活綜合服務商，我們更認為應該把科技給我們的生活賦能，應該給我們的小鎮中的每一個居住個體，每一個人的安全、健康、快樂，甚至是長壽，提供更多的支撐和幫助。所有的出發點或者最終的落腳點都應該落在使用者的身上，所以現在各類小鎮包括文旅小鎮，教育小鎮，農業小鎮等等，所有的智能化内容，都與所有不同産業的類型相融合，並且使這個産業在小鎮當中得以深耕，我們把科創産業作為重要的産業内容，藍城專門有一類産品是藍城科創小鎮，我們把科技類企業的扶持發展包括産品從設計到研發，到最後的中試到最後産品的應用，都在我們的小鎮當中得以實現。

我們不僅希望成為科技的受益者，科技的運用者，也希望成為科技的推動者，使科技真正和産業小鎮融合到一起去。因為我們理解藍城或者藍創小鎮不是普通意義的藍，是文明之光，是科技之光，這一定是照亮我們科創小鎮的美好未來的曙光。

姚科：許總說得非常有激情，第一次聽到許總提到藍城和科技小鎮，還說了一個重要觀點，這樣的科技小鎮必須以人為本的核心價值觀，來體現藍城對藍海的追逐。下面有請幸福生活運營商，綠色生活服務集團的總經理兼董事劉玲玲總給我們分享對綠城打造的觀點。

劉玲玲：我跟許峰總是兄弟公司，來自于共同的創始人旗下。剛才講地産和産業的問題，地産産業就是地産+産業，某種程度上表達的是在地産的項目里，如何向産業的集群效應放到最大化，如果說這兩者有什麼關繫，我覺得有三種，第一是地産與産業並重的關繫，這個過程中重在産業，就好像雞生蛋蛋生雞的關繫一樣。

第二是運營跟開發的關繫，就好像兒子和女兒的關繫一樣，當然運營是女兒，因為今天有好多也是運營商，我覺得女兒就應該富養，所以開發和運營重在運營，因為運營在現在的美好生活的需求下，一定是加持賦能到地産開發的。第三是長期與短期的關繫，因為運營一定不是單次交易的問題，一定要堅持長期主義，要有耐心。同時産業運營如果說品質這個角度，一定會經歷無回報周期階段，比拼的是創業者的耐心，但相信在美好生活的需求加持下，好産品、好服務、好體驗一定是好地産，一定是賦能到跟地産正相關。

這兩個産業和地産之間的共生關繫怎麼樣？如何打造共生關繫，如何做融合，因為我們都是同一個創始人，綠城在2007年就做生活服務運營，最早也很簡單，就是做服務，做海豚計劃，針對3-18歲小孩子免費遊泳代教培訓，紅葉行動是針對老人的，以綠色十多年的堅持來講，發現這些好的服務體驗以後，慢慢把綠城客戶養成了綠城客戶的需求和習慣，倒逼我們形成了産業。

今天的生活集團里面含了養老、教育、新零售、文化等等，就是這樣一個倒逼的過程。我們現在也享受到了十多年對産業的堅持所帶來的賦能價值，我們也經常說以特色産業康養為例，客戶到底買房子還是買生活方式？到底是買硬件空間還是買對生命的長度，對健康管理幹預等等，我相信是後者，買的是美好政府的體驗。因為我們都來自浙江，浙江推的未來社區三化九場景息息相關，三化九場景就是産業和智慧化的融合問題，所以産業跟地産一定是共融共生的，也是讓地産從原來的單次交易變成長期運營的事業。

姚科：謝謝，劉玲玲動講到長期主義，不斷強調了對極致産品的追求，是以産業核心為導向的，說明找到了這個問題的本質，謝謝。接下來有請到的是全業态智慧服務運營商合景悠活集團的曠曉玲總。

曠曉玲：我們的地産開發商是合景泰富，去年10月底分拆出來，把物業和三管業務整合在合景悠活，集團在考量的時候，也是為了去釋放，並不純粹為融資考慮，而是對未來的存量市場非常看好，我們想通過組織架構的調整，釋放組織的發展，讓他能夠具備自己獨立的能力，並且在市場上加速發展。上市之後，我們的發展速度非常快，現在在管面積已經有1.65億，預計到年底會達到2億的管理面積體量。

作為合景悠活，公司做戰略舉動，加速發展，從創始人的角度來看，我們的開發是重資産的，悠活是輕資産，如何輕重並舉支撐發展？悠活有幾個業務，一個是基礎物業管理，二是商業運營也做得非常好，我們在成都有一個項目，這個項目在整個成都大道業态是非常豐富，既有高端住宅，高端寫字樓，也有商場，也有長足公寓，還有四家自己公司的酒店，我們還對成都政府輸出了輕資産項目，去幫他做運營。

我們總結出幾個點，在打造運營能力的過程中，我們要考慮到節奏問題，因為綜合體項目，首先我們要考慮後期運營的時候一定要有人流，所以如何去安排各種業态的開發節奏，這個項目從開始賣住宅到現在已經十年時間，所以需要的周期是比較長的。第二，專業的人要去辦專業的事，做任何一個業态的時候，都要尊重一定有它的專業能力，很多時候我們商業還是做得比較成功的，基本能做自己的品牌，能打造高端運營能力，所以就是尊重任何業态，我們去理解這個行業最重要的專業知識是什麼，找到這個行業最好的人，來做這個事情。第三，比較重要的是長期運營，關注運營力，一個做商業運營，地産開發講究的是高周轉，但是對運營來說，是慢工出細活，如何持續運營，每年做投入，抱着長期主義，不停做改善，而且内部管理體繫也需要時間去做打造。

通過這幾點的運營，通過輕資産運營，我們未來形成一個很好的品牌溢價能力，我們也總結雖然大家也知道行業内做長租公寓的業态並不是太掙錢，但是通過産品的品牌打造之後，就會發現我們跟一些國企還有蠻好的合作空間，因為國企手上有很多支持物業，是需要有品牌的運營商，去幫他打造有品質的、有調性的産品，因此對我們公司來說，就把輕資産的輸出作為自己的運營能力，去跟政府談一些合作項目。所以我覺得很多東西可能作為行業，具備精細化運營能力的團隊，這是未來在市場上能夠獲得長久競争力的重要基礎。

姚科：謝謝，我看過你們成都的項目，大家都知道合景的品質是有口皆碑的，她說了兩個詞，一個是慢，一個是輕，慢工出細活和清資産運營，慢和輕加起來就是打鐵還需自身硬，說明合景在悠活有長期主義的發展。最近大家都把中美數據做對比，現在可以看到住房比例差不多，但是有一個指標差距蠻大，就是人對健康的消費，跟中美差距巨大，所以國家制定了2030年健康戰略，全國健康服務總規模達到16萬億，健康資源已經提到了健康戰略，特别是疫情以後，這個詞就成為了高頻詞，如何利用數字化轉型和健康結合？今天有幸請到了京東健康總裁趙曉萍總。

趙曉萍：各位朋友下午好，今天在座的除了我是健康方面的，其他人都是地産商，我占了點小便宜，因為我是全新賽道。去年京東健康在香港IPO是最大的，6千億港币，一個是我們要的這一塊是全國最大的銷售企業，其他的還是投資人看好這個賽道。

中國存在的目前有2.5億的老年人，老年人需要更多的健康管理，同樣有3億的慢性病，這個數字加起來是非常龐大的，為什麼說16萬億呢？去年國家預測做到8萬億，同時又獨角獸的企業出來，國家判斷的趨勢非常對。我說說我們做什麼，我們有自己的護城河，我們是以供應鍊為基礎，醫療服務為抓手，再就是數字驅動，提供了全生命周期、全場景的健康管理，我們的目標是打造全國最為信賴的健康管家，所以在平台上，總部有300名以上的全職醫生上班，之前銀川收購了一家互聯網醫院，我們以互聯網醫療的方式提供服務。

另外在我們平台，簽約11萬名醫生，有24個科室，這一切都是要龐大的資金去往前堆的。大家很了解京東了，是全球排名52名，之前最出名的是它的物流，幹了很多年，賠了很多錢，現在明顯賺錢。還有自營商品部分，也是非常賺錢，之前也是賠錢。健康闆塊目前面臨着虧損，因為我們看好這個賽道，所以劉玲玲總說，這也是我們長期主義在堅持。

我們怎麼做呢？推出的最重要的産品是京東家醫，通過視頻問診，24小時為用戶提供服務看病，通過一點一喊，醫生就會來看病，我們的物流，28分鐘把藥送到家，如果還有問題，綠通就會解決住院、看病預約，需要提供理療服務上門，我們就提供理療上門，這是我們最核心的産品。

另外我們抱着利他的心态，因為健康這個行業是需要跟很多行業的人一起合作，我們推出了健康社區，健康社區是健康中國、健康城市里很重要的細胞，我們已經跟一些開發商在合作，在新樓盤因為有我們引路，在北京有個項目，原來售價是17萬，因為我們的合作變成了13萬。

還有物業公司，在上市的時候，很多都跟我這邊來碰，希望我們有更多的服務跟他的物業管理賦能，因為我們的現金流是完全能夠幫助他的報表更加漂亮的。而且我們的端口是跟他的物業端口連接的，物業公司很多的地産，完全是減少了自己開發的成本，直接運用我們這套繫統，它能了解每個租戶身體情況，因為我們有公域部分也有私域部分，結合起來。所以今天有幸跟各位在這里多交流，因為我們是新行業，新行業的崛起需要更多看好的人，财富是大家共同擁抱的，是相互加分的，謝謝各位。

姚科：趙總說得很低調，但是又講到核心競争力，線上+線下，後面又做了開口，做到了健康社區，也是我們作為地産很好的溢價能力，通過這個來溢價。科技創新、産業賦能、多元化發展為我們帶來很大的想象空間。抛開了科技和産業話題，不妨打開話題來暢想一下未來的發展，從行業的模式、産品創新、客群變化、品牌塑造等各方面，企業将在未來特别是在現在的現狀下，如何打開另外這一扇門，下面有請萬達院線副總經理兼發展中心總經理李黎總跟我們分享。

李黎：感謝主持人，感謝台上的各位嘉賓以及台下所有聽會的同仁們，我是萬達電影的李黎，我是衣食住行，醫療培訓以外的行業，我是可有可無的行業，我是關于玩的，有時間就看，沒時間就不用看電影。疫情以後，特别是商業地産的同仁都在問，以後的購物中心還規不規劃電影院？你們還有沒有持續發展？

這是我們遇到最多的問題，也是幹擾我們最大的問題，就是電影院在疫情以後怎麼發展。疫情最嚴重的期間，有超過三千多家影城是被零星停業的，而且在不斷的發生，比如說南京包括這次的福建等等，我們的影城都在被零星停業，所以電影院發展必須要找到一個突破口。疫情最嚴重的時候，包括現在零星出現的時候，電影行業的所有同仁都是抱着必死的信念在做最後的掙紮。如果有一天，真的堅持不下去，現在還能做什麼？萬達電影做什麼呢？疫情最嚴重的時候，把我們的産品形态更新了，就跟目前的議題是一樣的，我們開發了特許經營，把我們所有超過一個億的會員，向所有同行業願意加盟萬達的行業影城分享，同時我們共享了物流供應鍊，因為我們會享受到全行業最低的成本，共享出去之後，有可能幫助到同行業一部分影城堅持下來，大家都能堅持到最後，也許我們能渡過最艱難的時刻。

所以特許經營開放以來，萬達電影從第一家到現在已經有超過700家，從來沒有開放過特許經營，但是疫情情況下我們非常擔憂整個行業的發展，所以我們開放了，目前開放以後效果特别好，也希望聯合所有行業的同仁，能夠堅持下來。

與此同時我們也意識到，只看電影對目前的消費者已經遠遠不能夠滿足追求美好政府的想法。我們現在的購物中心更多的有很多的特色規劃，有很多的沉浸式娛樂項目，現在的購物中心進去以後不再是一樓賣黃金，二樓服裝，三樓餐飲，它有很多的自然景觀，甚至動物園，非常吸引現在時下的消費者，那電影怎麼辦？

第一是意識形态管控很嚴格，大家很久沒有看到進口影片了。第二，藝人也在嚴肅規範，大家也看到了很多新聞，藝人也比較謹慎了。與此同時，疫情又導致關店，如果說從影片方向去發展，我們一直都在做這個工作，跟疫情沒關繫，我們培養自己的導演、編劇，希望從影片誕生的那一刻起就有所掌控，與此同時我們還做沉浸式娛樂項目，我們希望的核心理念是适應消費者的新需求，看完電影之後會衍生出電影的策展、IP實景娛樂項目，比如說我們擁有的強大IP唐人街探案，我們可以做實景體驗項目，甚至研究是不是把拍攝現場挪到影城來，除了看影片，你還能體驗一下拍攝的其中一段場景，一個體驗。

所以我們希望把未來的影城考慮研究是不是可以做成電影空間，而不僅僅是電影院，希望用這樣的方式，打破多年以來電影行業發展的固有模式，希望從空間上、概念上給消費者帶來完全不一樣的體驗，萬達電影有這個資源，也希望能夠聯合整個行業和重要的合作方，各種商業地産來聯合做這個關于電影方面的發展的工作。

姚科：其實我們也跟萬達院線有合作，剛才李黎總講到了現在院線的艱難時間，他們的解決方案就是創新，不斷去創新，來創造一個電影的空間，大家都知道在滿足了衣食住行的物質的要求以後，人一定是上升到精神需求的，只是時間而已，而且需要一個過程，也祝萬達院線越來越好。剛才講了精神追求，還有一個領域，也就是詩的空間，最近看到了中國文化復興也是這樣的，中國文化有一個現象就是人到了一定程度要會隐居，回歸田園，下面有請創立國内首個田園綜合體的田園東方創始人兼CEO張誠總談談詩和遠方。

張誠：我們這個企業不是退隐田園，是鄉村振興。我最後一個發言，我就做個總結，之前的講述里，談到科技的時候講地産+科技，把科技用于企業經營管理或者房屋使用，在之前的講述里還有各行各業都是為了賦能主業，主業叫地産，今天是一個地産博鰲年會，是非常重要的一個會，此時此刻，通常意義上的地産和行業企業都在想這個行業怎麼辦的問題，但事實上回過頭再想想，如果科技越發達，通常意義的地産含義是越來越小的。

因為現在的房子很多，無論是做地産還是科技，是為了最後的消費者，所以有的時候，可以想想，科技+地産，而不是地産+普及，如果從這個思路出發的話，也許地産企業是有很多房子的，但是科技企業是要給人創造人居生活的，那家企業也許會說，我要給消費者創造一點生活，順便弄點房子，沒房子沒法創造他的生活，這時候地産就成為排名第二的了。把科技放在前面，也許對很多地産企業來說，利用現在已經有的條件，有可能找到第二條的路，這就是這個企業已經耕耘了五六年，沒有再去建一平米的房子，而去找到未來的生活方式之路的一點點思考，謝謝。

姚科：張總講到了，哪個在前，哪個在後的邏輯，也是産業發展的軌迹。張總還提到一個關鍵詞，就是鄉村振興，特别是在廣闊的鄉村，也在十四五的大規劃里，農村廣闊天地大有作為，時間關繫，無法再聽嘉賓的熱烈觀點，我們也聽到了朝科技方面，産業方面，還有很多的想象空間，特别是在未來的這十年會發生着重大的革新，随着時代的變革，我們将抓住科技，擁抱未來，謝謝各位嘉賓。