博鰲地産發展大會 | 潘軍：房地産應為産業與服務而生

潘軍（花樣年董事局主席兼首席執行官及彩生活董事局主席兼首席執行官）：非常感謝觀點，每年都給我們這群地産人一個發聲的機會，一個相互學習和探讨活下去的平台，去年講得多的是社區、物業方面的，這個環節探讨的是房地産的轉型，上午我們講得比較多了，我想講講我們目前在做的關于城市更新方面的一些做法，大家知道城市更新是大灣區比較熱的一個方面，我們可以看一下最近最火的是住建部又出了關于防止大拆大建的文件。

我們在深圳、廣州等地現在買地拍下來基本上都沒有利潤，所以大量的本地的開發商做的都是關于如何和城市共生的問題。大家知道房地産有一個三角形，基本上看城市的發展，首先看政策，十四五專門提了關于城市更新是我們未來存量部分發展的重點。第二是看人口，第三是産業。現在我認為應該調一下，為什麼現在很多城市喪失了發展的空間？其實是由于産業空心化導致的。現在花樣年認為，只有你擁有産業的集聚能力，在未來關于活下去這樣一個前提下，才能擁有讨論的價值。我這次選的一個課題叫做專精特新。

大家知道資本市場最近一個大的消息就是北交所的成立，我當時就想這一塊可能會有一個調整，深圳的中小闆並給主闆了，接下來北交所作為中小企業未來的交易平台，中小企業的標準就是“專精特新”。

這是在10年前由工信部提出來的，是對于中國未來能夠有發展空間的企業的標準。第二是專精特新分布在35個領域里面，主要解決我們35個卡脖子的問題。實現我們國家産業的打通。的標的有4922家，目前已經上市的有300多家，還在過程中的有4922家。

我們行業做産城的很多企業倒下去了，大量做産業的這個部分，我認為需要把關于地産的後綴去掉。就像萬達做萬達廣場，很重要留下的是萬達廣場的商業部分，而做産城最重要的是要留下産業，因為産業才是一個國家、一個地區所必須去思考的最長遠的問題，尤其在當下我們在對標地産的時候，你會感受到傳統房地産思維在快周轉邏輯下是不談長遠的。所以才會有當下我們的壓力，當你快周轉、高杠杆，遇到長周期的時候，大家今天這個環境就會覺得缺氧，就會覺得痛苦。

要解決這個問題，花樣年認為我們要把城市更新的短期的利潤思維轉到一個長期思維上去。而在這個部分，當你把地産兩個字去掉的時候，變成了産業與城市的時候，你會發現日子挺好過的，比如說萬達，當它在2017年賣掉了自己的地産業務的時候，萬達重新上市，重新再做商業，會比2017年好得多。

如果現在它來賣，現在已經沒有並購市場了，因為我不能承擔你的債務，現在大家關心的是債，債最應該做的配置是往長期化考慮，當你有長期的收益的時候，這部分資産其實現在進入了一個新的空間，最近我們在看基金買物業最火的不是寫字樓、商場、酒店，而是産業用房。

最近我們看到大家的選擇，因為國家換賽道了。我個人認為國家正在從原來的新加坡模式走向德國模式，德國模式是以産業立國，不是以金融、物流作為基礎，而是以數千個有附加值可以抵禦外界封鎖形成内循環的一個産業立國，當産業立國的時候，房地産金融都會成為影響産業形成的原因，所以要有一個新的認知，當我們考慮利潤的時候，為什麼要有長期行為？我們認為産業是和它相結合的，從科研到高端制造，從教育、服務到醫療，這是兩個相互作用的鍊條。

我們可以看一下什麼叫專精特新，國家有明确的規定，第一是專業化，第二是精細化，剛才朱總講要把産品做好，你必須有精細化思維，你交給客戶的必須是精心打造的産品，第三是特色化，對民營企業來講，必須要有特色化。由于你的資金成本過高，你是不可能和資金成本低的國資抗衡的，你只有形成自己的特色。第四是創新化，而且創新是持續的。

大家會問，為什麼你們在做？花樣年從2006年開始就在研究産業，深圳的第一個産業M0辦公就是花樣年創造的，我們一路走來，孵化了若幹個項目，都是把工業用地和研發融合，香年廣場是我們在南山的項目，目前已經孵化了一繫列的上市公司，包括分衆的南方總部就在我們這棟樓里，後面是美年廣場、福年廣場、AI PARK，我們從2014年就開始做芯片産業，我們和芯片企業開始合作，到現在我們孵化到北京、杭州的項目，跟360開始合作電商和網紅直播基地等等。

大家會說，為什麼你們能做？說實話本人還專門去幹了一家小巨人企業，2016年我們兼並了一家破産企業，當時是為了地，後來地沒賺到錢，地被國家收走了，留下了一家虧損企業，2016年到2018年一共虧了2個多億，現在我們将會把這家企業培育成在創業闆或科創闆上市的企業。這是一個先進制造業企業，解決我們國家35個卡脖子工程里面的第22項，關于高壓供水繫統、噴射繫統，是我們被德國、日本、美國一直卡脖子的領域，我們百分之百完成了所有的技術儲備，而且已經正式裝機，我們的第一大客戶是濰柴動力，還有玉柴，最近我們跟雲内動力也達成了合作，而且我們未來會走向一帶一路，我們的競争對手是德國博世，明年我們的歐六産品也會正式上線。

大家知道做工業最難的是你能不能持續研發，提升自己的制造水平。第二是不斷地跟上政府的要求，由于國家標準的變化，企業要不斷跟上，這是做企業最需要挑戰的。

現在我們做的另外一個關于中小微企業的孵化模型，今天上午陳啟宗先生說了，中國的寫字樓的空置率太吓人了，高達30%，深圳、青島都超過30%。上海、北京現在也超過了20%。

我們創造了一個新的模型，我們在上海、青島、深圳做的項目的出租率達到了95%到100%，進入的企業全部是中小企業。

我們的青島項目，1萬平米的面積，從0到100%花了不到4個月的時間，中國的宜家辦公繫統全部是由我們的團隊來做的。如果你們有開發區、工業類的項目，我們願意合作，來幫你們招商引資，為你們度身定早産業生态。

現在北京的寫字樓的空置率是26%，但是我們的項目的出租率達到百分之百，從這個人退鋪到下一家來租，標準是不超過38天。

所以從整個對于中小微企業專精特新部分的打造來講，現在行業要轉型怎麼轉？我認為最最重要的是真正形成企業的專精特新能力。

我相信未來10年後我們再回來看真正能活下來的企業，一定是你有自己的專精特新能力，如果你還是一個沒有特點的企業，你不能夠在這一輪大潮里面活下去。

而我們現在再回到我們的主業命題，當城市更新的時候，我們面對所有的政府問的只有一個問題，我要見市委書記、區委書記，他們問的第一個問題，你給我帶什麼産業來？後面的才是稅收，千萬不要跟我談房地産，房地産是作為給你帶産業的一個補充。

我們的整村的處理，在順德、佛山、東莞、廣州、深圳，尤其是工業城市，比如說東莞和佛山，我認為這兩個是大灣區真正撐起産業的核心，因為它的二産的占比超過60%。它的三産服務業是30%多，一産基本上沒有。這些在支撐着中國制造業大國的核心。

我們要做城市更新，就要問問你能不能為産業服務，能不能吸引到産業？真正意義上的專精特新的企業，因為那一塊代表着我們國家的未來、城市的未來，房地産應該是為這個邏輯而生，而不是産業為了房地産而生。所以回去琢磨琢磨，如果大家有機會，我們下來再研究一下，如何順應時代成為一個轉專精特新的城市發展運營商。