博鰲産業科技大會 | 朱荣斌：房企科技轉型認識與實踐

朱荣斌（陽光城集團股份有限公司執行董事長、總裁）：下面我盡可能不超時的對我這幾年參與科技地産的認識和想法給大家匯報一下。

首先有三個基本認識。

在過去相當長的時間，雖然地産發展得很好，但是是靠地價的紅利和金融紅利推動的。主會場上午說的，靠銀根跟地根。

第二，科技在各行各業中對地産的推動發揮的作用，遠遠不如其他行業。

第三，下半場大家都在找賽道，找轉型，所以大家現在開始對科技重視了。我們過去幹地産，其實我們沒靠專業，靠的是時代的紅利。

這是我對過去這些年幹地産的粗淺認識。

地産可以往科技哪些方向去做？在座有碧桂園的，有旭輝的等等，地産科技其實領域很廣，所以我分成四個領域。

第一個是設計營造，這就是國家推的在BIM基礎上的更新，預制裝配建造，裝配式裝修，機器人建造、3D打印，這就是傳統的施工行業，現在國家建了那麼多高速公路，那麼多高層建築，那麼多大橋，這個技術在全中國，在世界上是非常驕傲的。

第二個領域是家居工程，我們提得比較多的是蓋房子，鋼筋混凝土，其實家居領域非常大，可以分成家裝、家具、家品、家電領域，家裝是四萬億，家具也是幾萬億的，所以加起來這個領域是蠻大的。那就是我們對家居的標準是什麼？我們認為是綠色、健康、安全、便捷，這些年地産公司家家說智能産品，但是發現智能的東西大家不是很喜歡，用了一個小度音響，過一年半年升級了，成了擺設，而且智能的東西用起來並不便捷。

第三個領域是企業管理，上午林主席說的數字化是基礎，因為地産行業過去比較粗礦，數字化我自己的體會目前這個階段，還沒有給公司帶來直接的經濟效益，但是提高了我們的工作水準，任何的成果輸出，成果的形成，都要通過數字說明，通過數字提高了精細化運營的水平，還有通過數字化，在前期對市場的科研，對市場分析可以做到精準的投資，在基于AR、VR這些互聯網技術的應用，智慧工地是大放異彩。

第四個領域是很大的領域，在物業管理方面其實用得很多了，有人分成了TOC和TOB，我理解就是一個小空間和大空間，小空間就是一家人這一百平米八十平米的房子，怎麼把小空間服務好。大空間就是社區，如果一個社區做好了，社區就是城市的基本單元，所以未來城市，社區是基礎單元。所以我很佩服這些科技企業，一個小米可以把很多技術加在上面，我們手上拿着最小的房子幾十平米，這麼大的物理空間還是不動的，為什麼科技化的程度就不高了？某個地産公司也在造汽車，千方百計放在這四平方米的小空間里去，希望變成生活空間、工作空間，我們為什麼不把天天80%的時間建築的物理空間變成最智慧的休息空間跟工作空間呢？所以地産人在這方面确實有點慚愧。

時間關繫，我只說一個概念性匯報，下面說說陽光城在地産科技方面的實踐。

2018年開始，大家說這個時間已經是房地産下半場了，我們開始思考下半場怎麼做，我的體會，有時候說賺多少錢攻擊我們都不對的，但是有一件事情比較慚愧，就是我們創造了那麼多财富，建了那麼多樓宇，但是我們沒有交出太多的好産品，在産品品質方面這是地産人對社會的愧疚之處，所以2018年我自己也體會，我也買了很多房子，但是到現在我自己認為沒有住上好房子，所以我們發布了《綠色指揮家白皮書》，對好房子的定義最關鍵的指標。

原來是有得住，老百姓一邊罵開發商，一邊還要排隊買樓，現在是要住得好，住得好的標準不光是大，最關鍵的是環保，我們忽略了最基本的問題，70-80%的疾病都跟建築有關，這是芬蘭研究的結果，70-80%的疾病都跟居住環境有關，所以綠色智慧家的核心内容是綠色健康、便捷安全，我們2018年就發布了白皮書，2019年和清華大學合作了五個課題，其中有幾個課題已經形成了相當多的成果，比如說機器人時代的社區指引，包括室内家庭化學因素溯源，我們這個房間里至少有100多件污染源，從2018年做到今年，我們公司現在落地的綠色智慧家項目超過了50個。

第三是企業管理方面，陽光城這幾年是高成長的一家公司，我們在這方面還不如行業里的很多企業，但是在做數字化這20多年，我感覺到年年都在做數字化，軟件公司不斷給你推銷新東西，搞了一堆代碼賣了一筆錢，每年要花很多錢服務，企業和企業之間有巨大的内卷，企業内部職能跟職能之間也有很大的内卷，建築繫統要搞他的繫統，營銷是最早的繫統，這幾個繫統都有自己的數字平台，而且數字拿出來都要打架，然後各個數據，我們有很多無效資源，關鍵數據的沖突，對我們的管理判斷形成了很大的障礙。

所以陽光城的數字繫統不着急，搭了一個整體規劃，再根據規劃一個空一個空的填，而且我們要求和任何一家公司合作，必須要接口開放，必須是自己參與，共同開發，産權歸于我，我将來可以自己升級。所以我們在去年疫情之後，開發了一個行業里最新的經營管理繫統，這個繫統可以把公司的項目從管理上100%覆蓋到投資，經營評審會，月度滾動，投前的數據，投後的數據，包括公司激勵、考核都要用上面的數據，把投資的數據、運營的數據，财務的，全部拉通，數據不要打架。

第二是決策創新，把成本、費、稅、融資全部歸集，各個公司的獎勵體繫算賬的時候，算獎金也是復雜的事情，大家經常有博弈，放到線上去，這是我們決策的管理。再就是一定要做到房子内卷，可升級可持續，我們對繫統也提出了很多要求，我們全部實現了上網，現在我覺得也基本上不用太多的出差，坐在辦公室哪個項目怎麼樣，所以每個項目利潤多少，實時可以掌握。

剛才我說了我們的産品，也就是未來綠色家，我們有幸在浙江省做了一個未來社區項目，浙江省把未來社區寫入標準里面去的，未來社區愛139設計，中心是美好生活向往，三化九場景，人本化、生态化、數字化，九個場景是從未來鄰里，鄰里是把物業管理中心跟街道的社會管理全部數據化一個平台。

未來教育是面對現在這種雙減之後，對孩子的托管之類的，未來健康就是老人在家里面，尤其是空巢老人，這是阿里雲跟我們合作的，家里面通過數據的采集，不用上門，正常情況下對客戶沒騷擾，如果居家老人出現各種異常，社區鄰里中心就能感覺到。包括未來建築要符合低碳，還有未來交通等等。這個項目已經落成，剛剛開放不久，在座的如果有興趣，可以到我們這個項目參觀，這個項目目前省市科研高校去看得比較多，我們也在嘗試，綠色智慧家産品在這里有31項具體應用，浙江省未來社區是這樣的想法，但這里面還有很多不成熟的地方，我們在努力的繼續改進。

通過這幾年的實踐，我覺得科技在我們的傳統領域里是大有可為的，尤其是這次中央對土地出讓政策，是很大的一個修正，提出要限地價，要競争高品質，我覺得這個提法非常科學，過去是比拼價格，不理性，現在是高品質的時代到來了，怎麼樣做高品質的産品，對科技的應用就提出了迫切的要求。重復今天上午已經表達過的觀點，第一，房地産行業是永恒的行業；第二，高品質時代，在這個時代要滿足業主的需要，符合國家的号召，我們要有責任擔當。

我相信，地産行業是寬廣的賽道，“地産+科技”前景可期，大有可為，謝謝大家。