博鰲産業科技大會丨黃立平：關于産業園區的四個追問

黃立平（中電光谷聯合控股有限公司執行董事、總裁）：非常高興有機會跟大家共同探讨産業園區發展的問題。兩年前的這個時候，我在這里讨論過一個題目，叫做“走出地産邏輯”，主要講的是産業園區作為脫胎于房地産的一種空間服務形式，面對城市化的新發展階段的課題，以及産業園本身遇到的存量時代的風險，如何回歸事物的本質，

實際這個題目的核心，在兩年前就已經看到了，房地産本身在土地溢價為主要的盈利來源，高杠杆、高周轉這樣的經營方式以及資金資本的連續不斷的加快滾動這種模式，它的局限性和不可持續性。當然這個時間過去了兩年，特别是去年突發的疫情，使得很多企業都遭遇到一些困難，這個潮水退去之後，我們發現商業模式很重要，經營方法很重要，因為有些大家看到了在裸奔。

我想今天跟大家又一次的來讨論産業園區問題，對我來講是将“走出地産邏輯”這樣的命題進一步地延伸。我們還是要去追問一些相對本質的問題，過去的兩年，我大約經歷了各種各樣的可以說是千奇百怪的案例，參與過診斷，參與過策劃，我們自身也實踐了大概20多個項目，所以遇到的問題紛纭復雜，如果有機會我下次再來跟大家分享，我會挑一些有代表性的案例，可能講得會更加生動，切入得也容易引起大家的共鳴。

但是當下，我覺得還是一些普遍的問題，或者比較本質的問題，可能更具有緊迫性，所以這次我想圍繞産業園區的可持續發展，從四個方面來進一步追問，我們走出了地産邏輯以後，我們将會是什麼樣的邏輯。

追問之一：為什麼做？

追問之二：靠什麼做？

追問之三：憑什麼做

追問之四：經營的價值何在？

我所看到的各種千奇百怪的産業園區的案例，其中有一個比較一致的特點，就是投資的主體或者說經營的主體，還沒有搞清楚這件事的本質是什麼的時候，就參與其中。對于這個事情不求甚解，人雲亦雲，或者憑自己過去的商業經驗和那種簡單的判斷，這樣來參與商業實踐，當然是會遇到風險的，從某種意義上講，我的看法更多的情況是被這種市場或者說我們講市場經濟的大潮，其實是裹脅了。它對這個問題的本質沒有看清楚之前就參與其中，你想它的思維方式和這件事情究竟是什麼樣的關繫，我覺得也只能得出這樣的結論。

我們通常看到的為什麼要參與産業園區的投資，或者說要參與産業園區的經營，通常市場化的角度會有三個方面的出發點或者說三個方面的目的。

第一是為了獲得土地的溢價，所以我這里提到，要想獲得土地的溢價參與産業園區的投資，此路是不通的。這里非常重要的道理，就是各地涉及到産業發展的用地都是優惠的地價，如果說我們的出發點是看到了這個地價比較便宜，我們希望通過開發的方式來獲得土地的溢價，這件事情如果說十年前還有機會，那麼當下是肯定沒有機會的。政府對這個問題的認知肯定是高于我們普遍認知的，所以沖着土地溢價去，你必然會遇到各種各樣的約束，各種各樣的問題，可能很難走到。

第二，要通過地産開發的方式獲得收益嗎？我們的判斷是，盈利的空間越來越小。從事房地産的業務大家都非常的清晰，我們現在正進入盈余的時代或者叫做存量的時代，這個時代的共同特征就是這麼多國家、這麼多城市不需要多的房子，最容易盈余和最容易産生存量的會是什麼？購買力來自哪里？其實這個問題在産業園區這個領域就更加突出。我就不具體講在哪些城市，大體有多大的存量，但是可以肯定地講，存量是普遍的，甚至越是競争力比較弱的城市，存量越大。如果在房地産的主戰場上感受到我們的毛利是下降的趨勢，在這個領域里面，就不僅僅是下降的趨勢，就有可能是完全誤。

第三，是要把它作為一個講故事的噱頭嗎？“挂羊頭賣狗肉的”的方式今天幾乎是行不通了，我在幾年前還經常遇到一些公司自身的策略里面就提到“産業購地”，地方政府的認知只需要一兩個項目，就能夠把這個規律很容易的掌握了，所以實際上我覺得今天有些地方可能還有片區開發的機會，那還是一級土地整理的業務，如果希望用産業發展來成為獲得房地産開發機會，我覺得這個路現在肯定是走不下去。過去我們遇到很多做住宅的公司跟我們商量如何合作，到目前為止，我們也還沒有找到一個合作的結果很好，各方面都比較滿意的案例。需要比較明确講的是，當我們來考慮産業園區發展問題的時候，來選擇從事産業園區業務的時候，只有兩條理由是合理的、正當的，是能夠成為一個可持續業務發展方向的。第一就是它是為區域經濟增加産業發展動力，

需要比較明确講的是，當我們來考慮産業園區發展問題的時候，來選擇從事産業園區業務的時候，只有兩條理由是合理的、正當的，是能夠成為一個可持續業務發展方向的。第一就是它是為區域經濟增加産業發展動力，第二是為新興企業有效配置空間資源；圍繞這兩個方向思考的是這個業務的正道。

追問之二：

首先是靠兩種認知能力，第一種是區域經濟和區域産業高效率組織的規律。之所以我們有機會在任何一個區域能夠從事産業園區的投資、開發、運營的業務，是我們對這個區域的經濟和産業發展有足夠的認知，如果你從來沒有思考過這個地方的産業結構問題，它的行業規律問題，它的經濟發展的基礎潛力在哪里的問題，跟外部世界如何産生聯繫的問題，那麼你對這個問題認識肯定是不夠的。

第二，你一旦要從事空間上比較大規模的要素整合，你必然要涉及到對行業規律的認識。我們經常遇到很多人講，城市的寫字樓跟産業園區究竟區别在哪里？我就經常講，我們就問一個問題，貿易是行業嗎？貿易不是行業，但是它是一種經濟形勢，是一種商業形勢，城市普通的寫字樓通常服務的是金融、貿易、城市服務，這個規律不太需要去深入做行業研究，你按照普通的規律，找建築師把樓設計好了，只要形态和空間的體驗好，大體差别不大，但是産業園區是要面對行業，如果任何一個行業都沒有深刻的認知，你進入進去，會不斷層出不窮的問題把你難倒。

我們就随便舉一個行業——文創，什麼樣的空間适合文創？沒有本身回答，文創里面還有很多的細分領域，比如說我們從事視覺藝術創作的需要的空間，從事數字藝術的需要的空間，從事電影的所需要的空間完全不一樣，所以你對行業的深刻認知，決定了你能夠參與這個業務的基本門檻。所以沒有行業背景來做這件事情是風險非常大的，當然，要達到從事産業園區發展所必備的認知能力，我覺得這五個方面是非常重要的，要有科學的思維和理論的思維，不僅要知其然，還要知其所以然，不求甚解不行，頭痛醫頭，腳痛醫腳不行。

我們看到很多項目已經做出了規劃，再來讨論招商，再來讨論服務的對象，這是本末倒置的，這樣的項目出來的過程不可能是符合需求的。非專業化不行，認知能力只能從實踐來，如果現在要找這樣的教科書也非常難找到。

靠什麼做？要靠深厚的行業背景和産業資源的整合能力，一個從事産業園區發展的企業，如果他的主要領導者、決策者和執行者沒有具體的産業經營的經驗，沒有具體的某些行業的經驗，其實做這件事情是經驗不足的。房地産作為一種方法能起基礎作用，但是你只有加上了某些産業的行業背景，這兩個疊加才具備做産業園區的基本判斷，所以從這個意義上講，深厚的行業背景，我覺得作為可持續的公司來講，那是我們需要去想辦法要建立的。有了這個背景，並意味着你有這個能力，所以構建産業資源的整合能力也非常重要。比如在任何一個産業領域，如果要達到有效的供應鍊整合的目標，如果對這個行業的所有資源不能夠有非常清晰的了解的話，這件事根本就無從

要靠跨行業的企業資源的積累。也就是說，你有過長期服務科技企業、新興企業的經驗和積累，這些資源是可以不斷的在你新的發展中去發揮作用的，就像我們過去做商業地産的客戶積累，這個規律是一樣的，但是這是兩種完全不的客戶結構，完全不同的客戶需求的規律，

要靠地方政府的協同與加持，因為發展經濟、發展産業、提高産業的競争力，首先是地方政府的目標，也是他的責任，如果你想說你要做這件事情，跟地方政府不能達到一致，不能有共同的願景，這件事也做不成。

第一是憑獨特理念，産業園區發展到今天的存量時代，還能夠有生命力，或者說能夠繼續發揮它的專業性服務的作用，如果說你作為一個業務主體，你不能夠有自身的實踐中總結的理念，我覺得這件事是非常難的。這里我想特别提到的，就是過去我們在多年的實踐中，提了一城一法和一園一策，強調的是中國傳統的智慧，孫子兵法里講戰勝不復，任何一種成功的經驗是不能拿來復制的，現在在房地産領域里見到最多的詞就是復制，復制是一個工業文明和工業化的産物，是一種文化産物，但是現在放在産業園區這個領域里，我們看到的設計幾個不同的單體就大量批量的復制這種方式，正在産生城市的危害，正在被更多的人作為厭惡、排斥的對象。

如果大家把這樣的一種方法作為根本方法，甚至作為自身法寶，那我覺得未來這條路是肯定走不通的。第二是全生命周期經營理念，也就是你在考慮園區的時候，不是說怎麼把房子賣掉，如何第一批的房子租出去，你要考慮這些企業在里面經過多年的發展，他們的成長，未來可能這些空間的再利用，産業園區看的時間要更長，這種眼光所出來的規劃，才有可能對城市是一個福音。我們見到20年不到就拆掉的産業園區比比皆是，沒有新的發展理念，這條路一定是走不下去的。

二是憑方法論創新能力。任何一個企業要在自身領域内取得跟别人不同的發展，或者說超過平均水平的發展質量，或者說獨具特色，具有不可替代的價值，就必須得有自己的方法論，這個方法論不是書本上的東西，是實踐中得來的理論，在實踐中總結提煉出來的東西，今天任何一家要從事這個業務的公司，你要好好自我做一個評估，我們自身對它的認知如何，我們能不能找到自己的理念，能不能有方法論，如果你沒有，你是否能夠從别人的實踐中找到契合你的，有啟示，能夠成為方法的東西。如果找不到，參與其中後果一定是不會太好。

過去我們在實踐中總結出三個方面可以作為方法論來讨論的方法，我也提供給大家參考。

第一是繫統規劃，大家都知道城市規劃本身的缺陷，我們希望到城市里尋找答案幾乎是不可能的，一個區域的産業發展必須從産業自身，從空間的可持續性，從各方面的配套條件來做出判斷，從這個意義上講規劃的獨特性和自身能夠在規劃上的方法上的貢獻，非常重要。跟通常我們遇到的房地産項目不太一樣的，就是這樣的項目策劃是應該把産業的内在規律掌握清楚以後，才有可能做出有針對性的策略上的建議和

第二是敏捷定制，我們最近兩年一直在強調不能復制，那用什麼辦法來替代呢？我們認為在一個區域内，能夠用開發的方式來組織産業，它的合理性是空間能夠得以優化，基礎設施能夠提高應用效率。但是如果你不能針對每一個企業的需求來進行空間建設，這樣的過程是一個比較可怕的，如何用敏捷定制的方法在一個區域内，比如一平方公里範圍内，能夠為上百家企業提供他們自身獨特需求的空間，這是一個可持續非常重要的課題，未來可以憑借信息技術的進步，人工智能的發展，可能會提供一些數字化的供經營使用的空間解決方案，我們再通過人的交流，把兩方面的因素放進去，可能找到一種城市形态上的非常好的，有針對性的辦法

第三是綜合運營，我們都知道過去做住宅，服務成為品牌非常重要的競争力，但是産業園區的服務往往要比住宅復雜得多，它涉及到企業所需要的其他生産要素，你如何整合以後提供給企業，能夠在這里創造更好的産業生态，從這個意義上講，就非常需要一個團隊，可能有五種六種業務，但是是一個一體化的管理，這也是這個領域未來服務非常值得探讨的

三是憑組織發展能力與跨區域協同機制。這也是致力于建設的工作重點，你自身的組織發展能力能否在更多城市、更多區域，你所運營的園區能夠把它形成網絡，你只有形成巨大的網絡以後，這些資源才有優化

四是憑數字化平台，數字化将會未來成為把産業要素能夠整合，能夠作為配置依據的非常重要的基礎，一方面是産業資源生态化，它需要從三個維度來進行整合。第二是管理經營服務一體化，從數據平台上怎麼把參與的政府、園區的運營者、各種社會專業服務提供者以及其他的要素配置者，共同能夠放到這個平台上來，通過最基本的服務帶動經營、帶動管理，最後成為園區運營的重要數據憑借，這也是我們這幾年在打造的，作為産業園可持續經營的重要憑借工具。

五是憑市場化，創新盈利模式的核心，産業服務，價值分享。過去通過房地産的盈利模式，通過土地的溢價模式，未來不可能成為作為産業園區的重要盈利來源，我們做這個業務，如果你是一個市場化的出發點，你的盈利從何而來呢？第一是從你服務的企業價值提升來，離開了股權投資，我認為這個業務可能是短期能夠存在，長期就是一個不動産的業務，不可能有新的價值，再就是一定地方經濟的發展成為共赢者，成為分享者，也就是分享未來經濟的增量，将會成為這個業務的可持續發展和持續盈利的主要來源。