2021年1-8月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

銷售金額環比小幅下滑，26家房企突破千億

8月房地産行業供貨節奏平穩，銷售金額環比小幅下滑，房企正在為接下來的“金九銀十”積蓄力量。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數發布的“2021年1-8月房地産企業銷售金額表現”研究成果顯示，前100房企實現全口徑總銷售金額92082.6億元，同比增長23%，較1-7月增速回落7.1個百分點。

8月，前100房企錄得全口徑總銷售額10087.9億元，環比下降5.4%，同比減少14.6%，較2019年同期增長15.9%。

觀察1-8月房企銷售情況，前5房企依然為碧桂園、萬科、恒大、融創和保利，其中碧桂園錄得全口徑銷售額5609億元，明顯領先其他房企。

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另外，頭部20家房企依靠穩健的經營和龐大的貨值，1-8月全口徑銷售金額同比增長16.4%。個别房企如綠城、金地累計全口徑銷售實現40%以上的增幅。

值得注意的是，截至8月末，共有26家房企累計全口徑銷售超過1000億元，相比去年同期增加7家。

權益銷售方面，2021年1-8月前100房企實現總權益銷售65815.9億元，同比增長21.2%；平均權益比例為71.4%，比去年同期下降1.1個百分點。随着部分城市集中供地政策推出，房企聯合拿地開發、分散投資風險的積極性加大，預計未來權益比例進一步下降。

銷售面積方面，前100房企1-8月錄得總銷售面積62897.5萬平方米，同比增長15.1%，銷售均價1.46萬/元平方米，同比上升6.8%。8月單月，前100房企實現總銷售面積7579.6萬平方米，同比減少11%，銷售均價1.33萬元/平方米，同比下降4.1%。

商品房銷售增速轉負，房企投資有所回落

國家統計局數據顯示，1-7月全國累計商品房銷售金額10.64萬億元，同比增長30.7%，增幅環比縮窄8.2個百分點；累計商品房銷售面積10.16億平方米，同比增長21.5%，增幅環比縮窄6.2個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

7月單月，全國商品房銷售額1.35萬億元，同比減少7.1%；商品房銷售面積1.30億平方米，同比減少8.5%。

商品房增速持續回落，年内單月銷量首次錄得負同比增速，主要原因是去年下半年疫情得到防控，銷售基數明顯攀高；加上今年政策持續加碼，房貸利率呈上升趨勢，購房需求得到一定控制；土地集中供應、一年三拍導致推盤數量階段性減少。在供需兩端均走弱的前提下，預計下半年房地産市場将維持當前趨勢。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

投資端上，1-7月全國完成房地産開發投資8.49萬億元，同比增長12.7%，增幅環比縮窄2.3個百分點。7月單月房地産開發投資1.27億元，同比增長1.4%，增幅環比縮窄4.6個百分點。

1-7月，全國商品房新開工面積11.89億平方米，同比減少0.9%；全國房屋施工面積89.19億平方米，同比增長9.0%；商品房竣工面積4.18億平方米，同比增長25.7%。7月商品房新開工面積1.77億平方米，同比減少21.5%；全國房屋施工面積1.86億平方米，同比減少27.1%；商品房竣工面積5301萬平方米，同比增加25.7%。

從數據上看，受集中供地以及房企資金緊張等因素影響，新開工面積繼續走弱，房地産投資增速有所回落。另外在剛性交付約束下，竣工迎來高峰期，同比增速繼續保持高位。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

1-7月房地産開發企業到位資金11.9萬億元，同比增長18.2%，增幅環比縮窄5.3個百分點。其中國内貸款、自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款累計值分别為1.54萬億元、3.55萬億元、4.54萬億元、1.90萬億元，同比增速分别為-4.5%、10.9%、38.3%、17.0%。

7月房企到位資金1.61萬億元，環比減少25.3%，同比減少7.0%。其中國内貸款、自籌資金、定金預收、個人按揭分别為1937億元、5380億元、5773億元、2598億元，單月同比分别為-17.2%、5.5%、-9.2%、-13.4%。

由于融資政策收緊，銷售回款動能減弱，房企到位資金呈現下降趨勢，下半年部分房企或将面臨較大的資金壓力。

多地第二批集中供地延期，城市更新禁止大拆大建

近期，深圳、青島、天津、上海、長沙、沈陽、蘇州、濟南等十余個城市相繼發布公告，推遲第二批集中供地時間；蘇州、濟南、沈陽等城市公布土地競拍新要求。

據觀點指數統計，22個城市首批供地住宅用地902宗，供應建築面積1.2億平方米，成交數量850宗，成交建面1.1億平方米，成交總價10557億元，平均成交樓面價9732元/平方米，較上年上漲約38%，平均溢價率和流拍率分别為15.6%和5.8%。

從第一批集中供地出讓情況來看，依舊存在着部分城市激烈競争的現象，擡高了成交價和樓面價，同時也沒有達到穩地價、穩房價、穩預期的政策目標。

據市場消息稱，近期自然資源部召開閉門會議，要求單宗住宅用地溢價率不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價格調整溢價率，嚴控城市樓面地價新高。在達到地價或溢價率上限的時候，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖号、競更高更優品質建設方案等方式确定競得人。

來源：政府網站、觀點指數整理

根據蘇州、濟南、沈陽等城市調整的土地競拍規則，主要包含了以下幾個改動：限制溢價率、加強購地資金審查、禁“馬甲”、競品質方案等等。這或許将是未來其他城市調整土拍規則的重要參考。

除了土地招拍挂規則改變，房企的另一條擴儲之路——城市更新也出台了新的條例。8月10日，住建部就《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》公開征求意見。

意見稿里提出幾個重要規定：原則上老城區更新單元（片區）或項目内拆除建築面積不應大于現狀總建築面積的20%；嚴格控制老城區改擴建、新建建築規模和建設強度，原則上更新單元（片區）或項目内拆建比不宜大于2。就近安置率不宜低于50%；确保住房租賃市場供需平穩，住房租金年度漲幅不超過5%。

上面幾個規定的提出，一定程度上限制了過往部分開發商大拆大建，不顧後果做大復建成本，謀取更多融資面積的亂象，讓城市更新回歸改善城市功能，為群衆提供更好的居住生活條件。