2021年1-7月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-07-31 18:01

  • 截至7月末,已有23家房企全口徑銷售金額突破千億,較去年同期增加5家。

     

     

     

    銷售增幅平穩下行,千億房企增至23家

    經歷年中搶收之後,7月房地産企業銷售金額高位回落,增幅平穩下行。

    觀點指數發布的“2021年1-7月房地産企業銷售金額表現”研究成果顯示,前100房企實現全口徑總銷售金額81914.7億元,同比增長30%,較1-6月增速回落7.6個百分點。

    數據來源:觀點指數整理

    7月,前100房企錄得全口徑總銷售額為10580.6億元,環比減少28.3%,同比減少5.4%,較2019年同期增長16.4%。

    數據來源:觀點指數整理

    從頭部房企銷售金額增長來看,前20房企實現全口徑銷售金額同比增長23.2%,其中,前三家房企碧桂園、萬科以及恒大分别錄得銷售金額5011億元、4044.3億元以及4003.9億元,同比增長11.8%、6.6%、0.3%。融創、招商蛇口、綠城、金地、旭輝5家頭部房企全口徑銷售金額取得較大突破,同比增幅為45%以上。

    值得注意的是,截至7月末,已有23家房企全口徑銷售金額突破千億,較去年同期增加5家。

    數據來源:觀點指數整理

    從房企銷售目標完成率來看,1-7月30家樣本房企的平均銷售目標完成率為56.4%,銷售進度符合年初預期。其中正榮、濱江、首開推盤和去化情況良好,目標完成率均在65%以上,預計能夠超額完成年内預定的銷售目標。

    權益銷售方面,2021年1-7月前100房企實現總權益銷售金額58597.5億元,同比增長27.5%,平均權益比例為71.5%,較去年同期下降1.4個百分點。在融資收束、調控趨嚴的環境下,共同開發項目成為了大部分房企共同的選擇,這樣既能減少資金壓力,也能分散後期的開發風險,但相對應地導致權益比例的下降。

    銷售面積方面,前100房企1-7月實現總銷售面積55463.6萬平方米,同比增長20.3%,銷售均價為14769元/平方米,同比增長8.1%。

    開發投資增速持續放緩,竣工迎來交付高峰期

    國家統計局數據顯示,2021年上半年全國商品房銷售金額為92931.3億元,同比增長38.9%,增幅環比下降13.5%個百分點;上半年全國商品房銷售面積為88635.4萬平方米,同比增長27.7%,增幅環比下降8.6個百分點。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    單月來看,上月全國商品房銷售金額為22397.3億元,環比增長32.3%,同比增長8.6%;上月全國商品房銷售面積為22252萬平方米,環比增長38.4%,同比增長7.5%。

    在基數增長的影響下,全國商品房銷售金額同比增幅在逐漸放緩,但單月銷售金額依舊創下了同期新高。随着累計基數的增長以及房貸利率上調等調控政策的推出,預計下半年商品房銷售金額增長速度将繼續回落。

    投資端上,上半年全國房地産開發投資額72179.1億元,同比增長15%,增幅環比下降3.3個百分點。上月全國房地産單月開發投資額17860.9億元,環比增長26.9%,同比增長5.9%。

    分業态來看,上半年住宅、辦公樓和商業營業用房累計投資分别為54244.2、2909.6和6054.2億元,同比增長分别為17%、6.7%和3.5%。

    從影響開發投資的土地投資、新開工和竣工等因素來看,上半年累計土地成交價款3807.6億元,同比下降5.7%,降幅環比收窄14.8個百分點;上月土地成交價款為1876.9億,環比增157.9%,同比增長16.8%。上半年累計土地購置面積7021.2萬平方米,同比下降11.8%,降幅環比擴大;上月單月土地購置面積為2625.6萬平方米,環比增長139.9%,同比下降18.3%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    新開工和竣工方面,上半年房企累計新開工面積101288萬平方米,同比增長3.8%,增幅環比下降3.1個百分點;上月單月新開工26939.6萬平方米,環比增長31.8%,同比下降3.8%。

    上半年房企累計竣工面積36481萬平方米,同比增長25.7%,增幅環比上升9.3個百分點;上月單月竣工面積為8898.4萬方,環比增長83.6%,同比增長66.6%。

    從數據走勢來看,今年開發投資增速緩慢下行,受制于土地購置面積規模下降,房企新開工走弱。

    另外,竣工迎來高峰期,一方面是由于半年度房企結算意願強烈,另一方面則是前幾年期房将面臨剛性交付約束,預期今年竣工數據将持續走高。

    八部門聯手整治樓市亂象,房企為“節流”減少投地

    近期,央行表示經過加快建立健全房地産金融管理長效機制,“三線四檔”規則試點房地産企業核心經營财務指標明顯改善,銀行業金融機構房地産貸款、個人住房貸款集中度穩步降低。

    對于房企來講,改善财務指標的做法包括減少負債,同時加快銷售回款和現金流儲備。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    從數據來看,現階段房企更加依賴内生的銷售回款。今年上半年房地産開發企業到位資金 102898 億元,同比增長 23.5%。其中國内貸款累計值為13465億元,同比增速降至-2.4%,占房企到位資金比例為13.1%。相反,個人按揭貸款和定金及預收款累計值為55980億元,同比增速為41.1%,占房企到位資金比例為54.4%。

    除了銷售“開源”之外,多數房企還通過減少土地投資支出的“節流”方式,改善現金流狀況。據觀點指數統計,上半年約46%的房企拿地銷售比在20%以下,房企在招拍挂市場上的謹慎态度可見一斑。

    值得注意的是,近期已有房企出于市場風險的考慮,作出了退地的謹慎決策。

    7月20日,宋都股份發布公告披露,公司全資子公司杭州紹輝将放棄杭州拱墅區運河新城GS1001-17地塊(原A-C4-01)的競得資格,已繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還。

    數據來源:觀點指數整理

    杭州運河新城地塊是宋都股份于今年5月杭州首次供地中競得,成交價格17.83億元,成交樓面價20962元/平方米,自持商品房比例21%。從毛坯房銷售均價不高于265000元/平方米這一條件來看,宋都股份競得地塊盈利空間非常小。

    關于宋都股份退地的具體原因,可能是合作方的臨時變卦退出,或者是未來杭州将推出限制商鋪改建商墅的政策導致賬本算不過來,坊間衆說紛纭。

    但就退地這一動作而言,宋都股份選擇的是5000萬元确定性虧損,而非繼續承擔後續開發的未知風險。可以對比的是,宋都股份第一季度淨利潤為2841.6萬元,退地的5000萬元代價是其一季度淨利潤的1.76倍。

    因拿地出現利潤下降甚至虧損的案例不在少數。去年,不少房企因過去拿高價地以及限價政策等,出現毛利率驟降和大幅計提資産減值損失的現象。

    從三條紅線、集中供地以及40%拿地銷售比阈值等政策的推出來看,房地産行業的調控愈發全面和完善,過去房企大肆舉債拿地、追求高規模和利潤的模式難以運轉。目前房企需要對土地利潤進行嚴格的測算把關,謹慎拍地拿地,避免增收不增利的尴尬局面。

    另外,針對部分房企非法經營牟取利益的亂象,7月23日,住建部、發改委、公安部等8部門聯合發布《關于持續整治規範房地産市場秩序的通知》,提出将針對房地産開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等過程或領域中的違法違規行為進行整治。

    該政策的推出,将有效地減少房企鑽漏洞以及違法經營等行為,維護房地産市場運轉秩序,同時也倒逼房企改變思路,将更多的經營重心放在管理水平提升和産品服務上。

    審校:歐陽穎



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