原報告 | 上海城市更新提速里的房企機遇

觀點指數 6月，上海發布了“十四五”舊區改造總體目標，計劃2021年完成成片二級舊里以下房屋改造70萬平方米、3.4萬戶，2022年計劃完成改造40余萬平方米、2.2萬戶，全市中心城區成片舊區改造将于明年全部完成。

十四五期間，計劃完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造48.4萬平方米、受益居民1.7萬戶。這意味着，上海中心城區成片二級舊里以下房屋改造接近尾聲。目前，中心城區成片二級舊里以下房屋未改造存量僅余110余萬平方米。

十三五期間，上海計劃完成二級舊里以下房屋改造240萬平方米，超額完成約281萬平方米，完成率117%。十四五期間，二級舊里改造任務計劃總量為159.4萬平方米，僅為十三五計劃總量的66%。

上海的成片二級舊里以下改造量總量減少，但改造速度有所提升，2021年計劃量為70萬平方米，計劃量同比增加27.3%。

數據來源：上海發布、觀點指數整理

800億城市更新基金成立，舊改進程再加速

為廣泛吸引社會力量參與上海舊改，加快舊改資金平衡，共同推進城市可持續更新和發展，六月初，上海地産集團與招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發展、中國太保、中保投資簽署戰略合作協議，成立了800億規模的城市更新基金。基金由本地國企，規模開發商與險資共同成立。

城市更新基金将定向用于投資舊區改造和城市更新項目，促進上海城市功能優化、民生保障、品質提升和風貌保護，有力推動上海城市更新進程。

對于招商蛇口、中交集團、萬科集團、保利發展等入局城市更新基金的企業，将依托城市更新基金深入參與，擴大自己的舊改版圖。

政企合作共赢，綠城、葛洲壩入局

對于未參與城市基金的房企，與中心城區政府合作是入局城市更新的途徑之一。

上海城市更新自2019年以來采用“政企合作、市區聯手、以區為主”的政策，區政府作為把關人，引入企業一同參與二級舊里以下房屋改造，這一政策有效地推動了城市更新的進程。

數據顯示，自采用上述政策以來，成片二級舊里以下房屋改造進程明顯加快，完成量增長迅速，2019年同比增長29.5%，2020年同比增長36.2%。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

近期，開發商也開展行動。五月，綠城與上海黃浦區政府簽訂戰略合作協議，雙方将深化全方位合作，進一步加強在投資促進、城市發展、舊區改造等領域的協同發展。

六月初，葛洲壩另辟蹊徑，攜手上海金山區在片區開發、城市更新、綜合交通、文旅康養等領域密切合作，攜手實現更高質量發展。

土拍定向挂牌，征地流程加速項目周轉

房企通過土拍市場拿下城中村改造用地，是政企合作的一種表現形式。

根據觀點指數監測，在2021年上海第一次集中供地上，共出讓6宗城中村改造用地，其中4宗涉宅地，均底價成交。

其中，寶山大場鎮聯東村兩宗地被大華以14.66億元摘得，青浦區徐泾鎮老集鎮地塊被俊發聯合體以15.4億元拿下，奉賢新城肖塘地塊則被奉賢國資委以13.64億元拿下。

數據來源：上海土地市場、觀點指數整理

城中村改造用地挂牌出讓一般為定向出讓，由區政府遴選合格參與方，改造主體一般是由開發商與當地鄉鎮經濟聯合社合資或鄉鎮人民政府組建。

征地流程由政府完成，須經過兩輪征詢，一輪要征求居民意見“是否願意改造”，若超過90%的居民同意，政府部門就會出台相關的征收補償征求意見稿，根據居民的建議适當調整，之後還要根據入戶量房的面積，出具每套房屋的征收價格。

第二輪征求意見，要看居民是否接受改造方案，若簽約率超過85%，即為征收生效。

相較于企業下場與村民商談征地細節，上海征地流程由政府完成無疑縮短了企業投入的周期，加快了項目的周轉。

由于開發商與區政府直接對接，並且集中一區開發區域聚集性較強，有利于打造品牌效應。據統計，2019-2021年上半年，在城中村改造項目上落子的主要有大華、上實城開、陸家嘴、中環、萬科、中海、俊發、瑞安、佳兆業等房企，房企城市更新項目聚集在同個行政區中。

數據來源：上海土地市場、觀點指數整理

大華集團在寶山區的城市更新參與度較高，2018年拿下寶山區4宗城中村改造用地，2019年摘得7宗，而今年又補倉兩宗。

值得注意的是，萬科在2019到2020年逐漸入局寶山區城中村改造項目，2020年大華在貨源充足和外來房企競争的疊加下，在寶山顆粒無收。但因“圍標”事件影響，2021年上海第一批集中供地萬科無緣參與，大華獨得寶山區兩宗城中村改造用地。

得益于2018-2019年的布局，目前大華在寶山區的待售貨值較多，多數樓盤定位為剛需型，在市場表現出色。

今年4月入市的兩新盤大華錦繡四季和大華公園荟，地塊均為2019年摘得，其中前者開盤當日去化90%，而大華公園荟觸及積分制，開盤首日售罄。6月加推的兩新盤大華朗香公園里和大華城市公園均觸及積分制，當日售罄。

中海則深耕普陀區，2020年前2月接連拿下3宗城中村改造項目，其中兩宗商辦，1宗涉宅地。但同樣由于“圍標”事件影響，目前在上海公開市場拿地或有一定難度。

而中海、萬科日前加入的城市更新基金，或有利于打破目前拿地困局。

城市更新布局展望

上海城市更新進程加速，近兩年将完成成片二級舊里以下房屋改造任務，同時轉向攻堅零星二級舊里以下房屋改造。並且對歷年來中心城區剩余的30塊“毛地”（涉及二級舊里以下房屋約52.8萬平方米，居民約3.6萬余戶），加大處置力度。

對于已加入城市更新基金的開發商而言，依托城市更新基金平台，與本地國企在城市更新領域合作是最優解。

對于想入局或擴大城市更新份額的其他規模房企，與中心城區政府合作是首選方案，也可以先進場零星二級舊里以下房屋改造項目，以撬動市場。

對于本地房企而言，雖然有着主場優勢，但在外來房企的入場下拿地難度也有所增加。城中村改造項目資金成本相對較低，相對其他城市，上海的城市更新項目周期較短，去化快，本地房企應該深化與區政府的合作，尋找拿地機會。

此外，也可以着眼于其他城市，擴大布局範圍。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。