博鰲演講 | 陳啟宗：我是最喜歡熊市的一個人

由觀點地産機構主辦的2008博鰲房地産論壇于6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆論壇主題為“改革三十年 大變局下中國房地産新契機”。

觀點地産網作為博鰲房地産論壇官方網站，對會議進行獨家全程網絡直播。

以下為6月14日上午恒隆集團有限公司、恒隆地産有限公司董事長陳啟宗演講實錄。

陳啟宗：剛才是樊綱先生演講，他高大英俊，我又矮又瘦，所以我把這個花拿下來。

今天我演講的題目是全球經濟一體化背景之下當前中國房地産市場的問題。首先講全球一體化背景，大家知道地産行業是地域性的行業，沒有哪個行業像房地産那麼有地域性，但就是這樣一個行業還是受到了全球的影響。

從前全球經濟一體化就說大公司，他們的員工需要住酒店、需要住宅等等，以往全球經濟一體化對房地産的參與就是這樣，但過去這十年發生了很重要的變化。十年前房地産不會有太多的人跑到另外一個國家投資房地産，最多就是投資在當地房地産公司股票上，很少直接投資到房地産上去。

但是經過五年、十年，整個房地産可以說産生了一個比較突出的變化，我們的養老金越來越多，油價上漲，所以資金過剩的情況就導致資金到處流竄。

從前我們做房地産，在房地産行業我們就是老大，兩個月前我在新加坡出席了一個房地産的會議，我數了一下，在二十一個産品當中只有三個房地産開發商、兩個房地産行業的專業人士，另外十六個都是做金融的、投行的、私募基金的，這些人不是專業，結果這些人逼到房地産行業。它下面的技術含量不一定很高，但是這些錢會對市場的價格構成一定的壓力。

去年摩根士丹利做了一個40億美元的基金，不到兩個月高盛又做了80億美元的房地産基金，這就影響了房地産行業。在現代全球資金過剩的環境里，房地産所産生的變化就是越來越金融化，這是全球一體化下對房地産很基本的影響。

大會給我的題目是全球經濟一體化背景之下當前中國房地産市場的問題。有說人現在就想知道房地産到底是拐點還是調整？對我來說沒有什麼大的變化，拐點也好、調整也好沒有大的差别。當然對想買房子的人來說今年買或明年買有差别。

凡是去年8月、9月在大城市買了房的人恐怕今年又要後悔，正如我所說的一個房地産商沒有成功經歷過最少兩個大的波浪，他是一個不可靠的房地産商。

房地産商的經濟實力不能抵禦任何活動，那他也不是優秀的房地産商。所以對我來說土地上、下沒什麼大不了的。不過既然波動的周期性這麼長，周期來源的基本原因每次都不一樣，拐點或者是做調整，對我來說那是浪費時間。

對我來說真正的問題有兩個，因為我住在香港，對内地的房地産看得不是十分清楚，我們在香港聊，也請我到北京去聊，70年以後住房怎麼辦？香港也訂立了很多房地産的法規，這反而是一個大的問題。

第二、房地産行業的人士跟社會的關繫是什麼？也就是說他們跟政府的關繫是什麼？去年我說作為一個社會主義國家，政府會幫助你賺很多很多錢，作為房地産開發商我們對社會的關繫是什麼。四個人做項目，不到兩年有兩個跑到山上去，不見了。所以，賺錢是很可以賺錢，但虧本也是實實在在的。

去年我說了一句話，到現在9個月，2000億以上的企業變成1000億以下的我看到了2家，做的對的賺錢，做的錯的呢。不能否認，房地産商不是靠能力來賺錢，要是政府、社會不把合理的制度做好那就沒辦法。

社會人士怎麼看？去年在下半場的環節里我也說過一句話，你賺了錢給兒子是大傻瓜，這樣的說法社會才能維持長遠的和諧，你兒女們也才能更好。

最後寄予一下發展方向，我認為房地産行業機遇還是大得不得了，能賺錢的機遇多得不得了，依我的觀察有兩個模式長遠來說是最可靠的，我用兩家公司來說明這件事。第一種模式就是萬科模式，王石先生，萬科模式就是買土地蓋房子，蓋好了就賣，這樣它可以賺很多錢，雖然利潤率比較少，但是薄利多銷。

前提是你必須管理非常優良、必須有非常好的制度，萬科是一家上市公司，我不知道萬科什麼時候的價錢會跌到最低，摸不到他。當然不止是萬科一家公司，這樣的公司很多，不過萬科制度化可能會比别人好一點，他的理念說出來真的是真知灼見，這是第一個。萬科是在住宅産業，在北方的住宅很少，而且中國地很大、人又多，一個萬科滿足不了國家的需要。

第二個模式，我不大方便說，我就形容一下，第二種模式是以商業管理為主，而且是以租為主，最好是租，這樣的公司長遠來看在整個房地産價格上升過程中，他們會得到房地産價格上升的好處，租金越來越上升，利潤是必須自主化，必須反應快，市場好。

第二個模式好像不那麼像第一個模式數字化，但更難，因為經驗的累積對他們來說是非常重要的，我常常說這樣管理公司不是一個高科技的行業，代理企業的技術含量絕高。

第二個模式就是恒隆公司的這種模式，現在我們每年達到百分之二十幾不間斷的回報，我問大家哪里一個行業能夠達到20%多。不但不借貸，恒隆到現在的數字都是上升的，我相信在其他地方都能用同樣的模式做出同樣的産品，做出同樣的财産損益表。

我上次說過熊市對我來說是大好事，我是最喜歡熊市的一個人：第一是它把我的競争對手都打下去了，不用我打了，我非常高興；第二是買地，便宜點給你，去年8月份我在這里發言沒幾天，上海同一塊地賣出去是我同樣樓面地價的10倍，在西部某大城市，是我樓面底價的20倍，簡直是瘋狂；第三我可以發股權，股票低的時候，我發股權給我的員工，對他們是件好事。

對我來說，熊市就是大好事，我不怕北極熊，我擁抱“熊”。

最後，一個人能兩者兼顧嗎？就是用足萬科的概念和恒隆的概念，能夠兼顧嗎？不太可能，因為每棟樓不一樣、思維模式不一樣。

姚明打籃球我也去打籃球，我肯定打不過他，如果我跟他打乒乓球說不定還能打過他。每家公司都需要專著于某一個行業，我二十年前做市場，只要你把一件事做成全國或全世界最好的一件，你就是最好的人士，最終市場會給你答案，有規律的東西，有錢我也不賣，我要做出最好最好的，最優你能不能判斷起來，你專一做的産品一定會比做的散強。

去年在這兒談的時候大家很高興，房地産熱得不得了，今年說是“變局”，為什麼？我們做生意的就是為了搶價格，有機會去拜拜大師他們。希望大家在行業中越幹越旺，只要你實幹，這樣的全球還是房地産商的。

從這個數據來看，我覺得房地産是最能夠帶動整體經濟的，這對國家來說也是最重要的，希望大家不要因為别人說的話而猶豫。謝謝。