原報道 | 彩園養成記

觀點地産網 十年前，雄心勃勃進入蘇州市場的花樣年在風景不錯的太湖邊上拿下了一宗酒店用地，所有人都認為，一幢可以稱之為“標志性”的五星級酒店将會在不久之後與衆人見面。

沒想到，這一等便是十年。多年以後，該地塊上已經難見“酒店”的蹤影，反而是有開發商在此處造起了一個養老項目。

這個項目如今名為“太湖彩園”，開發商是旭輝。

2019年底，中國成為目前世界上唯一一個老年人口超過2億的國家。而預計“十四五”期間，我國老年人口将突破3億人，占到總人口的20%左右。到2050年以後，我國将進入重度老齡化社會。

時代大勢之下，沒有人會質疑未來的養老行業擁有着龐大的市場體量，開發商們也不例外。

“養老是未來的朝陽産業。”在今年3月的業績會上，被業内稱為“房地産戰略家”的旭輝老闆林中給出了自己的判斷。同樣也是源于這一判斷，相應的養老産業平台“旭輝健康”于2019年7月成立。

和傳統的住宅開發大多熱衷于“高周轉”不同，作為地産領域的“新業務”，養老産業的運營模式哪一種最行之有效如今尚未有定論。

目前，國内養老産業常見的運營模式包括持續照料退休社區模式（Continuing Care Retirement Community，簡稱CCRC）、全齡型社區模式和養老公寓模式等。

一切都是嶄新的，一切都是未知的。借它山之石攻玉，旭輝從一些老牌養老企業中引進了不少人才，親和源前總裁、旭輝健康現總裁張昊岩便是其中之一。據了解，這位掌舵旭輝健康的人士，已經在養老産業深耕了十余年之久。

搭好平台和團隊一年後，旭輝首個康養社區“旭輝·太湖彩園”落地蘇州，該項目已于日前開放預約，並将于明年6月正式投入運營。作為“彩園”繫列的首個項目，太湖彩園無疑是探究旭輝養老模式最好的典型。

彩園始末

在過去十多年里，旭輝太湖彩園項目曾歷經中信蘇州和花樣年之手。

十年前，花樣年與中信深圳及其兩間附屬公司訂立股權收購協議，分别斥資6.6億元和2.5億元收購中信旗下蘇州兩家名為花萬里及林甲岩的地産公司全部股權，收購資金總計約9.2億元。

這是花樣年首次進入蘇州，通過該筆收購，花樣年拿下了三個項目，即“太湖城地塊”“浩閣地塊”以及一宗酒店地塊。

其中，“太湖城地塊”包含了位于蘇州吳中區太湖區域的5宗地塊，總面積為28.2萬平方米，當時規劃用于住宅開發。“浩閣地塊”與前者相距不遠，總面積約10.42萬平方米，部分已用于商用。

至于酒店地塊，位置與太湖城地塊相鄰，編号為“蘇地2005-B-54号地塊第2号地塊”，總面積為70,317.20平方米，計劃用作發展五星級酒店。

而這宗酒店地塊，便是如今的太湖彩園。

按照地塊要求，該酒店地塊是要比太湖城地塊先開發的。因此在上述收購僅4個月後，花樣年便迅速宣布酒店項目正式啟動，這也是花樣年整個太湖項目中第一個開工的地塊。

據時任蘇州花萬里房地産開發有限公司副總經理周兵介紹，他們的計劃是在年内（2010年）先推出3.5萬平米的公寓項目，從2011年開始的5-6年時間段内将陸續推出9号地、3-4号地以及7-8号，其中2号地的酒店計劃将于2012年年終投入使用。

只是時過境遷，當初比2号地塊晚一步啟動的住宅項目早已陸續入市，但五星級酒店卻仍是不見蹤影。後來甚至搖身一變，從花樣年旗下的酒店項目，變成了旭輝旗下的養老産品。

據企查查顯示，曾經的蘇州市花萬里房地産開發有限公司如今仍然存在，法定代表人仍為花樣年的王麗萍。

但除此之外，市面上還有一家名為“蘇州花萬里酒店有限公司”的企業。據資料顯示，該企業原股東是深圳市花樣年地産集團有限公司，于2020年7月8日，該公司的大股東變更為上海旭輝健康管理咨詢有限公司，公司負責人變更為張昊岩。

如此看來，這家“蘇州花萬里酒店有限公司”或許正是蘇州市花萬里房地産開發有限公司分拆出來的項目公司，並較大概率是上文所提到“酒店地塊”的項目公司。

雖然從股權架構上看旭輝是2020年7月才進入的，但據當地人士介紹，其實早在2019年時就看到該項目重新搭起了腳手架，疑似已經重新開工。不過，據一位接近旭輝健康的人士介紹，旭輝是去年6月底從花樣年手中接過的項目。

“這個項目對政府來說是個難題，周邊的地産項目花樣年已經開發完了，但這個酒店部分卻一直沒能推進，閑置了很多年。”該人士還透露說，最初是花樣年找到了旭輝，並提出是否有興趣做這樣的一個項目。

據相關人士介紹，旭輝太湖彩園項目如今一期主要是在進行内部結構的重新調整和裝修，明年6月份将能夠正式開園。“項目中間有一條河分隔南北，北側是一期，南側是二期，所以一期工程先開園也是不會有任何影響的。”

旭輝烙印

太湖彩園項目總用地面積約為7萬平方米，按照規劃，預計可容納700余戶近1200位老人入住。按照功能分區，該項目被劃分成了老年活力公寓、親情社區、度假休閑及高齡介護四類。

作為旭輝落地的首個康養社區，太湖彩園無可避免會帶上旭輝的諸多烙印。

某種程度上來說，旭輝能夠從花樣年手中接過這一項目並非偶然。林中曾在公開場合頗為自豪的介紹說：“旭輝有非常強的合作精神。”今年業績會上，林中也表示，旭輝的合作不僅僅是在住宅開發類的項目，最近也在把這種“合作”推廣到持有類的項目里。

從這個角度看，太湖彩園項目似乎也算得上是這份“合作精神”的延伸。“當然，相比之下我們還是更喜歡自己拿地去造項目”，張昊岩笑着說道。

據他向觀點地産新媒體介紹，旭輝健康目前的區位選擇主要集中在北京、上海以及上海周邊的重要城市。

這樣的布局策略不禁讓人回想起，幾年前的一次業績會上，當談到增量市場和存量市場時林中也曾有預測稱，旭輝未來很有可能會只在一線以及核心城市做存量。現在看來，旭輝在養老産業上也秉持着“只在核心城市發展”的理念。

“核心城市的老年人更容易接受‘養老’這個理念，同時他們的消費能力也足夠支持。另外，核心城市的空巢率比較高，有一些二三線城市或者三線城市，子女和老人還在一塊住，這種市場情況實際是不适合我們進入的。”

對于如何形成自己的競争優勢和行業地位，張昊岩有着十分清晰的認識。“其他一些散點的城市，我沒有那麼多力量去發展，那些也不是我們主要的發展對象。”他直指，如果旭輝健康能成為頭部城市的頭部養老運營商，那基本上也就相當于是成為了全國的頭部運營商。

看重重資産的投入是旭輝一貫以來的特色，除了主業之外，包括旭輝瓴寓的管理層也曾多次表示将“加快重資産布局”。

同樣，旭輝健康也保持了這一風格。

“在投入的核心城市，我們是考慮重資産先行，采用先重後輕的打法。”張昊岩解釋說，旭輝健康的邏輯就是先做出一些標杆性項目，讓市場能夠理解旭輝健康的服務和品質，之後再開始做輕資産輸出。

說到這，張昊岩笑道：“如果我不做蘇州項目（太湖彩園），大家可能也不知道是否真的可以做品質比較高的養老項目。”他進一步表示，“所以我重資産可能會放在這，但我的輸出是可以面向全國的。”

對此，有業内人士分析指出，這種模式盡管前期擴張速度會受到一定的影響，但勝在穩健。由于旭輝健康的重資産選址都在頭部城市，未來這部分資産會産生增值收益，屆時旭輝健康便可以以此為標的做資産證券化。

産業心思

在旭輝健康的理解中，如今中國養老産業是“9073”格局，即90%的老年人由家庭自我照顧，7%享受社區居家養老服務，3%享受機構養老服務。

基于此，旭輝健康目前所制定的戰略是“主打3、滲透7、輻射90”。具體而言，旭輝健康劃分了三種産品類型，包括CCRC持續照料養老社區、醫養型産品以及管理輸出。

具體而言，旭輝健康的“CCRC持續照料養老社區”主要聚焦在北京、上海、長三角區域等城市圈。主打中高端綜合社區，産品定位是準财富階層和小康富裕型人群。

據了解，這也是旭輝健康當前最為重要的一個産品模式。除了蘇州太湖彩園之外，旭輝健康目前在北京順義也同樣布局了一個“彩園”繫列項目。

其次是醫養型産品，布局區域同樣是放在了北京、上海、廈門等地，目前已經擁有的此類項目包括了北京勁松康復醫院等。至于“管理輸出”，則是面向全國有相關需求的養老企業，不過該業務並非旭輝健康當前的重心。

和其他的養老機構相比，旭輝健康的差異化之一是其存有着一份做“産業”的心思。

具體而言，太湖彩園的收費模式是會按照不同的級别，每位入園客戶需繳78萬、128萬等不同金額的押金費。從目前來看，其盈利的主要來源，則是每個月向客戶收取的服務費用。

顯然，這樣的盈利模式與一般賣會員卡，或者是出售使用權的養老機構存在明顯差異。

以親和源為例，據觀點地産新媒體了解，親和源的運營模式之下，其主要的收入來源正是出售會員卡。在親和源前十大銷售客戶中，收入來源性質屬于“養老會員卡”的就有7名，只有兩家是租金收入，還有一家是養老咨詢費。

而據管理層介紹，旭輝健康之所以采用“押金”的形式，最重要是為了保證這個項目的資産完整性。“如果我們也去做會員卡或者别的，那未來這個資産就不能做資産證券化了。”

也正是對資産運營方面的心思，讓旭輝健康在對外時表示，自己是一家“以金融科技為驅動”的健康生活服務集團。“如果重資産運營成功了，項目未來實現的收益會更高一些”，張昊岩也對外表示，未來也歡迎一些重要的，有戰略意義的金融機構一起來開展合作。

當然，這也只是從企業經營的角度來觀察。在具體服務内容上，張昊岩表示，除了滿足剛需，旭輝健康做了很多能夠讓老人感覺自己更有價值的事情。

如張昊岩所說，讓旭輝健康奉為“特色”之一的，是他們會向入住的老人提供“學院生活”服務。按照官方的說法，其提倡的是“老有所學”的同時還能“學有所用”，即在培訓和學習之後，給老人們提供展示是發揮技能的平台和機會。

值得一提的是，這一套讓老年人繼續實現晚年價值的模式，和親和源等一小部分養老機構所提出的“老有所為”頗為類似。二者的核心思維相近，只是表現形式上存在一定差異。

“我們的理念不是簡單以維繫老人的生命為基數。比如，一個人學了書法，我要可能會給他開展，有的人學了舞蹈，他可以成為我們的老師，這對他們來說價值提升是不一樣的。不是學完就自我封閉起來，而是說所學到的東西可以為他和這個彩園社區做出價值。”

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