解局 | 車建新200億出售紅星地産的内里乾坤

觀點地産網 2020年9月8日，紅星美凱龍的秋季大會上，車建新說，貫穿紅星美凱龍34年發展歷程始終的，就是“危機感”三個字。

紅星美凱龍突然爆出的地産資産出售，或許正是度過危機的一種方式。

據3月28日晚報道，紅星美凱龍集團與遠洋資本完成簽約，将旗下紅星地産打包出售給遠洋資本，接盤價格約為200億元。

随後，觀點地産新媒體分别向紅星地産、遠洋資本内部人士核實，雙方均未否認，但也並未對外透露更多。

據了解，遠洋資本的定位是集團旗下獨立的投融資平台，負責住宅、開發以外的産業投資、融資業務。經過幾年的快速發展、戰略定位調整，遠洋資本已發展成為專注于從事另類資産管理的專業機構。

那麼，收購紅星地産之後，是否會與遠洋地産展開合作？将會如何整合？對相關疑問，遠洋資本並未有明确回復，稱相關細節會稍後披露。

200億交易

報道援引知情人士的消息稱，紅星美凱龍集團轉讓紅星地産的原因是資金緊缺，因此将旗下優質的房地産業務闆塊紅星地産轉讓。

其實，此次出售的紅星地産並不屬于上市公司紅星美凱龍，而是屬于紅星美凱龍控股集團有限公司旗下資産。

在紅星美凱龍集團旗下，上市公司紅星美凱龍負責自持家居商場，重慶紅星美凱龍企業發展有限公司則負責以百貨商場為主的城市綜合體，以及依托綜合商業業态的住宅項目開發。

一份募集說明書中能夠能為清晰了解紅星企發的發展情況：截至2020年9月末，紅星企發通過獨資、合作模式在全國各大城市開發並運營了72個商業地産及住宅、商業管理項目，總建築面積為2645.57萬平方米。

自2009年起，紅星美凱龍集團開始進軍房地産開發業務，在布局家居帝國的同時，依托家居廣場捆綁拿地，地産業務逐步擴張。

在商業地産及住宅銷售上，紅星企發對外出售物業主要包括城市綜合體中的住宅、寫字樓、SOHO、沿街商鋪及單一住宅項目。

截至2020年9月末，已完工商業地産住宅項目共18個，總可售面積為364.62萬平方米，已售面積337.86萬平方米。剩余未售部分主要是商業、尾盤、車位等，合並範圍内剩余可售面積合計為839.89萬平方米。

另外，在建商業地産及住宅項目共計54個，可售面積1623.63萬平方米，已售面積899萬平方米，已售合同金額866.33億元，計劃總投資1313.55億元。

在觀點指數發布的中國房地産銷售TOP100榜單中，紅星企發旗下的上海紅星美凱龍房地産集團有限公司（紅星地産）于2017、2018、2019年銷售額分别為360.3億元、520億元及660.8億元，2020年銷售額小幅下滑至602.3億元，位列TOP100房企第64位。

“紅星地産算是規模中等的公司，地産集中化程度越來也高，非頭部的民營房企生存空間越來越小，控股公司現在顯然是不想做地産了。”一位接受采訪的業内人士稱，紅星地産較多項目位于三四線城市，也面臨較大的去化風險。

而在募集說明書中，紅星美凱龍集團披露了項目發展計劃。

截至2020年9月末，發行人在建家居商場項目10個，拟建家居商場項目3個，在建、拟建物流項目5個。截至2020年9月末，商業、住宅地産項目在建項目54個，拟建項目2個。

從紅星美凱龍集團的經營情況來看，家居建材商場業務是公司的傳統強勢業務，業務收入主要包括：自營家居商場的租賃及管理收入，以及委托經營管理家居商場的委托經營管理收入，家居建材商場業務的兩大闆塊營業收入占比合計42.03%，毛利潤占比合計60.73%，為集團的主要收入和利潤來源，投資性房地産總規模更是超過900億。

2020年受到新冠疫情影響，紅星美凱龍業績不容樂觀。據其發布的業績預警公告，2020年度，紅星美凱龍實現歸屬于上市公司股東的淨利潤17.11億元至19.71億元人民币，同比減少56.0%至61.8%。

而住宅銷售亦是較為重要的營收來源，前九月貢獻收入63.98億元，占比35.9%。

數據來源：募集說明書、觀點指數整理

持有物業的推進需要大量資金支持，上述人士分析稱，紅星美凱龍集團持有較多自持家居商場和商業物業，以一個合适的價格剝離轉讓地産業務，不僅能夠緩解債務壓力，更能夠聚焦家居等核心業務的發展。

上述知情人士續指，包括金科在内的多家房企都參與過紅星地産盡調，最終由遠洋資本收購了紅星地産，而200億的交易對價屬于溢價出售。

債務之困

資産的出售，難免與高企的債務相關聯。債券募集說明書中，能夠更清晰地看出紅星美凱龍集團的債務情況。

數據顯示，2017-2019年末和2020年9月末，紅星美凱龍集團的負債總額分别為1083.93億元、1479.73億元、1680.96億元及1860.84億元，資産負債率分别為67.46%、71.86%、71.93%和72.95%。

截至2020年9月末，紅星美凱龍集團包含長期借款、一年内到期的非流動負債(有息部分)、應付債券、短期借款、長期應付款(有息部分)、其他非流動負債(有息部分)在内的有息負債為909.8億元，占負債總額比例為48.89%。

據聯合資信相關評級報告數據，紅星美凱龍集團1年以内（含1年）的有息債務規模達353.04億，而現金短期債務比只有0.55倍，現金類資産對短期有息債務的覆蓋程度較弱。

另一方面，受限資産較多也影響着紅星美凱龍集團的資産變現能力。同期，集團用于擔保融資受限資産賬面價值合計為1047.68億元，占紅星美凱龍集團總資産的41.07%，淨資産比例的151.84%。

實際上，今年3月就已傳出消息，紅星美凱龍旗下商管闆塊上海愛琴海商業集團股份有限公司正籌備赴港上市，估值預期約在120-150億元左右。

那麼，為何旗下地産業務不分拆上市？一位業内人士指出，目前A股依舊不允許地産企業上市及再融資，在港股上市的市值並不會高。

上市平台亦面臨債務壓力，截至2020年9月底，紅星美凱龍賬上貨币資金僅62.2億元，而一年期内到期的非流動負債高達124.98億。

近年來，紅星美凱龍頻繁通過發債和非公開發行股票來緩解即将到來的償債壓力，其中40億元的股票定增方案已于3月1日已獲得證監會審核通過。

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