觀點直擊丨資産管理規模300億美元 ESR稱中國物流“競争仍在初期”

觀點地産網 3月26日，ESR（易商紅木）公布了2020年的業績，随後在線上召開業績發布會，聯合創始人兼聯席首席執行官沈晉初與Stuart Gibson領銜的管理層出席了當天的會議。

據悉，ESR 2020年收益3.88億美元，同比增加8.7%；EBITDA 5.71億美元，同比增加4.0%；PATMI 2.87億美元，同比增加16.8%；年内利潤3.15億美元，同比增加13.0%。

作為一個上市新兵，ESR繼2019年不派息後，又一次選擇了不派息的策略，而是把重心放在了戰略圈地擴張中。

2020年6月，ESR于江蘇省收購三項物流資産，其中一項全部出租予京東，另一項在建資産全部預出租予順豐速運，第三項資産将進行改建。

在開發方面，于2020年度，ESR開發項目竣工及開發項目動工分别為34億美元及32億美元，在建工程項目增至47億美元。

截至2020年12月31日，ESR的物業組合擁有2010萬平方米的營運及開發中項目，土地儲備370萬平方米。

ESR的常規開發模式是利用第三方資本提供開發項目動工資金，並采取嚴謹的輕資産策略，以期達成開發項目竣工的目標。

在其年報中提到了疫情對電子商務的推動作用，後者規模需求激增，加上冷鍊行業及新基礎設施發展，這些趨勢均進一步刺激物流地産市場需求。

2020年，ESR的資産管理規模（AUM）達到299億美元，提前一年達成了當初IPO時承諾的300億美元目標，同比大幅增長35.3%。

來源：企業公告、觀點指數整理

期内，ESR拉來了GIC、APG、CPP Investments數個合作夥伴成立了7只新的基金，于中國、韓國、日本、澳大利亞及印度市場籌集超過35億美元，其中與新加坡資本GIC的多次深度聯手，則被市場寄予了更多的期望。

ESR與GIC共同成立了三間開發合資經營企業，分别位于中國的5億美元、位于澳大利亞的7.59億美元以及位于印度的3億美元，還與GIC在澳大利亞成立了4.56億美元的核心增益基金合夥企業。

值得注意的是，GIC曾是普洛斯的大股東，作為物流地産界的一哥，普洛斯相較身後的追趕者仍具有相當大的優勢，而ESR就是在亞太市場内與之最接近的競争對手之一。

根據仲量聯行報告，按建築面積以及投資組合資産價值計算，ESR是專注亞太區的最大物流地産平台，按2019年4月1日至2020年12月31日的建築面積計，ESR擁有亞太區主要市場總數最多的儲備發展項目。

當被問及中國市場内的競争時，管理層以大洋彼岸的美國加州為例：“當地有30-40個工業、物流地産商，某種程度上這是個競争激烈的市場，不過競争仍在初期。市場會随着電子經濟的發展擴張帶來更多機會，所以競争是一定客觀存在的。只要市場還在增長，這對我們來說就是最重要的。”

管理層直言：“國内的物流地産市場确實越來越艱難。長期來看，我認為公司現在處在一個很好的位置，有資本資源、土地資源，和當地政府有很好的關繫。”

ESR年内資本循環接近10億美元，當中回收約7億美元淨現金，其預期透過設立新基金，持續其與現有及新資本合夥人的籌資能力，同時沿用輕資産的基金管理策略。

其中十分典型的一次操作案例便是與GIC共同成立澳大利亞新基金ESR Australia Logistics Partnership（ESR持股20%，GIC持股80%）。

ESR将Propertylink集團的資産注入其中，後者是在2019年4月份ESR以約5.25億美元私有化收購，價值近12億美元資産。Propertylink集團的並表是ESR在2019年業績出色的主要原因。

截止去年末，ESR有15億美元現金結余，按年增加了超過70%；淨資産負債比率僅為23.2%，同比繼續下降。

ESR憑借着健康的财務，在2021年年初以295億日元（約2.85億美元）對價收購日本大阪南港配送中心一期的全部實益權益。同時，拟成立新的日本收益基金，其中南港一期作為種子資産。

換而言之，這将又是一次資本循環的收購案例，極其擅長運用外部資本的ESR正迎來一個高收益與高風險並存的時代。

除基金項目外，ESR Kendall Square REIT于 2020 年 12 月在韓國交易所成功上市，籌得新資本6.5億美元。

管理層表示，ESR的首要目標仍然是穩健完成當初IPO定下的300億美元資産管理目標：“如果要考慮未來的話，我們回看過去幾年，基本每過兩年，我們都可以将資産管理規模翻倍。雖然考慮到各個方面的因素，這個目標略顯激進，但我認為這個數字是會持續增長的。”

在業績會和報表中，投資者與管理層都不可避免地提到了最近十分火熱的數據中心，以及社區團購給物流地産帶來的新機遇。

管理層透露，集團目前已經深度參與到社區團購的産業鍊中，ESR在一二線城市中擁有不少項目儲備，讓集團在與京東、美團、拼多多等頭部玩家的合作中取得了不少優勢。

在年報中，ESR更是單獨花了一個篇幅講述數據中心，表示要做好準備進軍這個市場。“作為新經濟基礎設施的領先供應商，ESR認為數據中心不僅是具吸引力的資産類别，亦是帶動未來增長的自然發展。”