觀點直擊 | “看多派”林中：在去杠杆時代不會出現黑馬（實錄）

觀點地産網 依然是線上會議的形式，林中、林峰和林偉三兄弟罕見地同框出現在旭輝的業績發布會上。

3月25日午間，旭輝控股發布2020年年度業績公告。下午，旭輝董事局主席林中、副主席林偉、CEO林峰攜執行總裁陳東彪、CFO楊欣等管理層出席業績會並答媒體問。

慣于打造區域集團是旭輝的一大風格，因此近兩年每到業績會，高管陣容中除了幾個“常駐嘉賓”外，一般還會搭配上一個區域總一同現身，如去年中期業績會出席的上海區域總裁方轶群。

據投資者轉述，今年的投資者業績會現場出席的是旭輝西南區域集團總裁張波，而現身媒體業績會的，則是來自山東的山東旭輝銀盛泰合作平台總裁李揚。于2020年，山東旭輝銀盛泰銷售額超過223億元，較2017年雙方初次合作時的73億元增長了205.48%。

在區域集團的發展決定了總體來說，旭輝2020年銷售總額約為2310億元，同比增長為15%，剛剛過線年初既定的2300億目標。結轉的營業收入為718億元，同比增長27%。

自去年放緩了規模增速之後，旭輝這一份“求穩”的心态在今年也同樣延續了下來。根據計劃，旭輝今年整體銷售目標是2650億元，同比2020年增幅接近15%。

當然，謹慎也只是基于旭輝自身的發展節奏而言，林中表示，對于中國的房地産業自己依然是個堅定的“看多派”。在他看來，在中國城市化率到75%之前，房地産行業都将會是一個非常好的行業。

“中國房地産市場容量非常巨大，未來行業的年度交易額我相信會突破20萬億，我也相信未來十年平均每年的銷售額應該會超過17萬億，因為我們房價每年還有5%-8%的增長，面積方面雖然增幅慢，但還是正增長。”

對市場分析判斷之後，林中也指出，如今行業集中度在提高。在一些新的政策下面，穩健均衡的頭部企業迎來了更大的發展空間。

“在去杠杆時代，未來不會出現黑馬。”林中抛出了一個結論，未來20年是穩健均衡發展的頭部企業們做厚做實的“黃金時代”。

利潤“破百”與拿地減少

和2019年相比，旭輝2020年各項财務數據的變化中多了一絲“内生型”的意味。

在提到去年利潤表現時，CFO楊欣顯得頗為欣喜，其介紹說，旭輝去年淨利潤是119億元，也是旭輝首次利潤額突破百億，同比增長29%。歸母核心淨利潤為80億元，同比增長16%，ROE保持在24.2%。

截至2020年底，旭輝的總資産規模為3793億元，淨資産規模約為863億元，其中預收款約為746億元，三項數據的復合增長率分别為36%、35%和43%。

說到這時，楊欣有些自豪地表示，旭輝2020年有息負債規模只比2019年增長了1%左右。具體來看，于2020年底，旭輝的總債務為1047.15億元，同比2019年增長0.98%。“所以其實旭輝的業績增長更多依賴的是經營杠杆，通過經營杠杆來驅動規模的增長。”

不過，嚴控債務規模，往往也意味着旭輝放棄了一部分通過杠杆來加快擴張的機會。

數據顯示，于2020年底，旭輝現金手頭現金約為511.55億元，比2019年底的589.68減少了13.25%。反映到拿地端，旭輝去年共新增了60個項目，較2019年減少了19個；新增項目的總規劃建築面積約為1310萬平方米，較2019年減少了13.82%。

當然，拿地的減少除了和現金流有關外，也與旭輝拿地策略出現了一些改變有關。在其2020年新增貨值中，有90%位于一二線城市。也正因為此，旭輝2020年的平均土地收購成本約為每平方米7001元，較2019年的每平方米5425元增長了29%。

平均拿地成本的較大提升，引起了不少投資者的注意。有參會投資者介紹，林中在投資者會上也對于這一問題特意做了解釋。

據轉述，林中指出，成本升高是因為旭輝去年在上海、北京、南京、杭州、廈門等很好的城市拿了一批很好的項目所致。“這些項目不可能是低地價的，房價貴，地價也高。”緊接着，林中也表示，這些項目貨值較大，價格也會較高。對旭輝明年的銷售目標有巨大的助力。

從數據上看，長三角城市群仍是旭輝擴儲的重點區域，2020年新拿地貨值達到了616億元。此外，京津冀城市群、粵港澳大灣區、成渝城市群分别新增了187億、134億和154億元貨值。

除了進一步向高能級的城市側重投資外，旭輝也進一步減少了在招拍挂市場拿地的頻率。

據了解，在旭輝2020年1310萬平方米新增土儲中，除了正常的招拍挂渠道外，通過一級開發、商業勾地、收並購等渠道新增的土儲占比達到了51%。2019年時，這一數字只有33%。

這一變化所帶來最為直觀的影響是在利潤表現上。據投資者介紹，林峰在業績介紹時便表示，多元化渠道拿地利潤往往會遠超招拍挂項目，而旭輝51%的多元化拿地，能夠帶來超過3倍的銷投比。

在銷售規模難以重現幾年前的高速時，旭輝也選擇将更多精力放在提升利潤表現上。“都靠拍地肯定未來你的毛利跟淨利壓力會比較大，所以我們一定要多元拿地。”

在林中看來，未來能夠存活下來的對手都是行業里的高手，大多數不會有明顯的短闆，那要如何做到先人一步？“我們要在某一個方面領先很多是很難的，我們一直希望領先半目，我們在所有環節都要領先半目，都能領先1%，加起來就很厲害。”

他打了個比方說，以前是拿望遠鏡看投資機會，未來還要拿放大鏡去看。望遠鏡的是大趨勢，而放大鏡看的則是微觀的結構性差異化機會。

“長租将是物業後第二個很成功的業務”

當被問到未來的發展規劃時，林中表示，旭輝想要做的只是跑赢自己和跑赢行業。“旭輝公司内部不會定行業排名目標，同樣也不會定拿地的目標，我認為行業的排名是一個結果。”

事實上，這一思路在旭輝拿地結構的變化中也能管窺一二。當各項指標不再追求速度，而是致力做到各方面“均好”時，旭輝希望通過多元化的業态發展去拿到多一分的行業優勢。

旭輝2020年招拍挂以外的拿地中，包括了新拿的12個商業綜合體。

管理層介紹說，旭輝目前手上共有20個在開發的項目，今年計劃會竣工交付6個，明年7個，後年同樣至少有7個。“未來三年旭輝的租金增長率應該是維持50%以上，2023年租金應該可以超過20億。”

林中介紹說，旭輝每年會有10%的拿地資金投在商業項目上，今年計劃新增商業項目15—20個之間。

有投資者告訴觀點地産新媒體，林中在投資者會上也同樣提到了這一問題，其還表示，旭輝希望打造出一個生态型的業務平台。在這平台中除了住宅開發、商業辦公等業務之外，還包括了物業、長租、健康養老、科技IT和産業創投等。

被行業稱做“戰略家”的林中，也給出了自己的預測。

“二十年後再看，可能中國最大的物業服務生活公司是地産行業，可能中國最大的住宅租賃公司是地産行業轉型的，可能最大的養老社區運營機構是地産轉型的，可能未來持有商業最大的也是地産公司。”

具體來看，林中拿養老業務做了一個類比：“現在的養老就是十年前的物業，這麼一說大家可能就容易理解了，十年前物管大家也沒看上，後來變成一個千億級的市場。”

去年11月，旭輝在蘇州落地了其首個康養社區。“旭輝去年就在布局養老，在蘇州有一個項目，北京有兩個，即将在上海還會有三個。”

同時，林中也指出，養老屬于是戰略性業務，旭輝一定要布局，但不會擴張很多。其表示，旭輝其實是在為十年後做準備。在他的預測中，十年後的養老将跟現在的物業一樣，必然會成長為一個萬億級的市場，也一定會出現市值千億級以上的企業。

不過，旭輝在養老領域仍算得上是一個“新兵”。其更為熟稔的，自然是已經涉足多年的長租公寓業務。到目前為止，旭輝的長租公寓管理規模約在7.4萬間左右。“租賃公寓其實我們做得比較早，經過幾年的摸索，現在已經找到了一條很好的戰略道路。”

對于長租公寓業務，林中顯然寄予着厚望。“我相信它能成為我們繼物業以後第二個非常成功的房地産+的業務。”有坊間猜測，林中這句話或許也意味着長租公寓将有望成為旭輝繼物業之後又一個有能力分拆上市的平台。

以下為旭輝控股集團有限公司2020年度業績會問答實錄摘選：

現場提問：旭輝彰泰有一個很重磅的戰略合作，想問目前這個合作進展如何，旭輝還會有進一步跟其他房企進行類似合作的計劃嗎？第二，旭輝在利潤這塊接下來有怎樣的發展指標和增長率。

林中：旭輝跟彰泰合作在年初簽了框架性的意向以後，财務團隊、審計團隊、法務團隊進場以後在積極展開工作，現在還在做财務審計和财務核算的工作，預計這項工作應該會到3月底會有一個準确的數字出來，進而還會有一輪，兩輪，根據審計出來的數字對框架合同進行一些磋商，所以可能我們要在4月份以後才會有一些最新的東西會公布。

第二關于後續的合作，旭輝我相信合作應該會很廣闊的，因為旭輝其實是業内被評為最具有合作精神的夥伴，旭輝也善于為合作夥伴着想，特别是旭輝希望能找有共同價值觀，共同産品理念，以及共同經營策略的合作夥伴。我相信未來旭輝應該會在企業級的合作上還是會有新的案例給大家看到。

同步旭輝也會去創新一些合作的模式。因為旭輝這幾年的發展也得益于這些合作夥伴對于旭輝的支持，比如說包括旭輝的戰略合作夥伴恒基中國，我們也合作很多項目。比如說我們跟GIC的合作，進而跟銀盛泰的合作，相信我們合作的道路會越來越寬廣，合作模式會越來越多樣。

楊欣：旭輝2020年首次利潤過百億，達到119億，從未來三年旭輝給到資本市場指引來看，我們主營業務，銷售還是會維持15%以上的增長，利潤也會維持兩位數的增長，旭輝一直以來都保持增收也要增利。在我們的經營理念當中，我們既要考慮業績的增長，同樣我們也要考慮利潤的增厚，更要考慮财務的穩健，所以對旭輝同時來說，既要、也要、又要，這實際上已經是深入人心。

從另外一個角度看，旭輝未來三年，或者再往遠一點看，十年二十年，旭輝可持續性業務收入增長也是可以期待的。舉一個例子，旭輝未來三年租金業務收入增長，復合增長率可以達到50%，這也是從一個維度來解析，從林董給公司的規劃來看，20、30年後旭輝業務收入，總利潤當中50%将來源于非房地産開發業務，所以公司業務增長和利潤增長一定是同步的。

現場提問：請問一下集中供地對旭輝購地舉措将産生什麼樣的影響，公司在運營方面會如何調整和應對？第二個，未來旭輝在行業排名上有沒有進一步的目標，會不會向前十沖刺？

陳東彪：三次供地我相信一定會帶來一些變化，首先它會有利，因為它對增量，大家明顯的增量的确定，所以對那些資金良好，穩健發展的，全國性布局的企業是一個利好。當然同時因為它是三次集中供地，也會帶來集中入市，在集中入市上競争會加劇，其實也因為競争也有利于卓越運營，精細管理的企業。比如說你對這個城市了解清楚，比如說你能提供拳頭産品，我相信這些在旭輝都是有良好的競争力。

比如說我們還是要提供給客戶創新的服務，如剛剛介紹的透明工廠。三次集中供地是有利于我們那些卓越營運，精細管理的企業。“三集中”下，沒有一家企業可以在同樣的時間里面獲取很多土地，所以這個時候有利于會增大企業合作。旭輝是一個合作精神的企業，所以對三集中的供地我相信對旭輝有更多的一些機會。

林中：旭輝公司内部不會定行業排名目標，同樣也不會定拿地的目標，旭輝堅持有質量的增長和可持續的發展，我認為行業的排名是一個結果，不是追求經營管理工作的目的，旭輝更應該是紮紮實實的把自己的經營管理工作做好，卓越運營，精益管理，精準投資，提升多元化拿地的能力，提升開發和持有的能力。

我認為這樣做好以後，我們追求的是跑赢自己，今天比去年、明年比今年有沒有進步，我們跑赢這個行業，不落伍。所以我們在内部是不會去有這個目標，也不會去選擇這個目標，我們擔心講了這個目標以後我們動作會變形，不該拿的地去拿了，不該做的事做了，就為了一個規模。所以我們還是圍繞自己有質量的增長，可持續的發展。

現場提問：剛才提到說手上有30多座商業運營項目可以未來三年去推出來，想問明年推出多少，地産項目明确目標是未來收入要占總收入的一半，會不會有一些其他的機會，我們可能去收並購其他一些非住宅的項目的機會？永升方面，你們很支持永升的發展，它被機構做空以後，會不會有一些實際的行動，像回購、增持那些穩定投資者的舉措？

林中：旭輝在發展商業，我們現在目前手上有20個在開發的項目，今年大概會竣工交付6個，明年7個，後年至少7個，2023年交付投入可以收租是7個。從2021—2023年旭輝租金增長率應該是維持50%以上，2023年租金應該可以超過20億，初步看了一下至少超過20億。

每年會有大概10%的拿地資金是可以投在商業項目上，今年計劃新增商業項目15—20個之間。商業的發展策略我們有幾個方面，比如說我們大部分還是拿地自己蓋，但是在有些地方，比如說在北京上海，在一些好的準一線城市，市中心其實已經沒有空地了，所以有時候收並購也是，合作跟收並購也是很好的方案，就類似這次五棵松的模式，你要在西三環買一塊地怎麼可能，沒有地了。你要在上海市中心南京路上拿一塊地不可能，但是我們發現有很多舊的項目有合作或收購改造的機會。

但是在新城市，我們就有直接拿地的機會，我們在上海的新城，上海規劃了五個新城，其實也有很多，因為原來新城住宅是一個空白，商業配套也是個空白，随着新城的蓬勃發展，人口的導入，所以它就會有商業的需求，在這些地方是我們未來有商業的重點。很多中國的城市，因為城市化進程産生了很多新的人口聚集區，在這些聚集區里面有商業需求，所以商業未來發展空間還是非常大的。但是我們采取的策略是一個多樣的，不同城市里面有不同的策略。

第二個你剛才講到關于健康養老領域，租賃公寓做的怎麼樣。其實我們做的還是比較早的，長租公寓已經通過幾年的摸索，已經找到了一條非常好的戰略道路，所以對它未來幾年發展非常有信心，我相信它能成為我們繼物業以後第二個非常成功的房地産+的業務。

養老我們也是提早布局，教育也是提早布局，在這個業務發展過程中靠自身發展，也要靠有合适的收並購。我認為這不矛盾，我們可以幾條腿走路，自身發展合作包括收並購，我認為都是我們可以用的，但是核心是要圍繞我們的戰略來，核心是要圍繞着我們有質量的發展來。

第二個問題就是永升被估空機構出來報告，其實我也沒在意，因為他們給我看了一下報告，我覺得沒什麼實質性的東西。永升的股價也沒有太多的波動，但是作為大股東，也會非常關注這些問題，有則改之，無則加勉，别人能對我們提出批評，提出這些指責，我們都是本着這個态度，所以我們會把自己内部規範的更好。比如說關聯交易，其實我們已經是業内很低的。但永升的股價如果偏離價值太多，而且是人為造成的，大股東從維護小股東利益，從維護市場，大股東一定會增持。我們内部是有一個線的，只要低過那個線，可能大股東就會去增持，我們每年都會去評價一下我們的價值跟價格的偏離度，一旦低了我們非常願意增持，因為那是個最好的投資。

現場提問：旭輝和山東銀盛泰的合作非常良好，能否分享一下雙方日常是如何優勢互補的？林董剛才提到選擇合作夥伴需要價值觀趨同，選擇收並購標的有沒有具體的標準？

李揚：首先我們在山東是兩家集團基于股權方面的合作，和一般的項目合作不太一樣。我們在山東全省域境内會以山東旭輝銀盛泰為主體進行開發管理，公司會有相對完整的組織架構，有董事會、監事會，核心管理團隊和下設的公司。董事會會對整個企業發展戰略來做制定，同時來審核指導在機制設定，人才管理，包括組織方面的工作，以及年度的經營目標和指標。同時我們也授權經營管理團隊對日常的經營，包括項目運營來做管理。監事會會定期的來對經營結構，以及一些管理過程做監督審核，也幫助經營團隊來不斷的提升經營的效率和經營的結果。所以說相對比較完整的運營的架構。

經過三年的運營也取得一定的成績。這三年之所以能取得一定的業績，也是基于幾點，剛才林董提到的，旭輝和銀盛泰在不管是企業的發展的理念，兩位企業家創始人在整個經營理念，包括我們對于未來的戰略上實際上是相通的，特别是兩家企業的文化是高度融合的，兩位企業家經常會說相似者相融，同道者同行，山東銀盛泰也是這句話比較好的诠釋。山東銀盛泰集團設立之處對于山東大的戰略制定和布局，我們以濟南和青島為核心，針對山東特定對下面三四線城市全面布局和開發。兩個企業不斷向山東銀盛泰賦能，旭輝在整個産品打造包括項目開發運營管理上有非常的經驗，不斷向團隊賦能。

林中：關于合作的事情，包括收購標的跟資産質量的判斷這些，我認為合作對我們來看是分兩類，一類是企業合作，一個是項目合作。項目合作就比較簡單一點，難的是企業合作，因為企業合作相當于旭輝有個兒子或女兒，對方有個女兒或兒子要組成一個新的家庭，這個就是旭輝第一個從戰略層面考慮，戰略層面合作是不是對旭輝的整體戰略有幫助。我經常講要結婚不是兩個人的事，是兩個家族的事。第二個其實我們看是不是理念相同，三觀一致。第三個才看合作資産的質量行不行。這種企業級的合作，我認為是可遇不可求的，但大部分的合作，項目層面的合作就比較簡單，也就比較容易推廣一點。

在企業級的合作里面，旭輝也要看重很多，有些人找我們合作，還有一些資産質量比較好，我們更看中未來合作能不能1+1大于2，就像我們在山東跟銀盛泰的合作，從73億每年都有增長，到現在200多億。這種企業級的合作我認為數量不可能太多，因為它幾個條件一擺就可遇不可求。但是我們還是要加大項目層面的合作，項目層面合作我們其實數量蠻多的。