物業演講 | 江沁園：數字化運營下的停車資産

江沁園（陽光海天停車産業集團總裁）：各位好！

其實《觀點》的會議我參加比較多，物業會議頭一次，我想告訴大家一件比較有意思的事情，我參加一些房地産論壇，因為他們是我們主要交易論壇，十分之一人鞠躬，今天我發現你們前幾位發言的人都鞠了躬，這表現了業務的本質，我們心存卑微，我們是一群這樣的人，但是往往是心存卑微的人，你看看我們的市值，再看看他們的市值，很不一樣，我對這個行業充滿了前景。

我在紐約買了一套房子，我走的時候租出去了，物業公司幫我租出去的，是3600美元一個月，但是物業費1000美元，他們的遊戲很簡單，物業費占1/4。如果用他們的標準看我們這個行業，我覺得空間大得不得了，啥時候我們僅物業費收入能占租賃收入的1/4，這個遊戲是很不一樣的。

我也在想另外一個事情，我管物業也管過三年，里面的麻煩事太多了，後來跟老闆說，我搞金融的，還是多管管CFO吧，所以後來就弄上市去了，但是那一段經歷讓我發現你要做好服務，必須心存卑微之心。往往我們在物業費的前提下也許不能做到歐美那樣的水平，如果占不了1/4怎麼辦？得想招，今天可以告訴大家一些比較有意思的話題，就是說往往羊毛出在豬身上，我們圈了這麼多人，老百姓天天在買新車，這個是不是一個值得考慮的賽道？

看這個數據，物業公司最主要的收入來源還是傳統的物業費收入，非物業收入里面停車費也還沒有。

這是我們跟一家國企的物業服務公司簽了有關有關停車管理的合同，左邊這個圖是非物業收費，其實平均水平跟你們百強來比還是差蠻多的，停車收入只占3%，這家國企里面商業的項目比較多一些，所以它的停車流水還是比較大的。

我們是想2022年，我們經過一年的時間把策略制定好，明年提升3倍，提升3倍收入會增加3個億，現在收入是1個億，而且大部分的收入是沒有什麼邊際成本的，全是利潤，沒有什麼邊際成本。怎麼做？預計2022年它里面占的收入比是9%左右，除了它自己發展、貢獻越來越多的車位，占5%，還有一個很大的方面就是它和政府合作的城市更新方面，把政府的停車資源拿過來，這是以前不敢想的，現在跟我們合作以後敢想了。我們陽光海天最早接觸的就是商業項目，這是我們的平均業績，在進場第三年運營效率提升了70%。

住宅類的，我相信在座各位很多都是一些住宅的管理者，我們大概想了三個方面，我們正在嘗試，因為住宅我們做的不多，這是實話，可能通過三個方式。一個是提升增值服務，因為本身跟着我們公司屁股後面跑的增值服務商比你們多很多，當然碧桂園比我們項目多很多，但是基本上都是住宅項目為主。

另外在北京我們有自己的一家中心店，輻射大概周邊3、4個小區，搞一個“車管家”，我們統計了一下，每年在每個車主身上可以掙500塊錢，大家可以想一下自己小區里面有多少輛車，每年掙500塊錢是什麼概念。第三可以增加業主的黏性，還有一個很重要的就是如何幫開發商賣掉剩余的車位，這個如果解決的話将是非常大的一個痛點。

這張圖說的很明白了，我們現在正在合作的客戶現在有停車的利潤，不是沒有，但是它獲取利潤的來源在哪兒呢？它獲取利潤的來源是左口袋倒到右口袋，其實就沒有市場化獲取資源的能力，我是想表達這個觀點。如果它要有市場化獲取的能力，它就會虧這麼多，這是我們的測算，但是合作以後可以把灰色的部分做上來，就是我們可以通過市場化手段可以獲取60%的收入。

大家都提到數據運營，其實這個賽道里面我們已經把這個數據運營做的非常成熟，不是因為我們比别人聰明很多，而是因為我只做這件事情，而在座的各位可能有100件事情要做，所以我們這個平台還是很值得大家去參觀一下的，我們也投了很多錢，只是在一件事情上面砸足了功夫和錢，而且取得了非常好的效果，所以導致我們公司的發展速度，2018年管理車位10萬個，今年一下到了50萬個車位左右。

我想引起大家對這個闆塊的關注，我認為大家都是行家，有一種開放和合作的心态，如果你要想每件事情都自己幹可能很難，要把每一個賽道里面讓開一部分，跟我們這些專門幹這個幹了15年的企業合作，總會有一些意外的驚喜。

謝謝！