年度演講 | 吳建斌：新形勢下房地産政策與投融資解讀

吳建斌（陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、全球合夥人）：大家下午好！

感謝觀點機構今年繼續邀請我參加觀點論壇的活動，主辦單位給我出的題目是新形勢下房地産投融資的解讀。

關于新形勢下房地産市場，因為從下午一開始邱局從宏觀的，還有幾位從宏觀上談的很清楚，我一直在這個行業，我也是非常贊同他們的觀點，中國房地産市場遠沒有結束，中國房地産市場由于城鎮化還在繼續，由于改善性住房的需要，所以房地産市場的潛力還是非常大的，起碼未來的十年或者二十年，我相信中國房地産市場還是有得做，但是在當下确實看到很迷茫。

剛才有一個朋友問我，說現在房地産市場到底怎麼搞，很迷茫，因為他負責投資的。

為什麼會迷茫呢？我想可能是兩個原因吧，一個原因要求企業降杠杆，另外一方面還要買地。買地方面今年土地的價格大家也知道漲了很多，很多地方的面粉貴過面包，很多地方即使是面包，稍微做的不好就會虧損，所以這種情況下确實很迷茫，降杠杆還是不降杠杆，投還是不投，對于我們中小房企來講的确是一個很關鍵的問題。

我一直在這個行業里面，因為這樣的情況其實這麼多年來我們一直都有遇到。怎麼解決這個問題？我自己作為财務或者從戰略的角度來講，因為負責這方面的工作，談自己的一些想法，僅是個人得觀點，不代表公司的觀點。

國家對于房地産市場的調控總思路始終沒變，現在的“房住不炒”“三穩”，包括銀行方面實行的兩道紅線，房地産公司實行的三道紅線，這個的确是在當前的情況下都是實現國家想推動的房住不炒、三穩，建立長效機制所采取的必要措施，這是大家可以看到的。而且這個措施我認為實際上還會持續，“十四五”期間估計國家這方面的政策都不會有太大的改變。上個周末的時候我在上海參加了一個論壇，也是講宏觀經濟。

宏觀經濟有一位專家也講的很清楚，本來今年房地産市場不想采取更多的舉措，但是我們的一月份表現的太好，特别是一線城市房地産跳升，導致了中央不能不緊張，不能不警惕，所以又采取了一些具體的舉措，我覺得這個講法是非常多的。就是在整體經濟環境，結構在大調整的情況下給房地産市場在政策層面做了很多的安排，但是結果好像房地産市場還在跳升，這個确确實實是一個值得關注的問題。

在這種情況下，土地市場，我們知道一個“兩集中”，大家對兩集中這個市場怎麼看？2月12日22個城市供地不超過2次或者3次，實際上它是約束了無序供應，讓工地更加有序及透明，從這個角度來看是好事。作為房企來講怎麼應對這樣的變化？我覺得可能有那麼幾個小點，比如說作為财務人員來講，透明的市場，有計劃的市場反而好做事，資金可以很早做安排，平時也不需要浪費那麼多錢，只要在這個點把資金集中好就可以了。

另外在這個階段留出很多時間，可以給大家找合作夥伴，大家抱團取暖，一家不行找兩家，這種情況下估計成功的機會會更高，因為你可以把自己有效的資金集中起來，比如說對哪一塊地特别感興趣，集中精力把這塊地拿下來，自己拿也行，找合作夥伴拿也行，這樣中標的機會可能會更大一點。

在這個形勢之下其實房地産土地市場並沒有降溫，大家希望它降溫，但是也沒有降溫，所以土地單方價格上升的太快，但這個反而有很大的風險。當一塊土地算下來的淨利潤只有5%-8%，敢不敢投？不敢投，甯可不做生意也不能做這樣的事情，很多公司流量很重要，買的時候可能感覺到拿了一塊地，但是買完之後可能是負擔。

同時我們覺得土地市場目前的招拍挂只是一種途徑，但更多還有其他的途徑，特别是最近我們也知道，包括今天分享的城市更新，也是獲得土地最有效的方式，在粵港澳大灣區我們知道城市更新獲得土地，無論是政策法規各個方面已經非常的清晰，而且對房地産企業是越來越有利。其實未來獲取土地主要途徑有可能會調一下順序，原來是招拍挂第一位，現在可能是城市更新排第一位。當獲取土地方式有調整之後，我們會突然會感覺招拍挂這種低毛利的市場並不是我們中小房企要關注的。

另外兩道紅線會導致什麼呢？我們會發現由于按揭的額度緊張而導致利潤所謂趨升。關于這個政策非常有感受，我們很多時候賣房子，買房子的人拿不到錢，可能要等，有的時候是等很長的時候，特别現在大家都在争按揭的額度。小業主的按揭額度各個銀行都願意做，但是它沒有額度或者額度不夠。

在這種情況下其實對房地産的銷售來講，資金會來講是一個比較大的挑戰。房子賣了，但拿不到錢或者拿錢的速度比原來慢很多。另外我們會發現目前首貸房的利潤之歐5.26%，這是我們獲得的一些數據，其實比去年增加了一點，增加的不多。第二套房的平均利率也漲了一點，環比上漲3bp。

所以怎麼樣去獲得按揭，這就需要跟銀行建立很好的關繫。同時地位置的選擇很重要，可能一線城市、二線城市獲得按揭的幾率會比較高，三四五線城市的機會會比較低，這是現在的一個現實。

另外我們也發現居民的杠杆率越來越高，一線城市可以達到96%的負債率，二線城市達到80%，三四五線城市達到48%，這說明我們家庭的杠杆率非常高了，非常高對于地産商品來源講，對于房地産來說是一個警惕，再這麼高下去房地産的市場到底朝哪一個方向走，大家都沒錢買或者買不起，或者擔心自己的負債率很高。

我們還會發現一線城市目前處在一個房子比較稀缺，這個稀缺不是真稀缺，有可能是投資的機會，因為在一線房地産市場投資房子之後有20%—30%的成長，因為它的基數大，動辄幾百萬的收入就到手了，所以在一線城市里面我會發現房子投資的屬性可能更高一些，特别是有錢，資金比較寬裕的家庭。二線城市供求是“飽和”的，三四五線城市供大于求，出現了這樣的情況。的确是這樣的，三四五線城市，地區是地級市、縣級市很多房子是空的，沒人買。

所以結合這種情況，我們怎麼樣做土地儲備，我們怎麼樣安排我們的銷售？實際上确确實實是一個很大的挑戰。

另外是融資市場，剛才我已經提到了按揭受限，所以資金回流速度在放慢。另外開發貸的資金實際上是向大房地産商集中。大房地産公司獲得開發貸的資金是比較正常的，但是我們知道銀行也劃分了三等。

很多銀行已經沒有更多的增加新量的機會，所以把有限開發貸的資金都會集中在大房地産公司，中小房企拿資金的難度越來越大，特别是區域房地産公司沒有跟銀行建立關繫，你想拿到更多的開發貸資金是很難的。

目前發債也正常，借新還舊，成本也正常，證券化融資也正常，也就是說市場有些是難的，有些是正常的，這對于我們負責融資的部門或者人士都要關注這個變化。

我最後得出一個總結論是這樣的，調控的總基調沒有變，這個不是今天開始的，三年前就開始了，一直到現在，而且調控的力度在不斷加碼，加碼的目的是希望房地産不斷降溫或者保持平穩的過度，或者在高位上的振蕩。

但是這個目的現在為止好像沒到達，沒到達的話說不定房地産政策還得加碼，這是第一個結論。就是房地産企業今天遇到的問題跟往年遇到的問題雖然不一樣，其實房地産這麼多年每年都說難，有的時候很焦慮，每年都會這樣，但是正好倒逼我們房地産要向管理要效率。然後房地産的理念可能也會發生一些變化。

今天也有專家說房地産企業有可能要向制造業去學習，确确實實要向制造業學習，制造業可以把一件事情做到極致，可以節約每一分前，房地産行業由于以前收入高、毛利高，浪費巨大，一個售樓處建不好就砸掉，裝修不好可以砸掉重來，包括信息化也是這樣，原來是粗放的，現在可能要精益化管理。

房地産今後發展的方向，從當前來看要控速度，我觀察下來很多房企的速度要降下來，平均5%—10%已經很了不起了。2021年跟2020年比起來，哪一家公司能有10%的增長是非常不容易的，但是降負債，高質量發展又是主旋律。所以在這種情況下倒逼我們房企真的要調整自己一些打法，适應市場的變化，否則的話有可能就會出現，無論你是頭部企業還是中小型房企都會出現很嚴重的問題。

我們前面不是有幾家企業可能遇到一定的困難，這不是結束，這可能是剛開始，也可能未來幾年還有很多的企業都會這樣。

這是我對新政的解讀。

在這種情況下，我有什麼建議呢？這個建議完全是個人的，不存在專不專家，也不代表公司的意見。

首先投資方面，投資可能要向流量快的城市傾斜。大家認為流量快的城市有兩個大區，一個是華南區，一個是華東區，華南區就是粵港澳大灣區，華東區最主要是上海、杭州、南京那一帶，流量向這兩個區域集中。大家都認為是這樣，這兩個區域競争異常激勵，除非你不計代價，保持一種流量，不計利潤，只要打平，如果有這樣的心态我覺得也是OK的，然後在過程中尋找機會，否則将來就是花錢買吆喝，最後是不掙錢的。

土地儲備的方式要加快調整，要多元化。原來我們都是短平快，招拍挂短平快，但有可能土地儲備要轉向城市更新，我們很多房子是70、80年代建的房子，現在很多人都不願意住了，這樣的房子就有可能面臨拆的問題，每個城市都有這樣的問題。所以有可能将來市場獲得土地的方式就是剛才講的城市更新排第一位，窪地排第二位，第三個才是招拍挂，招拍挂已經是沒什麼錢了，這是第2點。

然後是順應供地節點安排，把有限的資金通過獨攬或者合作的方式把你喜歡的土地拿下來，拿一塊是一塊，這一塊反而給中小房地産企業提供了比較好的機會跟選擇。

再一個是在投資方面，現在比較新的是帶融資方案。融資方案，所有房企要求我們團隊在買這塊地的時候必須有融資方案，這樣财務可能會支持，如果你沒有融資方案，難度會越來越大，哪一家企業都不敢這麼做，你想想幾塊地就把幾百億資金消耗掉了，消耗掉流動性就會很大的問題，流動性出現問題企業的發展就會出問題。

所以我的觀察，現在很多在投資的時候，拿地的時候都是帶融資方案，融資方案就是從外地找錢，可能批的幾率大一點。

再一個是處理好機會主義與和長期主義的關繫，從投資的源頭做起。

住宅開發的航道仍然是很寬的，但是在哪里儲地，這才是關鍵。如果投資錯了或者投資踩點錯了，投資方式錯了或者投資理念錯了，會整個公司進入被動的局面，所以房企可能首要的任務是把投資的體繫，投資的理念，未來的發展要建立好。

這是投資方面的。

在當下解決這個問題還是現金流管理問題，經營型現金流管理，永遠是房地産最核心最核心的事情，原來我們是用杠杆撬動房地産的發展，現在這個已經過去的，所以房地産要真正把經營現金流擺在第一位，如果這個問題解決不好房企會遇到很大的挑戰。現在很多企業是這麼做的，剛才買地的時候盡可能用外面的資金，但有融資方案，把低效能的資産盡可能賣掉，再一個有自己的經營辦公室，推動方方面面效益的提升，最後建立一個有彈性的資金，不要錢用完。未來的3—5年，“十四五”期間房地産還是收緊的政策，因為你要符合三道紅線的紅線，能讓你渡過困難就是經營性現金流，如果沒有經營性現金流未來幾年是很困難的。

再一個是融資方面，融資的工具永遠是存在的，有這樣的融資工具，那樣的融資工具，我們總結過有33種融資工具。有些融資工具可能在這個階段不好，但大量的融資工具還是好用的，怎麼樣把融資工具用好。我做了一個統計，傳統融資跟標準化融資仍然是我們主力，這一塊占了60%，供應鍊融資，信用融資應為補充。非銀方面的融資可以用，但時間不能太長，因為它成本太高了，6個月就了不起，你要用一年兩年非銀的資金那死定了。境外融資、發債私募的融資仍然是好用的。所以融資方面有很多的工具要去選，33個工具，這個不能用，用另外一個，總之要做到最佳的選擇。

最後就是三道紅線的看法。三道紅線我之前也講過，其實就是一個分水嶺，之前是野蠻的，原來是精細化的，原來是高速推動，現在是問經營管理要效益，完全是不一樣的東西。所以這種情況下正面理解是一件好事，我是認為中國房地産市場走到今天是高速推動的結果，這個跟中國經濟高速成長的步伐是一致的。

但是随着土地紅利的消失，随着金融融資方面紅利的消失，很多方面要改變，這一方面正好倒逼我們企業進步，把工作做的更細一點，如果能把負債率通過三年的努力降下來，三年以後我們還活着，那就是一個好樣的企業，如果三年以後你沒了，這個世界跟你一點關繫都沒有，一定要把這三年活出來，而且要活的越來越好，這個也是中央政府用心良苦，它是倒逼市場在進步。

在這種情況下，我想我們企業應該好好順應時代的發展，順應國家的政策，作出有效的調整。就是三道紅線，負債率都太高了，因為它調下來不能高于7%，7%都高了，你看香港哪一家房企負債率到達了7%。

所以三道紅線只是第一步，繼續降負債率，高質量的發展，這樣堅持下來我們房地産企業才有未來，我們的房地産市場才是一個比較健康的房地産市場，這個對國家或者對金融市場都是很大的支持。

我就分享這麼多，謝謝大家！