年度演講 | 郝一斌：“守紅線”與“跨周期”的房企破局之道

郝一斌（金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長）：尊敬的朱會長、親愛的各位同行、媒體同仁們，非常高興今天有機會出席觀點2021年度論壇的活動，也非常感謝主辦方提供這個機會，因為時間比較寶貴，有一些大家非常關心的問題，主辦方也希望我更多去談一談關于三道紅線，跨周期的問題，我就簡單做一些分享，時間比較緊，我說幾個觀點。

三道紅線不說了，看一下我們現在行業面臨的情況，可以看到在2016年以前行業體現出大的波動是比較整齊的，主要是受到政策的影響，因為房地産行業一直是一個市場+政策的周期性行業，既受到金融政策的影響，也受到行業政策的調節，就是這麼一個周期性的行業，全世界都是如此。

2016年以後這個行業的周期逐步混亂掉了，有些城市長期處于繁荣中，有些城市調整的周期已經變化了。

再看大中城市二手房分線環比數據，雖然在2017年以前不同的一二線城市波幅是不一樣的，但是波動周期是一樣的，但是2017年以後我們看到它已經糾纏在一起了，是不是這個行業真正做到了像政府預期的變成了一個平穩狀态呢？是，大的來講是平穩的，每年的量平衡增長，增速已經趨緩了，但是這個代價實際上是我們城市内部産生的高度分化，它的對沖效應形成的平穩。是不是所有城市的周期都沒有了？其實不是的，内部周期還存在，只是這個周期分化了，分化之後産生了對沖，産生了一個總量的健康，這個對我們來講是一個值得我們觀察和思考的。

近五年金地集團取得了25%的復合增長率，這是一個完整周期，從2015年的繁荣周期到2018年調整，2019年調整，2020年出現了一些企穩的迹象，這是一整個周期的。我們什麼情況下取得25%的增長呢？實際上資産負債率是67.2%，淨負債率是57.8%，現金短債比是1.25，我們一直堅持平衡發展觀，就是要各項均衡。

講完這兩個跟大家匯報一下我們的體會。在市場運行機制方面，中國的房地産市場一直是一個混合市場，就是一個市場化的東西和一個非市場化的，我們也可以把金融政策變成市場化，但是我們有一個堅硬的外框，在這個行業不觸及上限和下限的時候都是符合市場化原則的，所有的因素都是作用在供應端或者需求端，供需兩端的變化最終導致市場價格的變化。

比如價格上漲，它既是一個結果，也是一個作用因素，它自然反饋到供求關繫。我們内核是市場化的，正反饋、負反饋運行的，但是一旦觸及到上限，就是政府對于一個城市的價格漲幅或者是運行狀态有一個上限，可能就會觸發新的調控狀态，觸及下限，政府認為房子賣不出去，财政遇到嚴重調控，就會采取救市措施，原來是全國一盤棋，現在是各個地方分化了，這對于房地産來說是一個巨大的挑戰，因為你不知道一個城市的市場容忍度是多少。

你可以看到去年市場漲價15%，今年就要嚴格控價了。去年東莞價格同比漲了35%才到它的上限，所以這個里面的東西很難把握，也是遇到的巨大挑戰。所以在不同的分化的模型上，始終我們是需要對不同的城市進行不同的周期處理，采取不同的投資策略，到底是審慎投資還是優選投資，這是我們需要大家加強對市場的研究。

除了過去集團對宏觀市場的研究之外，我們如何培養集團對于分區域、分城市的研究能夠，這是對于我們做好經營是非常重要的，因為你的市場判斷對你的投資具有重大意義，對你的經營也有重大意義，對你的營銷也有重大意義。

在這種變化之下，我們更強調就是幾個能力，為什麼更強調這幾個能力呢？我們認為實際上市場有一個大的背景，我們只講三道紅線是不對的，應該看到去年的調控在疫情下都沒有動搖，出台了三道紅線和兩項總額管理，實際上我們整個行業供求兩端是全部覆蓋了，應該上長效的房地産調控機制已經建立了，整個行業處于受控狀态之下，其實你的增速是受控了，整個行業增速是受控了。

三道紅線其實對各個企業來講，行業總量受控到抑制你的企業加杠杆，其實會導致我們經營的高度同質化。過去大家有不同的模型，不同的模式，比如說我們過去看綠城或者星河灣是高打高溢價，現在被抑制了。

也有很多企業是高杠杆的，現在杠杆也被限了，彎道超車的機會都沒有。這些都指向了不同的地産經營模式，實際上經過不同的限制，地産的經營模式可選擇的範圍變得越來越小，大家都在做高周轉。高周轉做到極致的時候發現你也做不下去了，因為你有一個開發效率的極限，這個極限再往前，甚至它的邊界效應開始凸現。所以未來幾年這個行業經營模式，同質化的趨勢會一定非常明顯，在高度同質化經營模式的情況下實際上對大家提出了更高的管理要求。

我們這麼理解，我們認為中國的公開招拍挂制度終結了土地紅利時代，往下就是管理紅利時代，你的産品創新力、成本适配性、運營高效、品質工程能力、多元融資能力、優質服務能力和多業态經營能力都提出了更高的要求。

現在大家的産品同質化都很厲害，你必須得不斷創新。你的成本适配性，你會先在現價情況把你有效的成本，在總成本可控情況下适配性做好，該花的地方花，不該花的地方不花，如何既保持品質優又保證效果。

原來房價兩千，售價八千，沒關繫，現在是地價4萬，售價5萬多，你不要慢一年，你的收益全被資金成本收掉了，當然你想高效運營也是不容易的，你必須有一個專業化體繫做支撐，有一個強大的計劃管控繫統，成熟的産品線，高效的供應鍊，成熟的采購繫統才能做到。

工程管控能力大家也知道，現在整個産業的轉變已經高度工業化，必須做智能制造、裝配式，集成整體裝修。

多元化融資更不用提了，如果沒有多元化融資在三道紅線下杠杆率會更加降低。優質服務和多業态經營是未來管理的必選，真正的比拼是你綜合能力方面的比拼。

對于今年我們的觀點也比較簡單，我們可以看一張簡單的圖，就是2020年因為應對疫情超量發行了貨币，我們可以看到去年杠杆率的上升是比較寬容的，所以去年一年的宏觀杠杆率從246上升到270，超過了2015-2019年五年的上升。

所以也很簡單，我們今年認為整個貨币政策會從保增長、穩增長轉向防風險，穩杠杆可能是今年整個貨币的主題，今年金融對于地産的支持是不用抱有太大的幻想，貨币和涉融容量增量會下降。這個行業進入了新的階段，不要再指望有大起大落或者是很快彎道超車的機會，短期也不要抱有對今年市場的預期。

我們可以看到對于行業的影響，另外也可以看到調控堅定的決心，所以大家還是要更多的練好内功，這就是我們對于長效機制的理解，這是一個穩定的、審慎性的管理體繫，這個體繫一定要引起足夠的重視，它是一個中長期的存在，對于行業的增速和行業的平穩運行一定有無法颠覆的作用的。

剛才我們也講了，未來我們認為整個行業會持續承壓，在這個大的背景下限制了淨利潤率，三道紅線限制了限制了權益乘數，誰有一個強大的體繫誰能把周轉率做的又快又穩，這個光快不穩的周轉率會給你帶來很多的問題和損失，所以我們認為整個行業是面臨着一個ROE下行的局面的，對于大家能力的要求是一個體繫性的要求。所以我們也認為，如何破局呢？有幾個自己的理解。

第一個，擴大布局，把握周期，提升多業态開發經營能力。為什麼還要繼續擴大布局呢？我們可以看到因為你在單個城市政策是具有不穩定性的，地方政府主觀的調控有時候標準不一樣，有時候想達到同樣的目的勁沒使對，所以我們覺得通過擴大布局可以讓我們更好的把握行業的能動周期。

現在我們講到周期分化，可能我們需要更好利用周期的分化來保證我們平穩的運行和持續的資産提升力更高。需要多業态的開發能力，過去我們更多喜歡銷售型的住宅，以後恐怕對于住宅、對于旅遊地産，對于文旅，對于養老等等方面可能大家需要更多的涉足，尋找更多的機會，通過多業态的組合來獲取相對而言不是那麼過于壓力大的土地的機會。

否則的話單業态的住宅市場，因為這個行業已經是一個非常激勵飽和競争的情況下，大家的經營風險是比較大的，這是對大家提出的一個考驗吧。

第二個，就是提審經營管理能力，全面優先。過去只是靠産品一家，只是靠高周轉、高快，恐怕現在不解決問題了，需要你産品溢價能力，産品成本适配性，高效方面等等綜合的實力更強，強者恒強。

第三個，就是合作共赢、優勢互補。我們需要行業内的更多整合，也需要跨行業的整合，我們可以看到跟科技力量的整合或者跟其他行業資源的整合，這樣我們在地方政府有更多的溢價權，獲得更多優質的土地資源。同時我們行業内也需要做更多的整合和優勢互補，有的人有地，有的人有資源，如何更好銜接，如何優勢互補，這是我們必須要做的選擇。

我本人分管我們金地集團的投資，我也是我們金地集團開發管理公司的董事長，我們拉通了整個鍊條，股權收購、股權合作或者你給我提供資源，你有好的土地，好的資金都可以，如果你既有好的土地資源，也有資金，但是你缺乏能夠經得起目前這種市場研究考慮的開發管理團隊也可以跟我們合作。

我們打造了一個全鍊條的機制，不管是資源整合，股權合作、項目並購、房地産提供支持或者是房地産的開發管理運營，我們都可以為大家提供我們的合作資源，總之跟大家共同的賦能開發管理，通過金地集團投資資金和管理能力方面為大家全方位的對接，為大家創造更好的經濟效益，也為我們經濟發展創造更多的途徑。

最後感謝大家，感謝大家有好的合作機會，只要你覺得你有需求都可以跟我們合作，我們非常珍惜和大家的合作機會，謝謝大家！