2021年1月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-01-31 19:49

  • 萬科錄得全口徑銷售金額702億元,領先恒大102億元。

     

    萬科錄得702億元奪銷冠 破百億房企較去年同期翻番

    度過陰霾籠罩的2020年,房地産企業韌性凸顯,年末以高景氣的銷售數據收官。2021年,在落實房地産長效機制主基調不變的環境下,市場預期更加明顯,房地産行業向陽而生。

    數據來源:觀點指數整理

    觀點指數發布的“2021年1月房地産企業銷售金額表現”研究成果顯示,1月前100房企實現全口徑總銷售金額9598.1億元,同比增長64.2%,較2019年同期增加44.4%。

    觀察1月房地産企業銷售金額表現研究結果,前3房企分别是萬科、碧桂園和恒大。其中萬科錄得全口徑銷售金額702億元,領先恒大102億元。

    過去一年,碧桂園錄得銷售7888.1億元,今年有望突破8000億大關,而萬科亦憑借去年最後一個月超千億的銷售,與恒大一同跨過7000億門檻。至此,房地産行業内已經擁有3家7000億元房企,跟随在後的的保利與融創,銷售金額位于5000-6000之間。由此看來,萬碧恒在今年大概率還會是全口徑銷售前3的占有者。

    數據來源:觀點指數整理

    從全口徑銷售研究來看,1月份前100門檻值為15.1億元,相比去年同期上升89.3%。銷售金額在30億元-50億元之間的房企數量最多,為27家,相比去年同期增加9家;100億以上的房企共有28家,相比去年同期增加一倍。

    權益銷售方面,2021年1月前100房企實現總權益銷售7004.4億元,同比增長66.7%;平均權益比例為72.2%。

    權益銷售研究顯示,2021年1月,前10、20、30、50、100房企的門檻值分别為157.2億元、95.7億元、69.0億元、37.9億元、10.9億元,比去年同期分别增長102.8%、61.8%、87.7%、58.2%、94.7%。

    從同比增長幅度來看,對比去年1月受疫情影響的銷售金額,10門檻值反彈幅度較大,100門檻值由于基數較小,也取得了大幅度增長。

    銷售面積方面,100房企1月實現總銷售面積6649.0萬平方米,同比增長54.1%;銷售均價為1.44萬元/平方米,較去年同期上升0.9萬元/平方米。

    100房企市占率上升至74.8%,首月長三角地市火熱

    2020年疫情黑天鵝陰霾下,房企經營韌性凸顯,全年銷售面積和銷售金額雙雙創歷史新高。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    國家統計局數據顯示,2020年全國商品房銷售金額為17.4萬億元,累計同比上升8.7%,增幅較1-11月擴大1.5個百分點;全國商品房銷售面積為17.6億平方米,累計同比上升2.6%,增幅較1-11月擴大1.3個百分點。據此計算,前100房企市占率由2019年的74.0%上升至74.8%,房地産行業集中度進一步上升。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    2020年12月,全國商品房銷售金額為2.5萬億元,環比上升42.4%,同比上升18.9%;全國商品房銷售面積為2.5億平方米,環比上升44.0%,同比上升11.5%。

    去年末月在銷售目標和促回款的雙重壓力下,房企們積極推售樓盤,銷售數據取得雙位數的同比增長,同時亦錄得歷史單月商品房最高銷售金額。

    在積極推盤去化的同時,去年12月房企亦積極拿地,擴儲土地儲備。

    根據統計局數據,去年末月土地購置面積為4945萬平方米,環比上升75.6%,同比上升20.5%;土地成交價款為3379億元,環比上升34.9%,同比上升22.9%。二線城市土地成交火熱是帶動月内土地成交量上升的主要因素。

    全年來看,2020年土地購置面積為2.6億平方米,累計同比下降1.1%,降幅較1-11月收窄4.1個百分點。土地成交價款為1.7萬億元,累計同比上升17.4%,較1-11月上升1.3個百分點。

    由上述數據可以看出,土地成交明顯呈現“量減價增”趨勢,主要原因在于一線城市優質地塊成交量和價的增加。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    根據市場數據,去年四個一線城市土地成交數量均取得環比增長,其中上廣深三個城市增幅明顯,分别由2019年的307宗、235宗、48宗增至361宗、331宗、82宗。

    成交總價方面,北上廣深分别錄得成交額1931億元、3138.3億元、2395.8億元和1026.2億元,分别環比增長14.4%、58.6%、38.5%、50.7%,上海成交總價增幅位列一線城市之首。

    數據來源:觀點指數整理

    2021年1月,長三角區域土地市場火熱,多宗大宗地塊成功出讓,領銜的是B站法定代表人鄭彬炜旗下公司摘得的上海楊浦定海社區商辦用地,成交價高達81.2億元。

    房企積極置換債務,部分城市調控力度加強

    據觀點指數統計,1月以來,房企積極發債,累計發行信用債74支,環比增加41支,發行總額超過524.9億元,票面利率位于2.7%-8.35%區間,平均到期期限1194天。整體來看,房企發行信用債期限有所拉長,融資成本降低。

    在當前發債的窗口期,房企低息發債的募集金額多數用于債務置換,個别房企如萬科1月20日發行的30億元公司債将用于住房租賃項目建設及補充營運資金。

    根據統計局發布的2020年數據,在融資新政壓力下,房企對于外部融資的依賴性降低,更多地通過内部的銷售回款為日常的項目開發和經營進行輸血。

    具體而言,2020年房地産開發企業到位資金為19.3萬億元,累計同比上升8.1%,增幅較1-11月擴大1.5個百分點。

    其中,國内貸款為2.7萬億元,累計同比上升5.7%;自籌資金為6.3萬億元,累計同比上升9.0%;定金及預收款為6.7萬億元,累計同比上升8.5%;個人按揭貸款為3.0萬億元,累計同比上升9.9%;利用外資0.0192萬億元,累計同比上升9.3%;其他資金0.6347萬億元,累計同比下降0.9%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    從2020年房企到位資金來源構成來看,個人按揭貸款、定金及預付款占比為15.5%、34.5%,較2019年分别上升0.25個百分點和0.11個百分點。相比之下,國内貸款占比從14.1%下降0.3個百分點至13.8%。

    去年最後一天,央行、銀保監會公布建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度,根據銀行業金融機構的資産規模、機構類型等因素,分檔設置房地産貸款余額占比和個人住房貸款占比。

    這一管理制度跟三條紅線的融資主體管控相類似,從發債主體方對流入房地産行業的資金進行管控,有效落實房地産長效機制。同時這也将壓縮銀行開發貸額度,預計2021年房企資金來源中的國内貸款占比将會繼續下滑。

    來源:觀點指數整理

    除了資金端之外,部分城市針對需求端推出限購、限貸等調控政策。例如1月21日,上海市住建委等部門聯合印發《關于促進本市房地産市場更平穩健康發展的意見》,從限購、增值稅、信貸、土地供應、銷售管理等方面對上海的樓市進行全方位的調控。

    上海市亦提出存量市場改造目標,2021年将完成70萬平方米中心城區成片二級舊里以下房屋改造,實施1000萬平方米舊住房更新改造,加快租賃房建設,形成供應5.3萬套,解決市内結構性供需不平衡的問題,抑制樓市價格上漲。

    從資金端的貸款集中管理到需求端的限購限貸,這一繫列政策的目的是防止資産配置過度向房地産領域傾斜,防範化解房地産金融風險,促進房地産市場持續平穩健康發展。

    審校:歐陽穎



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