分拆物業融資心切 中駿商管火速業務騰挪赴港遞表

觀點地産網 房企分拆物業上市的“井噴”趨勢仍在持續着。

前腳剛宣布計劃分拆物業管理業務于港交所上市，很快在1月28日晚間，中駿商管便遞交了招股書。

根據招股書披露，目前中駿商管在管範圍包括中國18個省、市及自治區的51個城市，截至2020年9月30日，中駿商管擁有90個在管商業（如購物中心及辦公樓宇）及住宅項目，在管總建築面積約為1450萬平方米及已訂約總建築面積約為3040萬平方米，規模尚且偏小。

于往績記錄期内，其收益、淨利潤、總在管建築面積及總簽約建築面積實現一定程度的增長。

數據顯示，截至2018年及2019年年度以及截至2020年9月30日止九個月，其收益分别為3.97億元、5.75億元和5.3億元；淨利潤分别為3480萬元、7730萬元和1.23億元；總在管面積分别為1790萬平方米、2250萬平方米和3040萬平方米。

此外在盈利表現方面，截至2018年及2019年年度及截至2020年9月30日止九個月，中駿商管的淨利潤率分别為8.8%、13.5%和23.3%。

整體上中駿商管的業務分部主要為商業物業管理及運營服務和住宅物業管理服務兩個。截至2020年9月30日，其在管住宅物業包括80幢住宅物業及兩項住宅物業配套公共設施，在管總建築面積為1360萬平方米；在管商業物業包括八項在管總建築面積90萬平方米的物業，住宅商辦比例約為94：6。

和大多數上市物企一樣，中駿商管存在過于依賴母公司的問題。就住宅物業而言，截至2020年9月30日止九個月，中駿集團所開發或中駿集團及其他房地産開發商共同開發的住宅物業收入，占住宅物業管理服務分部總收入約98.0%；而商業物業管理運營方面也基本服務于中駿集團。

大多物管企業的發展歷史都有迹可循。盡管中駿商管的規模偏小，其歷史卻可追溯至2003年，首家營運附屬公司廈門世邦泰和開始為中駿集團所開發的物業提供住宅物業管理服務。市場版圖的拓展則自2009年才開始，随後中駿集團逐步涉足北京、環渤海經濟區、粵港澳大灣區。

不過值得注意的是，上述的廈門世邦泰和于2021年1月13日才由中駿集團（香港）轉讓予中盛管理，該轉讓完成後，廈門世邦泰和成為中駿商管的間接全資附屬公司。

此外據招股書披露，中駿商管從中駿集團收購商業物業管理及運營服務營運實體的一繫列動作均發生在半年之内。

其中于2020年8月，上海中駿商管從中駿集團控股的三家間接全資附屬公司分别收購廈門中駿商管全部股權、泉州世界城58%股權、上海中駿虹申38.85%股權，代價總計9790萬元；2021年1月19日，上海中駿商管又從盛新投資手中收購北京世界城的全部股權，代價為5000萬元。

一繫列的業務騰挪之後，中駿于2020年11月10日将物業公司公司的名稱由“中駿商業控股有限公司”改為“中駿商管智慧服務控股有限公司”。

中駿商管于招股書中表示，其拟致力于利用及開發數字化及作業自動化繫統，並采用科技解決方案來增強其競争力、提升服務質量及客戶滿意度、減少對人力勞動的依賴及降低成本。

可以發現的是，越來越多的物業企業都提出“智慧服務”概念，甚至列入未來發展的戰略方向之一，目的在于實現更好的盈利提升，或許也為講述一個有想象力的資本故事。

整體上看，中駿商管的資本故事並無特别之處。亮眼之處應該在于其在“競争優勢”一項中着重提及的“商業運營及管理能力”。

細數近期頻繁上市的商辦類物業股，包括了華潤萬象生活、金融街物業、合景悠活、遠洋服務等。客觀而言，目前市場上商辦類物業服務企業較傳統住宅物業企業仍具一定稀缺性。

實際上中駿商管的商業管理部分相比住宅管理要小很多，但商業物業收入坪效明顯高出住宅物業不少，于2018年及2019年及截至2020年9月30日止九個月，其商業物業管理及運營服務收益分别為1.52億元、2.41億元及2.41億元，分别占同期總收益的38.4%、42.0%及45.4%。

上述記錄期内，其基本商業物業管理服務的平均物業管理費分别為29.0元、29.4元及29.5元，收入回報相比住宅物業管理費2.3元、2.3元、2.2元要高不少。

值得注意的是，2020年中駿在商業地産領域的動作頗為頻繁。包括中駿商管“百城計劃”的加速落地，新拓展20座中駿世界城，已開業和在建項目41個，覆蓋寫字樓、商鋪、辦公樓、SOHO等業态；而過去在商業領域的持續投資也帶來明顯的收益增長，其中2019年錄得租金收入2.8億元，較2018年大幅增長了154%。

商業的規模和投資增長外，中駿還通過發行長租公寓專項債券等方式探索商業綜合體資産證券化、商業物業資産支持計劃等多元資産運營路徑，為其帶來融資方面的價值。

事實上，融資也被外界認為是中駿分拆物業闆塊上市的首要目的。近年來飛速擴張發展的中駿在2020年突破了千億門檻，随之在負債率、現金流等财務指標上也難免承壓。

數據顯示，2019年，中駿經營活動産生的現金流淨額為-70.88億元，負債總額從2016年的286.8億元大增到2019年的1191億元；于2020年6月30日，淨負債比率為68.3%。

對于銷售跨過千億的中駿而言，趁着物業股熱潮，分拆物業上市在目前或許是一個較好的時機。

顯而易見，相比地産股，輕資産、高盈利性的物業股更受資本青睐。而通過股權融資的方式補充權益，也将會顯著改善企業杠杆水平，尤其是資産負債率和淨負債率的表現。

不過，物業股為資本市場的青睐程度，主要評判標準在其背後房企規模以及物業闆塊未來的成長空間。

2020年10月以來上市的物業企業，包括金科服務、恒大物業、世茂服務、合景悠活、佳源服務、遠洋服務等都出現了上市首日開盤破發的情況。規模偏小且未有特别的資本故事，中駿商管又能否獲得資本的青睐呢？