又見物業IPO 朗詩綠色生活的“老三樣”與擴張故事

觀點地産網 2021年的開年，是微型物業企業紮堆沖向港交所的時間，前有新希望服務、德信服務，後有世紀金源服務，如今則到了朗詩綠色生活服務。

據港交所1月25日披露信息顯示，朗詩綠色生活服務有限公司正式遞交招股書。在2020年2月朗詩綠色集團首次傳出将旗下物業公司籌備赴港上市近一年後，分拆上市的靴子也終于落地。

架構調整&聚焦主業

據招股書披露，截至2020年9月30日，朗詩綠色生活服務的物業管理服務涵蓋19個城市，包括14個長江三角洲城市及5個中國其他城市。

在上述報告期内，朗詩綠色生活服務在管總建築面積為1620萬平方米，合共117項在管物業，包括94項住宅物業及23項非住宅物業，為逾11萬戶住戶提供服務。此外，總合約建築面積為2310萬平方米。

雖然規模不大，但是朗詩綠色生活服務也是一間有15年經營歷史的企業。在2005年朗詩物業管理成立並開始提供物業管理服務。從2007年開始，其便在長江三角洲擴展市場版圖及開始于無錫市提供物業管理服務，並進一步擴展至常州市、杭州市及蘇州市。

與每一家分拆上市的物業公司一樣，為了能夠成功分拆上市，朗詩綠色生活早在2019年12月便開始了股權架構的重組。

在股權重組前，朗詩集團公司直接持有朗詩物業管理。随後，朗詩集團向Southern City Holdings轉讓其于朗詩物業管理的1%股權，並向朗鴻管理（通過新注冊成立境外公司控股的境内實體）轉讓其于朗詩物業管理的99%股權。

相關操作完成，也代表朗詩綠色生活完成上市架構的調整。與此同時，為了講好上市的故事，朗詩綠色生活還将一些不重要的業務移出上市公司。

據招股書指出，在業務發展早年，朗詩開始開發及推出已安裝若幹科技繫統的住宅物業，包括天棚輻射繫統、置換新風繫統及地源熱泵繫統。董事認為科技繫統運營業務有别于物業管理業務，兩者之間在性質上迥然有别。

所以在2015年底，朗詩綠色生活服務對業務戰略作出調整，開始縮減科技繫統運營業務的運營規模。其有意将資源集中于主要核心業務的物業管理業務。同時也開始逐步停止參與科技繫統運營業務，並将其負責綠色科技繫統營運及保養的内部服務團隊遣散。

直至2021年1月份，朗詩綠色生活服務完成了向朗詩設施轉讓科技繫統運營業務。

換而言之，為了說好上市的故事，朗詩綠色生活服務剝離了一切與主營業務無關的業務。不過，在物業上市公司井噴的當下，沒有特别的故事似乎並不能讓資本市場認可。

“老三樣”&擴張能力

細看朗詩綠色生活服務的招股書，其主要業務模式依然是物業企業的老三樣：為住宅物業提供服務，並不斷擴大非住宅物業組合、為非業主（主要是物業開發商）提供增值服務以及為業主提供社區增值服務。

朗詩綠色生活服務的經營模式無他，主要就是依賴規模的擴張。

數據顯示，朗詩綠色生活服務的在管總建築面積由2018年12月31日的910萬平方米增加至2019年12月31日的1500萬平方米，並進一步增加至2020年9月30日的1620萬平方米。

規模的增長帶動收益的增長，收益由2018财年的3.1億元增加至2019财年的4.33億元，同比上升39.6%。由2019年前9月的3.01億元增加至2020年前9月的4.06億元，同比上升34.7%。

毛利亦從2018财年的8270萬元上升22.2%至2019财年的1.01億元，並由2019财年前9月的7030萬元上升52.1%至2020年前9月的1.07億元。；純利亦從2018财年的3100萬元上升10.6%至2019财年的3430萬元，並由2019财年前9月的2060萬元上升99.5%至2020年前9月的4110萬元。

但實際上，在往績記錄期間，朗詩綠色生活服務的盈利能力並無太大變化，毛利率分别為26.7%、23.4%、23.3%及26.3%，而純利率則為10.0%、7.9%、6.8%及10.1%。

歸根結底，朗詩綠色生活服務無辦法降低勞動成本。在2018财年、2019财年以及2020年前9月，其勞工成本為1.41億元、1.98億元及1.55億元。為銷售成本的最大組成部分，分别占銷售成本的61.9%、59.7%及51.7%。

之所以占比逐年減少，是因為朗詩綠色生活服務采用了向分包商外包若幹服務，包括清潔、保安、園藝及景觀以及若幹日常維修及保養服務。

外包成本于2018财年、2019财年以及2020年前9月分别為6690萬元、1.04億元以及1.11億元，分别占銷售成本的29.4%、31.3%及37.1%。

換而言之，在一衆模式相似的同行中，朗詩綠色生活服務對資本市場最好講的故事就是市場化的擴張能力，因為只要保持規模的不斷高增長，收入、利潤等指標亦能跟随着一起增長。

朗詩綠色生活服務也想說明這一點。在2018年、2019年及截至2020年9月30日，朗詩獨家開發的物業及朗詩與其他獨立第三方物業開發商共同開發的物業（朗詩未必于該等物業中擁有控股權益）的在管總建築面積為760萬平方米、860萬平方米及930萬平方米，分别占在管建築面積的83.4%、57.1%及57.1%。

招股書亦指出，自2020年9月30日起及直至最後可行日期，朗詩綠色生活服務已訂立八項物業管理服務合同。該八項物業管理服務合同均關于向住宅物業提供物業管理服務，總合約建築面積為80萬平方米。

簡單換算，80萬平方米的新增合約，相當于在2020年首9月的2310萬平方米基礎上增長3.46%。

另一方面，朗詩集團在2020年實現簽約銷售額（包括委托開發管理項目）約為411.31億元，同比增長1.59%，簽約建築面積約229.93萬平方米，同比減少1.78%。母公司能為朗詩綠色生活服務提供的幫助大概1年為10%左右的增量。