千億之後，禹洲集團（1628.HK）的成長性與确定性

2021年伊始，多家内房股企業紛紛公告了2020年度12月的銷售成績，絕大部分房企達成了在年内設定的業績目標，具最新統計，目標完成度在90%-100%之間的房企數量較去年有所提升。

在資本市場方面，由于受到疫情影響，2020年整體地産闆塊走勢全年較為低迷，恒生指數與恒生中國内地地産指數全年較為波動，年末大盤走勢雖有所回穩，整體看來，恒生指數跌幅3.4%，恒生中國内地地産指數跌幅仍達23.6%。但得益于中國境内疫情防控的卓越成效，一方面在全球範圍内中國經濟快速復蘇，另一方面國内居民購房及改善需求仍有待釋放，預計2021年初估值仍有修復空間，而一些具有前瞻的戰略布局及豐富資源儲備，财務穩健且具備高确定性增長的企業将獲得資本市場的青睐。

禹洲集團一直是内房股企業中穩健增長的代表，公司于1994年在廈門成立，經過多年發展，現已成為集房地産開發、商業投資運營、酒店管理、物業管 理為一體的多元化綜合公司。目前，禹洲集團已實現全國主要經濟區的全面布局。

1月7日，據最新公告顯示，2020年全年禹洲集團實現累計銷售金額為人民币1,049.67億元，完成全年目標105%。

城市布局不斷優化，土地儲備質量優質，極具成長性

截至2020H1，禹洲集團已進入全國37個城市。據統計，2020年前11個月，禹洲持續完善全國布局，深耕重點城市，新增15個項目，絕大部分均位于一二線核心城市，土地儲備優質。

在海西經濟區公司進入了廈門、福州、泉州、龍岩、漳州5個城市，土地儲備為330萬平米，占比16%；在公司的收入構成中，長三角地區的貢獻最大，公司在該區域最早布局合肥，逐步進入上海、南京、蘇州、杭州等重點城市，至今已進入15個城市，土地儲備為914萬平米。

2020年，公司進入環渤海區域，布局北京、天津，後逐步進入周邊城市，至今已布局6個城市，土地儲備為435萬平米，占比22%；布局重慶、成都兩個城市，土地儲備為67萬平米，占比3%；華中區域布局4個城市，土地儲備為148萬平米；

在2020年6月雙總部戰略落地後，公司在粵港澳大灣區共布局惠州、佛山、中山、深圳、香港5個城市，土地儲備為130萬平米，據悉公司将大灣區視為第二大戰略發展區域，預計未來大灣區的土儲将持續擴充。

可以見得，從2014年發展至今，公司已實現了從立足海西到?“深耕長三角?、發力大灣區、布局全國六大區域” 的轉變，持續聚焦優質資産，深耕核心城市，不斷優化城市布局結構，核心城市土儲占比高達九成，為未來發展奠定成長基礎。

合約銷售高速有質量增長，具備高度确定性

2020年初，受到公共衛生事件沖擊，各房企2020年銷售目標制定較保守，但禹洲集團2020年繼續維持1000億元人民币銷售目標，並已提前完成全年目標。期間，公司準備了充足的貨值，並積極調整營銷手段，疫情期間加大線上銷售力度，加大庫存促銷。

2月以來公司保持了較好的銷售恢復情況，3月開始單月銷售增速轉正，6至10月單月銷售金額同比增速保持在50%以上。前11個月公司實現銷售金額986億元，同比增長47%；銷售面積為602萬平米，同比增長36%；銷售均價為16390元/平米，同比增長8%。

同時，基于公司回款率高達90%，銷售權益持續回升，銷售增長有質量，興業證券近期也首次覆蓋禹洲集團，給予“買入”評級，預計公司2019至2022年的全口徑銷售金額年復合增長率為23%，權益銷售金額年復合增長率達到26%，處于行業領先水平，並保持穩健且有質量的增長态勢。

财務結構健康，派息政策維持高位，兼具穩定性

截至2020H1禹洲集團的淨負債率為67.9%，同比下降2.3個百分點，低于行業平均水平（85.4%）。截至2020H1公司的持有現金為430億元，總有息負債為640億元，其中短期債務占32%，大部分負債以中長期債務為主。

公司的結轉收入和利潤也保持穩健增長。禹洲多元化的拿地方式将一定程度上對沖了招拍挂拿地毛利率下降的風險，另外布局大灣區舊改孵化項目、投資物業高速發展亦可能帶來較高的利潤貢獻。從拿地方式看，2015年以來，禹洲共新增土儲2,150萬平米，通過收並購、合作、産業拿地等多元化方式降低土地成本。其中，通過收並購拿地占比達48%，而收並購平均土地成本僅為招拍挂拿地平均成本的一半。

禹洲集團一直維持不低于35%核心淨利潤的派息政策，加上物管分拆的實物分派，預計2020年全年的股息收益率将達到13.5%。公司的财務狀況穩定，融資渠道多樣，處于三道紅線黃檔，截至2020年上半年的淨負債率和平均融資成本分别為67.9%和7.2%。

關于禹洲集團：

1994年，禹洲集團有限公司（簡稱“禹洲集團”）在廈門成立，創始人為林龍安先生。經過多年發展，現已成為集房地産開發、商業投資運營、酒店管理、物業管理為一體的多元化綜合公司。公司早期主要在海西區域布局，2006年開始啟動全國化布局戰略；2009年在香港聯交所上市，代碼1628.HK；2017年至2018年公司加速拓展，加大下沉城市布局；2018年納入滬港通交易名單，具備滬深港通兩個通道；2019年一二線城市拿地力度提升；2020年維持千億銷售目標，6月完成深圳總部搬遷，雙總部格局形成，确立長期發展大灣區的戰略地位。