年會演講 | 陳臻：WeWork的靈魂

陳臻（WeWork中國房地産副總裁）：感謝觀點的邀請，我代表WeWork來和大家分享一下WeWork對存量地産、城市更新的看法。

城市更新是城市發展的必然階段，但是回到原點，城市更新何嘗又不是一種無奈。這幾年聽到的一句話——“不做城市更新又做什麼”，2020年上海土地招拍挂一共160多塊地，無論我們願意不願意，喜歡不喜歡，會不會，城市更新都是無法避免的話題。

但是城市更新是一件幸福且快樂的事情，首先，我們說“橫看成嶺側成峰”，是不是每個人都有機會洞察到行業機會，可以發掘到價值窪地，促成資本的增長。第二，城市更新可以打造城市的新名片，提升社會效益。第三，城市更新對人文歷史文化的發揚光大何嘗不是一件崇高的事情。但是城市更新對項目獲取、操盤能力的要求之高，不斷的驗證，做得好的是作品，做得不好就是坑。

毫不誇張的說，沒有城市更新，就沒有靈魂，WeWork的存在本身就是城市更新的産物，WeWork過去十年的發展，正是伴随着城市更新不斷叠代而存在的。

過去幾年，感謝各位朋友、同行對WeWork的關心，我們在過去的一年經歷了很多很多，從巅峰到低谷，但是WeWork在城市更新上的心得值得和大家分享。

時至今日，WeWork在全球38個國家150個城市，運行着800多個樓宇。達到這個規模，我們很多耳熟能詳的世界五百強用時超過30年，當然WeWork過去在資本的加持之下，一日千里，走得有點快，摔了個踉跄。我們迅速在中國的一線二線、香港、台北開出了100多個社區，管理着超過70萬平米的物理空間。

2020年9月份，對WeWork來說是里程碑的時間，我們在大中華區，從跨國企業的中國分公司成為一個中國企業；我們的會員進出WeWork的場所超過2500萬次，使用會議室超過7600萬分鐘；我們的規模網絡品牌效應，使得不同類型的企業在當下考慮房地産解決方案的時候，WeWork都成為不可或缺的一份子。

與此同時，WeWork的社會影響力也不斷得到權威機構的認同，從設計到地産，從人力資源到社會責任，正如我們的使命——開創生活，而不只是生存。我們對WeWork充滿信心，因為我們對未來辦公靈活辦公的樂觀。

短短幾年，共享經濟裂變出來的共享辦公，共享辦公叠代出來的靈活辦公，這個行業獲得了長足發展，疫情過後，這個趨勢更加的明顯。根據專業機構的預測，（共享辦公的）滲透率在未來将達到今天的兩倍三倍，這對處在這個賽道頭部地位的WeWork，意味着巨大的市場定位、市場潛力和廣闊的戰略縱深。

在疫情以來的半年，我們接連成交了兩所國外頂級大學和國際知名醫藥企業的幾千張工位，客觀上佐證了這個趨勢。

回顧一下當下所有企業面對的挑戰。第一，商業波動加劇，未來的經濟不确定性因素大大增加。第二，利潤率降低、低毛利是中國所有企業面臨的難題，第三，房地産成本高啟，這個在中國不言而喻。第四，面臨人才短缺的問題，如何提升員工的忠誠度，保留員工的熱情，提升員工的創造力等等。

那什麼是未來的工作方式呢？在WeWork的視角當中，第一是健康，後疫情時代對物理空間的運營提出了非常高的要求。第二是成本，如何優化成本，優化物理空間的形狀、運營等費用。第三是靈活，靈活體現在租約上，體現在企業團隊擴大和縮小上，體現在後台服務部門前台業務部門、總部和分部的靈活性上。第四是社交，人與人的交往、交流火熱關懷。第五是高效，辦公環境對效率的提升、團隊間的協同，創造性的正面影響。

在後疫情時代，WeWork率先推出“分布式辦公”，通過幫助我們的企業建立小型衛星辦公場所、減低人工通勤時間，降低風險的同時創造集交流與協作的重點中心，為企業提高運營效率、優化資本結構，提供了新的可能。正如之前所說，WeWork一路走來伴随着城市更新，我們的三成項目和城市更新是有關聯的。

城市更新項目，在我作為一個運營商和租戶看來，首先他得具備盈利性，如果沒有盈利性，資本沒有了熱情，這個買賣基本就到頭了。當然，資本也需要多一些耐心。

第二，需要具備有機的業态組成。我們都知道，在中國今天的實體商業不好做，業态千篇一律，好的商業平均生命周期持續縮短，好的租戶屈指可數。當然，創新總會停止，要有長效的運營，好的商業運營就像交響樂，有節奏、有意境。

最後是人文的傳承，城市更新的對象很多是城市的集體土地，他們見證了城市的歷史文明，是城市歷史文明的延續，好的新舊交融尤如心靈雞湯。那麼WeWork為城市更新帶來什麼？我們的價值又存在何處。

首先，WeWork一直以來，都是網紅、IP酷炫的代名詞，對設計的執着源于對功能的追求和對人文的關懷，標準化高質量的運營确保物理空間健康，我們的體量有大有小，上到上萬，下到千百方，物理從一層到十多層，不僅不會對其他的商業業态造成惡性競争，反而可以提供有效的業态互補。

最後在經濟回報上，WeWork在過去的出手是很大方的，基本上沒有讓合作方失望。未來，我們會理性，回歸商業本質，實現會員、合作方和WeWork的三赢。

（見PPT）現在大家看到的是WeWork中國的旗艦産品，上海威海路696号，這是另外一個網紅的打卡地，前身是勸業場。左邊這個，這邊有很多南方的朋友，這是一個廣州的當鋪創意，兼具設計和趣味。右邊這個，入口接待處的設計取自江南煙雨的靈感，把當地工匠做的傳統油紙傘放入當中。壁畫作為内飾的一部分，很好的體現了WeWork對城市的理解和探索。

很多朋友都說，WeWork對衛生間有一種偏執，殊不知，衛生間與人的聯繫最為密切，最人性的一面都會在這里體現。（見PPT）這里體現收放自如的功能性，成都的一個社區頂層設計了一個彩虹跑道，工作之余讓會員保持運動和健康的生活方式。

我們的社區運營和科技團隊，聯手為整個網絡的一致性和會員的體驗提供保障，根據中國國情，我們制訂了SOP，獲得會員極高的評價。我們為會員組織各類的活動，義賣、産品推介，既幫助會員實現了商業目的，又增加了社區的能量和熱度。我們的社區受到很多科技企業的青睐，熙熙攘攘的流量不斷擴充着會員邊界。

（見PPT）這是最近熱門的上海城市更新項目，我們在這個地標建築當中的3到6層，我們最小的WeWork社區位于湖南路，盡管小家碧玉，但依然是一個充滿溫情的世外桃源。

辦公為商業提供優質的客流，商業為辦公反哺豐富的配套，這樣的成功案例比比皆是。（見PPT）這是我們位于上海新天地的社區。在北京的大悅城，我們WeWork在商場10樓、11樓，自上而下的服務商場，不失為商業綜合體的一個上上選擇。

經濟效益一定是在座各位最關心的商業核心，上海雲南路在18個月之内以幾乎翻倍的價格推出，在投資界也是一段佳話，同樣，廣州大馬站項目還在靜待花開。作為租戶、運營商，我們每一天都在期待有實力有水準有情懷的合作方，駕着七彩祥雲而來。城市更新不容易，我們期盼和大家共生共融，為城市留下記憶，貢獻微薄之力。