年會演講 | 葉世源：萬物梁行商寫新賽道

葉世源（萬物梁行首席執行官）：感謝主辦方觀點機構的邀請，今天能和在座各位一起探讨一下行業的新動态。這是我今年第一次參加年會，希望和大家有更多的機會分享和探讨。

這幾年有一個新的小趨勢，很多開發商、房地産企業都用不動産營銷這個名詞，剛才主持人提到，這個大開發的時代在慢慢變化，大家都開始把注意力放在不動産的運營當中，對存量資産進行盤活。我們知道随着城市的現代化，這幾年非住宅地産服務的挖掘受到更多的關注。借今天這個機會，想和大家一起探讨一下商寫這個賽道。

這幾年國内商寫的空間增長非常迅速，根據國家統計局的報道，目前每年都有超過一個億平米的新增商寫面積，所以在中國，商寫物業除了住宅以外，還是最成熟的物管類型。客戶對物業價值和專業服務的追求還在不斷提升。

如果大家都有留意，這幾年物業行業受到很多資本的關注，資産證券化也在為不動産的增值帶來很多的可能性，有三個表現：一個是巨大的存量，第二是快速的增量開發，還有資本的加持。所以商寫行業有更多的新機遇，當然有機遇也有挑戰，而且競争非常的激烈。

作為商寫物業的一分子，為了在這個賽道上走得更好，我們還是做了一個重要的事情，可能大家會聽到一個新名字——“萬物梁行”，不是特别熟悉，因為我們做了一件事情，去年的12月12号，萬科物業和戴德梁行進行戰略合作，成立了這家公司。

我們已經運作了十個月，“萬物梁行”的出生非常特殊，一出生就遇上疫情，所以挺忐忑的。但是雖然在這個特殊期間，我們覺得還是可以體現很多不同的價值，而且還有很多新的機會，也拿了很多的業務發展。

我們把雙方的這次融合叫做“MIX—MAX”。“MIX”——這個公司是中西合璧獨一無二的公司，我們有很強大的本地資源，而且也有國際化的管理經驗，創造了一個市場上非常獨有的運作模式，可以為市場提供新的選擇。

雖然成立還不滿一年的時間，但是我們在這個特殊的環境下，還是有一定的發展。越是特殊的時期越是可以體現物業管理的專業性和重要性。在這個環境下，大家應該都和我有一樣的感受，今年非常的特殊，我們經歷了很多的挑戰。這直接改變了一大部分的生活方式，也帶來了新的趨勢，在這個疫情當中，我覺得很多的智能管理、安全管理，都有可能成為商寫市場競争力的重要元素。

在這次疫情當中，我們收獲了非常非常多的經驗，尤其是對于商業管理來說，在這次疫情的沖擊下重新定義了我們的角色。以往的物業管理就是一個服務的提供者，但是在這次疫情當中，大家發現原來我們還可以成為這個城市安全的守護者，城市基礎的建設者，為城市的保駕護航出一份力，更多的顯示我們物業管理在整個市場中的價值。

在這個不斷變化的大環境當中，我們自身的改變要先做到。過去很多年物業管理都是提供一些很基礎的服務，但是現在面對這麼快變化的市場，我們必須要成為商寫物業持有者的戰略合作夥伴。對于商寫物業管理行業來說這是一個新的賽道，也是一個新的挑戰。

因為我們知道，要從乙方變成合作夥伴並不是那麼容易，我們物業管理不應該局限在為客戶提供一些瑣碎的物業管理服務，反過來應該通過服務模式的升級，為客戶提供更多的附加值。

這里還是要介紹一下我們必須要做到的事情。作為合作夥伴，首先我們覺得最重要的是要參與整個物業資産全生命周期的各個環節，就是以某一個基礎服務為起點，形成致勝優勢，進行業務的整合，打造多元化服務能力平台。

以我們為例，我們希望依托兩家母公司的優勢，調動更廣闊的資源，從前端的投融資、項目管理、招商，到物業管理的一站式服務。真正參與到商寫不動産的全流程，為資産真正的提供保值增值的真實價值。

在我們理解的全生命周期的服務當中，現在還有一個重要的事情，智能化是一個非常重要的手段，尤其是疫情管控當中，我們已經看到，智能化和科技化的重要性。智能化的設備，包括平台的運用，在提升工作效率的同時也實現了實時監測，數據的打通對我們這些設施設備的運營（包括風險）有更清晰的評估，使我們的管理顆粒度越來越精細。

我們做一些案例的分享（見PPT），這個是鳳凰傳媒中心，在北京的一個媒體大樓，是鳳凰衛視的總部。我們從2018年已經開始在這整個項目上面全面啟用IOT傳感器的設備，整個項目安裝了超一百個傳感器來幫助我們進行數據監測。這可以代替人工巡檢，也給了我們智能的警告。按需分類工作，包括建築調試的種種功能。這個項目我們還做了一個調試嘗試，我們在衛生間安裝了這個人流監測傳感器，實時監測人數，代替了人員巡檢。

一段時間之後，我們定義了一個使用量的數據，這樣我就可以用這個使用的頻率發出相應的工單，優化保潔人員的工作，比如有些層數的衛生間，使用的時間非常少，在這個情況之下，就可以對工作人員的數量進行安排。未來我們相信物聯網、大數據、機器人這些技術都會越來越多，包括智能前台、門禁等等，這都可以為商業地産的管理工作提供更多的決策依據。

我們提到全生命周期的管理包括智能化的應用。有更多的服務需要更高素質的物業管理人員，所以大家可以理解到，這不僅要求物業管理的人員懂物業管理，還應該有商業運營的思維。

我們再拿另外一個項目跟大家分享一下（見PPT）。這個項目是在上海的七寶萬科廣場，我們的項目管理團隊要通過服務的升級來實現差異化，以此吸引我們的客戶，首先我們用性别和年齡做分類，針對不同的客戶提供不同的體貼服務，比如我們增加了老公寄存室、母嬰室等等，這些服務讓我們的客戶體驗到了很好的貼身服務。我們還針對周邊的停車需求，主動跟政府協調，幫助政府改造停車方案。

商寫的消防壓力很大，我們需要有突發的應變能力、快速的反應能力、大範圍的資源協同能力，我們萬物梁行在疫情中也做了很多努力，比如我們在政府官方出健康碼的小程序之前，已經實現了健康申報的落實（包括小程序運用），那時候已經不需要排隊就可以實現登記電子化，我們做了一本300頁的手冊，分享給行業和國外的一些同行幫助大家，希望可以出一份力讓防疫盡快的過去。

但是在這個情況下，我們知道是需要全國的聯動、區域的聯動，尤其是我們面對一些挑戰，這個特殊時期我們需要強大的全國屬性的供應鍊，才可以解決這些問題。

我們說服務升級，這不僅要求服務深度的升級，還需要服務的精細化。在疫情當中，我們提供了這些服務項目（見PPT），比如我們為客戶提供了無接觸的送餐服務，在政府防疫、疫苗研制的相關項目中，我們也完成了一些實驗室的工作。

回到今天的主題，作為商業地産行業的一分子，我希望可以和大家並肩攜手，在這個商寫的賽道領先領跑。作為物業管理的一分子，我們希望和更多的合作夥伴合作，為商業不動産提供增值價值。