“少年派”上坤地産：以産品為基石 運營效率驅動高質量增長

上海本地房企上坤地産即将完成在港上市最後一步。

根據港交所披露信息，上坤地産已通過上市聆訊，将于11月17日正式于港股挂牌，成為繼港龍地産、金輝控股、祥生控股後，年内第四家實現港股IPO的内地房企。

作為成長型房企的代表，上坤地産成立于 2010年，成立十年便穩居房企百強，從深耕長三角到全國化布局，如同一名有獨特思考能力的三好學生，它不以速度唯一論，也不以高周轉作為出奇制勝的唯一途徑，而致力于以産品力為牽引，疊加運營效率驅動，形成紮實而有質量的增長，並在其發展過程中不斷生長、蝶變，走出了一條符合時代特征的成長型房企的發展路徑。

以産品力為牽引 極致打磨塑造“好房子”

2020年，在復雜的宏觀經濟形勢以及疫情的沖擊下，房地産行業迎來變局，産品致勝行業特征更加顯著，房企之間的競争一定程度上轉換為産品力的競争。而對于一家以産品力為牽引的成長型房企上坤地産而言，關于産品的思考自其成立便流淌在血液里。上坤以“為宜居而來”作為企業使命，力求打造出有建築設計感、能滿足多重服務場景和社區生活且有溫度的産品。

通過深度的客戶研究以後，上坤提煉出了四大産品繫列，分别為四季繫、樾山/半島繫、雲繫與S繫，以不同的美學與功能性設計滿足各類客群的需求。而上坤産品力的内核和底層邏輯正是來自于上坤的核心價值觀，要成為地産領域的好房子專家，為客戶提供更好的房子、更好的家。

四大産品繫在定位上存在一定的差異性，四季繫以四季建築元素為特色，主要面向首次置業者和首次改善型置業者。樾山╱半島繫及雲繫乃為首次及二次改善型置業者開發，具有山景、湖景或都市元素。S繫主要位于中心城區或靠近自然資源的地區，乃為豪華住宅改善型置業者和豪華住宅置業者開發。不同于只專注精工、景觀的單一産品，上坤提出了多維“成長社區”概念，致力于從精美、智慧、生态、人文四大維度，滿足不同年齡段客戶對居住空間、生活場景的需求，營造适合全年齡生活方式的社區空間，實現客戶對産品物超所值的期待。

在消費升級和改善型需求興起的背景下，2019年起，上坤着重打造面向改善型客戶的“雲繫”産品繫。值得一提的是，上坤“雲繫”在配備智能硬件的基礎上，更加關注業主的社區生活。例如：蘇州·上坤雲栖時光目與上海大隐書局合作，将書店和書香帶進社區。

此外，為了更好地進行場景化營造，上坤不斷整合自身資源，實現跨界嫁接，並通過産品、服務、社區生活等打造，為住戶提供更适合成長、社交、生活的居所。例如，合作真田食堂在雲栖麓項目開出了第一家深夜食堂快閃店，合作幸福集荟打造文創集合體驗空間、合作“變奏區”塑造社區美育品牌，關注兒童美學教育等等，上坤的不懈努力旨在讓每個社區都發展成為一個充滿愛與美、充滿活力與創意的城市文化社區，讓美好的一切，在日常發生。

運營效率升級 組織敏捷高效扁平

上坤自成立以來，在競争激烈的上海占據了一席之地，其産品溢價能力與操盤能力不亞于其他規模房企。從十幾人到上百人，從單一城市到七個區域，對于上坤而言，如何将這種能力進行復制、擴散，對其組織能力提出了更高的要求。

伴随着規模的擴張，上坤加速對人才進行梳理，搭建逐步合理的人才結構並不斷優化，突出其組織的高效敏捷。據了解，上坤在2013年、2015年、2017年不斷調整組織架構、權責、流程和管理的標準，2018年初，随着公司加速全國化布局，各區域進行了組織架構的全面籌劃升級。

現階段，上坤拟打造“平台化+自我驅動型”組織，構建組織與個人發展互相成就模式，提倡利益共享、效益共創、風險共擔，通過新老團隊互補、内部員工提拔與晉升完成人才梯隊建設的漸進上升；提倡奮鬥者文化，在組織敏捷裂變中，做好文化積累和沉澱。

據了解，從成立之初，這家公司就準備了戰略發展的方向，制定了5年、10年戰略規劃和發展模型，包括土地儲備量、産品規劃、銷售規劃等。據朱靜早年間采訪介紹，上坤用開始1-3年解決了生存問題；4-6年做到上海地産新秀和市場産品颠覆者；未來想做産品引領者。

對成長型房企而言，洞察市場是創始人的基本能力，上坤以動态戰略來聚焦當前集團發展計劃，以新格局來面對未來市場發展形勢。上半場上坤在産品上發力，“團隊成員在晚上做夢時都在思考如何提供不斷更新叠代的作品”。在地産下半場，行業的利潤率在逐漸下降，房企要獲得合理利潤很難依靠外部的紅利，也不能只依靠産品，而必須依賴内部的運營。所以上坤針對性提出規模化發展的前提和底層邏輯是産品适度領先和效率優先，上坤的規模發展，更多依靠産品領先和運營效率優先獲取規模和利潤的增長。

作為一家“有準備的”成長型房企，上坤成立短短十年間經歷了三次大的運營戰略升級。現階段，上坤形成了基于目標實現的高效協同是運營戰略核心，旨在通過資金、管理的效率優化實現股東投資的核心目的，形成了大運營提效、踏準周期聚焦深耕、投融運一體管控的彈性運營體繫。

随着房地産逐步從最初的紅利階段，轉型到以産品競争力和綜合運營率雙驅動下的新時代，房企如何高效地打造高質量的産品已經成為一個必須要思考的課題。對于上坤而言，在高質量産品的基礎上不斷推出更加高階、更加多元的服務，打造有溫度的社區體現出其極致的産品追求和良好的運營實力，而這無疑将成為上坤未來增長的基礎。

今年是上坤成立的第十一年，上坤充分展示了其堅持長期主義的特色，以産品為本，保護企業發展的基石；通過打造“敏捷型組織”，提升組織對市場形勢變化的适應能力；通過高效運營，踏準周期保持長效發展。當前，在即将成為公衆公司的節點上，擁有組織和大運營能力的上坤即将走上新的規模跨越之路。