從容面對“三道紅線”，融信穩步邁入新生态

近幾月，“三道紅線”成為了房地産行業最熱門的話題，監管部門通過分級的方式，明确了房企舉債的標準，從融資端進行對房地産市場進行調控。該政策自傳出以來，便成為了行業與媒體的熱議話題，許多媒體将目光落在了融資管控對于房企現金流與負債産生的壓力上。但也有觀點認為，“三道紅線”的出台有利于行業趨穩向好發展，對于融資能力較強、産品力較強、有息負債較低的房企，或将形成利好。

放眼房地産行業近年發展趨勢，随着“房住不炒”基調下政策調控的日益收緊，不少房企正放下以往重規模的發展方式，轉而尋求更加健康的增長。其中，融信中國（03303.HK，以下簡稱“融信”）便在近年的發展中展現出日趨穩健的态勢，在政策調控的環境下，競争力日益加強。

主動調整步入穩健常态 從容面對新規調控

“三道紅線”以剔除預收款的資産負債率、淨負債率與現金短債比三個數據為標準，将房企劃分為四檔，處于不同檔位的房企負債年增速将受到不同程度的管控。在較為嚴格的標準設置下，不少房企都或多或少地觸及某條“紅線”。

在衆多房企中，融信位于較為安全的“黃檔”，僅剔除預收款的資産負債率一項未達標準，而在TOP30房企中，觸及這一“紅線”的房企便多達23家。針對這一指標，融信也正主動進行調整優化。

回顧融信近年的發展，在經歷過一段時間的規模擴張後，随着政策調控的趨緊與市場競争狀況的變化，融信積極換檔調速，通過主動調整，将淨負債率維持在70%-90%的合理低位，流動性日益優化。同時，公司也将增長的重心轉移到經營能力的強化上，逐漸步入穩健發展的新常态之中。

今年，面對新冠疫情這一黑天鵝事件的檢驗，融信展現出了其強大的穩定性，公司站在經營層面上，積極調整供貨與銷售節奏，4月銷售額便與去年同期基本持平，並在之後保持了強勁的增長态勢，據公司最新披露的9月銷售業績，融信1-9月累計銷售額突破千億，達1001.2億元，同比增長6.5%。持續增長的銷售為融信提供了穩定的現金流支撐，也使公司在面對政策的調控時更有信心。

現金充足頻繁回購 強融資能力彰顯信心

近幾年，中央與各地政府的調控政策不斷推出，各房企也在發展中不斷适應着新的政策，政府與企業的相互協調，促進着行業向更加健康的格局發展。本次“三道紅線”的推出，對房企的融資能力與現金流動性提出了考驗，而這也是融信近年持續優化的方向之一。

中報顯示，融信上半年在手現金與銀行存款312.6億元，現金短債比1.7倍，未使用授信達1059億元，資金流動性充足。另一方面，公司今年連發低息債，于6月發行的2.5億美元與增發的1.6億美元優先票據成交利率分别為7.35%與6.9%，于7月底發行的2億美元優先票據利率更達到6.75%，接連創下公司長年期優先票據利率水平新低。上半年，融信的綜合融資成本從2019年底的6.85%進一步下降至6.67%，于同體量民營房企中處于較低水平。

融資能力的持續提升離不開專業機構的支持。近年，融信持續改善的财務狀況使其頻獲各專業評級與研報的認可，國際三大知名評級機構惠譽、標普、穆迪分别在期内重申了融信“BB-”、“B+”、“B1”評級，展望皆為穩定。西南證券也對融信的财務狀況進行了積極的評價，其認為公司注重有質量的增長，近年安全性持續改善，是“明顯低估的一二線優質標的”。同時，融信也于近期被恒生指數公司納入新推出的恒生大中型（可投資）指數。

充足的現金與日益增強的融資能力，支持着融信更加自信地面對“三道紅線”的調控，而這種自信也通過公司頻繁的回購傳達出來。近期，受恒生指數下跌等因素影響，内房股的整體估值區間正處于較低的水平，9月底以來，融信進行了【9】次回購，共計【1725.6】萬股，累計回購金額超【1億】港元，頻繁的回購向市場傳達出融信資金充足的信号，也展現了管理層對公司未來發展的信心。

行業走向健康新生态 強經營精産品塑造未來競争力

長期以來，國内房地産企業一直處于激進擴張與融資競争之中，競價買地使企業的負債不斷增加，對盈利能力産生負擔，也造成了地産股估值普遍偏低的問題。中信證券指出，以“三道紅線”為核心的房地産金融審慎監管，加上良好的銷售，積極的新業務發展策略，或将徹底改變惡性競争的格局，擡升房地産闆塊整體估值。

“三道紅線”的出台，傳達出了鼓勵房企回歸經營、避免激進擴張的監管思路，也推動着行業向更加健康的新生态過渡。在“三道紅線”導向的市場新生态中，如何在規模擴張之外，找到推動企業發展的另一條增長路徑，成為房企實現長期穩定發展的關鍵問題。對于這一問題，融信給出的答案是“問經營要效益，問管理要紅利。”

在前幾年換檔調速的過程中，融信便已将發展的重心落在了提升經營能力上，公司對組織結構進行主動調整，強調對高效能城市的極致深耕，同時，堅持産銷一體的原則，對從開發到銷售的每一個環節進行精細化的管理，以強經營模式的低成本與高效率，實現企業的“内生增長”。

另一方面，作為上市房企中少有的聚焦房地産主業的企業，融信也始終在追求更加優質的産品塑造。公司堅持中高端精品戰略，對産品質量提出嚴格的要求，並在成功案例中提煉優勢産品基因，形成了中心繫、世紀繫、海月繫、瀾天繫、海納繫五大産品繫。憑借高質量的産品，融信赢得了市場的廣泛認可，也實現了銷售的穩步提升。

高産品力與強經營能力的相互配合，塑造了融信在新生态市場下的強競争力。以杭州融信展望為例，該項目于1月取得地塊，在高效的開發與運營下，7月便迎來首次開盤，且項目質量獲得消費者的熱捧，于開盤當天便全部售罄。高效率帶來的周轉速度，産品力帶來的良好銷售，加上經營管理下的低成本，共同推動着融信在規模擴張之外實現更加長期與健康的發展。

對于穩健發展的房企而言，“三道紅線”並未産生過多的調控壓力，而在新規之下，房地産行業也正往更加良性競争的新生态過渡，這将為企業們帶來更多新機遇。走在穩健發展的前列，如今的融信已能從容面對“三道紅線”，公司也将在維持優質增長的同時，與政府共同打造良好的市場環境。