世邦魏理仕：2020年第三季度深圳房地産市場回顧與展望

世邦魏理仕發布《2020年第三季度深圳房地産市場回顧與展望》，解析深圳商業地産市場最新發展狀況與趨勢。

深圳商業地産市場在疫情後的第三個季度表現卓然。寫字樓需求迅速回暖，單季淨吸納量共同比環比均錄得明顯增長。科技和金融闆塊需求穩增，其中科技闆塊尤為突出，為市場貢獻過半需求。在需求推動下，租金跌幅進一步收窄，優質樓宇表現可圈可點。優質零售物業市場方面呈現了同樣的圖景，單季新增需求規模錄得今年以來的最好表現。美妝經濟表現搶眼，國際一線的高端美妝護膚品牌成為高品質購物中心租戶升級的首選。得益于卓有成效的疫情控制，國際品牌在深圳的拓店也逐漸活躍，個别品牌甚至開出全國首店，整體市場空置率處于低位。物流市場則在以母嬰和美妝支撐的電商需求及内貿支撐的第三方物流需求增長的帶動下，持續錄得了租金增長。大宗交易市場表現更是突出，季度交易總額達50億元以上，環比增長超3倍，寫字樓類的資産交易尤為活躍，且首次錄得了數據中心的交易，整體市場呈現了較高的活躍度。

與此同時，适逢深圳特區建立40周年，在意見稿發布一年以後，國務院頒布了《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》，在土地供應、金融、科技、外資企業的發展和人才策略等方面給出了進一步的指引，賦予了深圳更多的發展可能，為深圳寫字樓、工業和大宗交易市場帶來很多新的發展契機。

優質寫字樓市場：市場需求明顯回暖，科技闆塊需求過半

2020年第三季度新增供應穩定增加，共錄得17.4萬平方米、三個甲級寫字樓交付使用。鮮有新增供應的羅湖迎來了一個新項目入市，位于筍崗。

本季吸納量回暖明顯，錄得24.3萬平方米的新增吸納，同比及環比均有較大增長。需求方面，90%的需求來自國内企業，約10%來自于外資企業，升級搬遷也較為活躍。

從需求結構來看，科技闆塊為本季深圳寫字樓市場貢獻了超過50%的需求，成為第一大需求闆塊，其中超7成以上來自國内科技企業，2成來自本土的科技企業，同時亦看到國外知名科技企業東芝和IBM在季度内均有擴租。深圳科技企業的快速發展以及良好的科技生态鍊不但壯大了本地科技企業的快速發展，同時亦吸引了外地科技企業進駐深圳設立辦公室。金融闆塊持續發力，成為繼科技闆塊後的第二大需求來源，總體貢獻比例近17.0%，以非傳統金融為主，聚焦投資理财和财富管理兩個細分産業。外資金融機構方面，本季度看到韓亞股權投資、恒生基金以及集友銀行等有租賃。

此外，專業服務闆塊的需求增長持續穩定，租賃面積整體規模與歷史水平相當。在國内消費的帶動下，消費品制造業和3C電子産品相比以往也錄得較為明顯增長。在整體市場需求回暖的帶動下，整體市場空置率環比下降0.8個百分點至20.1%。

租金方面，租戶市場明顯，業主為了吸引租戶采取更為靈活的租賃策略，在租賃價格以及其他方面進行調整，以期吸引較好的租戶入住以及留住原有租戶。與此同時，也看到多個樓宇提供精裝短租方案，實現租戶拎包入駐，短期内改善項目的入住率。市場平均租金跌幅收窄,環比下降0.7%至每月每平方米194.3元。

圖一：2020年第三季度深圳寫字樓市場供需表現

圖二：2020年第三季度市場租賃需求行業分析（按租賃面積）

世邦魏理仕深圳顧問及交易服務|辦公樓部主管吳洋表示：“未來六個月，預計将有40萬平方米新增供應集中入市，主要分布在前海和車公廟片區。在科技和金融兩大闆塊穩定需求的帶動下，以及來自外資公司的尋租需求的重新啟動，整體市場吸納量将會有不錯的表現。但受新增供應影響，預計市場空置率将繼續上升。受疫情累積及高位新增供應的影響，整體市場的平均租金預計将依然呈小幅下跌的趨勢。”

優質零售物業市場：市場快速復蘇，美妝經濟表現搶眼

随着疫情緩解，之前推遲開業的部分項目本季開出，新錄得三個項目共29.9萬平方米的新增供應，分别是位于龍華的紅山6979，南山蛇口的匯港二期和西麗的寶能環球匯。其中兩個項目的入駐率均在95%以上。

受新增供應帶動，整體市場吸納量錄得26.4萬平方米，為今年以來的最好表現。本季可見較為明顯的需求回暖，連鎖餐飲和零售品牌陸續在核心以及次級核心的商圈開出多家分店，同時購物中心的人流量和活躍度也有較大改善。

聚焦需求闆塊，在新增供應帶動下，零售需求依然為第一大來源，占比4成以上。美妝經濟表現搶眼，國際一線的高端美妝護膚品牌成為高品質購物中心租戶升級的首選，首店更受青睐，以刺激當下的年輕消費群體。從業主角度來看，女性消費群體占主導地位，依托美妝可以吸引客流。而從消費者角度來看，線下美妝品牌帶來了更好的試用體驗，提升了愉悅感使大衆更願意消費，單季錄得22家店鋪開業。餐飲方面，品牌的升級換代仍在繼續，主要集中在連鎖品牌。

盡管疫情影響尚未消失，但深圳依然受到國際品牌的青睐，美國科學護膚品牌Skin Ceuticals，法國鞋履品牌Roger Vivier和英國奢侈品牌Burberry新零售版Thomas’s Cafe均開出深圳首家甚至全國首家店。随着市場回暖，大面積的閉店情況已逐漸緩解，主要受新增供應影響，整體市場空置率環比上升0.3個百分點至4.6%，但總體處于低位。

租金方面，購物中心表現各有不同，市場比較受歡迎的購物中心在品牌商家頻頻尋租的帶動下，小幅提升了其租金報價。而空置率較高或者受疫情影響空置率升高且並未有太大改善的購物中心則繼續調低其租金報價，整體市場平均租金環比持平，報每天每平方米20.3元。

圖三：2020年第三季度深圳零售物業市場供需表現

圖四：2020年第三季度市場主要租賃需求強度分析

世邦魏理仕華南區顧問及交易服務|商業部主管鐘廉軍表示：“未來六個月，預計有30多萬平方米的新增供應入市，主要将分布在龍崗和寶安區。深圳市場将迎來首個萬達廣場入市，前海也将迎來首個購物中心開業。考慮到部分非核心片區的購物中心開業入駐率低于市場平均，預計整體市場的空置率将會有小幅升高，但租金将保持平穩。随着新增供應的日益增多，預計未來會有更多不同的商業模式推出，也會有新的品牌被打造出來。”

倉儲物流市場：内貿為新增需求主要來源，空置率依然維持低位

本季未錄得新增供應入市，預計年内高標倉無新項目入市，最近的新增供應交付時間為2021年。

2020年1-8月，深圳港集裝箱吞吐量同比依然回落，下降5.4%。據海關統計，1-8月，深圳出口總額依然呈下降态勢，錄得0.6%的微跌，但降幅較1-7月收窄1.1個百分點。受此影響，雖然第三季度為物流的傳統旺季，但疫情和經濟疲軟導致深圳進出口倉儲物流需求放緩，並未像之前一樣在傳統旺季擴租及增加貨物周轉量。

整體市場需求主要來自第三方物流和電商闆塊。其中，第三方物流背後的實際需求主要來自内貿闆塊，而電商則主要集中在母嬰和美妝的消費闆塊。受個别物流設施整合出租面積的影響，整體市場空置率環比微升0.3個百分點至3.6%，但依然維持在較低水平。

在低空置率的市場情況下，全市大部分高標倉租金保持穩定，個别倉儲物業依然錄得了租金增長，高標倉市場平均租金環比微漲0.1%至每月每平方米47.3元。

圖五：2020年第三季度深圳倉儲物流市場供需表現

世邦魏理仕華南區顧問及交易服務|産業地産部主管鄧偉表示：“全國的部分港口的貨物吞吐量已經由紅轉綠，某些國際物流公司也取消了跨太平洋航線的停航。深圳進出口需求和社會消費品零售總額增長的逐步改善，以及疫情帶來的消費習慣的改變而帶動的電商以及跨境電商需求的增加将為深圳物流市場在未來六個月提供一定量的需求。預計随着内外貿的好轉，深圳物流市場的空置率将保持低位，租金也将保持一定增長，但漲幅相比以往将有所回落。”

大宗交易市場：交易總額環比增長超3倍，首次錄得數據中心交易

2020年第三季度，深圳大宗交易錄得自疫情以來的最好表現，共錄得6宗交易，交易總額共計53.7億元，環比增長達3.3倍，同比亦錄得明顯增長，總體交易建築面積為12.5萬平方米。

本季，深圳第一次錄得數據中心的交易，該交易為一個資産包，即鵬博士深圳南山數據中心項目。

寫字樓為本季度的主要交易標的類型，共錄得4宗交易，其中3宗來自甲級寫字樓，1宗為工業型寫字樓。交易面積近10萬平方米，交易額共計49.4億元，貢獻了超9成的季度成交額。

市場參與主體方面，因寫字樓交易較多，本季買方類型主要為公司，包括科技、保險公司，其中科技公司本地和外地買家均有錄得。深圳科技産業的快速增長帶動本地科技企業的不斷壯大，同時，深圳良好的科技産業氛圍也吸引外地科技公司進入深圳市場發展，由此帶動了相應的資産交易。在寫字樓交易的帶動下，開發商為本季度的主要賣方。本季錄得的多宗寫字樓交易的交易目的均為自用，因此本季的交易類型以資産交易為主。

圖六：2020年第三季度深圳大宗交易市場概覽

圖七：2020年第三季度大宗交易按物業類型分析（交易筆數）

世邦魏理仕深圳投資及資本市場部主管古振鵬表示：“預計市場的投資回報率在未來六個月将依然保持平穩，鑒于租金和成交價格的同方向變化。短期内疫情以及外部環境的變化會導致部分投資者決策延期，中長期來看，深圳持續看好的城市發展前景以及有限的可供交易的物業選擇将持續利好大宗交易市場。”