原報道 | 融創上海“紅樓”密事 如何盤活一座上海廣場

观点地产网

2020-10-16 22:20

  • 十年如一日,上海廣場又回到了最開始的地方,隻是這次能否有所突破,這是留給所有人的疑問。

    觀點地産網 兩年靜默調整期後,上海廣場再次有了開業消息。今年“雙節”放假前夕,上海廣場完成打圍改造,并重新開放迎客。

    開業當天,融創上海區域集團總裁田強,上海城市總經理鄭甫,上海文旅總經理王爽,項目管理中心總經理王洪偉,資管總經理李曉程,融創(上海)商置總經理顧明等一衆高管站台。

    這一項目也是融創在上海城市更新項目和商業地産存量改造的首作,足可見上海廣場之于融創上海區域的重要性,融創此舉亦被看做是加速内地商業布局的契機。管理層方面表示,這是一種新的嘗試。

    “隻要有好的項目和機會,融創上海未來應該還會在存量資産的收并購上會有更多的嘗試,可以在不同領域和地段去做這方面的嘗試。”在接受觀點地産新媒體采訪時,融創(上海)商置副總經理韓宏偉如此談到。

    如何在不大量沉澱資金的情況下,加入到存量項目的改造并獲取穩定的租金回報,是融創這兩年一直在探索的,上海廣場則是一個很好的觀察窗口。其作為小股東,作為運營管理的角色,更像是以輕資産的模式涉足商業。

    融創介入

    事實上,在涉足存量商業項目改造前,融創(上海)商置與盛煦地産共同設立存量資産并購基金,雙方各占一半權益,基金規模達到200億元,将聚焦一、二線城市的核心商業存量資産如寫字樓、酒店、商場等。

    随後,便有了雙方在上海廣場項目的交集。

    雖然作為淮海中路的“紅樓”,上海廣場前後多次在資本市場上倒騰,卻難尋為盤活這一資産的最終買家,轉機出現在2018年。

    該年3月14日,由王謙牽頭的境外公司BU找上門,并單方面與紅樓集團簽署了收購上海廣場和福都商廈兩座上海商辦物業的框架協議。兩個月後,王謙拉上了“好夥伴”融創、新疆華淩以及美羅介入到這個項目的收購上。

    彼時,紅樓集團的控股上市公司蘭州民百公告稱,旗下杭州環北将上海廣場90%權益轉讓予上海尚敏,初始轉讓價18.58億元,保留10%股權。上海尚敏由新疆華淩、美羅、上海融創以及BU分别持有35%、35%、20%和10%權益。

    上述出售事項,曾遭到蘭州民百獨董劉陸天反對,并投了棄權票,其理由也很正當:作為商業上市公司,市場對商業公司市值的判斷包括盈利水平和公司持有的優質物業,上海廣場代表着公司的品質不應出售。

    彼時,對上海廣場的估值曾高達25億元,是次交易初始價格18.58億元,綜合考慮了上海廣場的價值、賬面資金及未清償的負債等,仍較上海永菱2017年賬面淨資産約1.15 億元有大幅的溢價,預計為蘭州民百帶來稅前收益18億元。

    “上海廣場之前的設施設備老舊,沒有什麼特色而且很一般,樓宇本身标準不高,可能就隻剩‘地段好’一個優點了。”對于上海廣場過去留給人們心中的形象,上海資深業内人士直言,這座上海老牌商辦物業久而久之便淹沒在人群中。

    正因如此,華淩、美羅、上海融創以及BU在收購上述股權完成後,利用兩年的時間,四股東方對項目的設計和調性,甚至是針對業态布局進行大的調整。

    從這次組隊的收購陣容看可圈可點,各方在地産投資上頗有建樹,華淩是新疆民企并運營着360多萬平方米商業地産;美羅Metro主要從事地産開發投資及百貨零售的新加坡上市公司,并打造了上海徐家匯“地标”美羅城等著名項目。

    此外,BU的實控人則是國内收益型物業投資與資産管理平台盛煦地産聯合創始人、董事長,及禦沣Collab創始人之一的王謙。

    資料顯示,上海尚敏的管理層架構裡,董事長及曆史法定代表人分别是BU的關聯人士羅瓊及王燕,四方股東各自派一名成員擔任董事,分别是華淩的米再峰、美羅的葉康文、融創(上海)商置總經理顧明以及杜小平。

    如此看來,BU更像是牽頭這一項目的主要負責人,但所占股份最小,因此是小股操盤上海廣場,而華淩及美羅的角色則是财務投資人,占據上海廣場三分之一的權益,提供資金等,而融創實則擔任項目經營管理者。

    高力國際中國區董事總經理鄧懿君認為,項目涉及四方股東利益,對上海廣場的收益、财務情況和運營等會有比較明确的要求,更考驗各股東方裡對這個項目整體運營思路的一緻性了。

    23年曆史

    始建于1995年6月12日,兩年後竣工,上海廣場如今已經有23年曆史,亦是上海商業地産發展的一部縮影。

    作為曾經CBD的地标性建築,上海廣場也曾一度受到來自中海、大摩、紅樓集團、華淩、美羅、融創、王謙等“大咖”青睐,并成為21世紀初期炙手可熱的上海老牌商業資産之一。

    資料顯示,上海廣場由一幢建于6層商用平台和25層高辦公大樓,外加3層商用、停車場、設施地庫及兩層保護層組成,商業面積為6萬平方米,建築面積28萬平方米。

    最初,該項目由香港菱電、香港信興集團及黃浦國企永業集團合資成立的上海永菱公司負責開發,光投資建造就花費70余億元,這不是一筆小數目。

    可惜的是,這一項目最終還是被扣上“經營不善”的帽子。自中海2001年入局後,上海永菱仍未扭轉虧損狀态。四年後,中海退出,大摩先後買下上海廣場全部權益,總收購價約9.28億港元。

    收購後,大摩曾将項目更名為“無限度廣場”,并投資5000萬元改造升級,但空置率依然居高不下。好景不長,因大摩中國區高管蓋斯·彼得森陷入賄賂事件被調查,大摩開始清退内地物業資産,上海廣場再次被擺上貨架。

    于2009年底,其将上海廣場全部股權以14.2億元代價轉讓予浙江民營企業紅樓集團,折算均價3.55萬元/平方米。彼時業内人士稱,除去重新裝修費用及交易傭金,大摩的回報并不豐厚,但因人民币大幅升值,匯率收益已經相當驚人。

    然而,上海廣場的收購故事還在繼續。紅樓集團最終沒能讓上海廣場“起死回生”,留下一地雞毛。2013年,為解決蘭州民百的同業競争問題,紅樓集團再次萌生退意,希望整幢出售上海廣場。

    熟悉這一項目的業内人士表示,紅樓集團曾接洽潛在收購方,但購買整幢物業的買家較少,均因價格分歧未能成交。2016年蘭州民百重組資産時,其将上海廣場注入到這一上市平台。

    十余年的時間,上海廣場的身價翻了好幾倍,一些變化正慢慢發生,主要有兩方面。

    一是傳統零售行業受到以阿裡巴巴為代表的的互聯網商業模式的沖擊,零售行業集中度提高,面臨更多元化的競争,不少購物中心開啟改造升級、優化資産計劃,其中包括恒隆上海的兩座廣場。

    二是上海廣場由傳統模式轉型至新業态仍需投入大額資金進行改造,其業績表現不盡如人意,2017年的營收1.1億元,淨利潤僅為1305.9萬元。

    “雖然這麼多年來收益不理想,該項目的商業價值肯定存在。曆史遺留的問題還是比較大,轉手好幾次,而一個商業的重新經營需要用心和比較漫長的時間及過程。”鄧懿君在接受觀點地産新媒體采訪時表示。

    對比幾乎同一時間段入市的商辦物業項目便可看出差距,恒隆港匯廣場(1999年開業、商業建面6.39萬平方米)于2017年總收入為12.41億元,上海恒隆廣場(2001年開業、商業建面5.36萬平方米)總收入14.09億元。

    “另外,上海廣場會受到附近整個大商圈的影響,淮海中路東段的人流量,以及周圍商圈的一個代表性,導緻它在大商圈的環境裡面是受到其他商圈的壓力的。”鄧懿君補充道。

    到去年11月底,紅樓集團徹底退出上海廣場,至此上海尚敏完全持有上海廣場項目股權。被多番收購的故事告一段落,正式踏入改造運營管理的道路。

    老樓新生

    如何盤活上海廣場?這是擺在四家股東方面前的一道難題。

    鄧懿君介紹道,上海廣場本身場地的設計是有問題,比較老化的設計,現在重新設計出來起碼比以前好一點,但不能說有什麼突破性的,因為這個硬件的局限放在那裡。

    環視當日上海廣場新開張的發布會現場,正中間擺放是希臘柱與高跟鞋合體的超高藝術品,散發着濃厚的藝術氣息。

    和K11有一個共同點,上海廣場此次在調性上做了調整,融創(上海)商置副總經理韓宏偉談到,藝術空間和商辦聯動是一種嘗試,希望能形成社交、藝術空間以及夜間經濟的無邊界。

    “現在才剛開始,辦公會慢慢好起來,我們主張外循環和内循環互動,内循環是指辦公人群的植入,有了一定數量的辦公人群,便能夠滿足樓下一至兩層的商業飽和,外循環則藝術空間、藝術展等吸引更多外部消費者。”韓宏偉講道。

    王謙在此前接受媒體采訪時亦表示,項目開辟了嶄新的混合業态模式,集新型辦公、新零售、傳統零售和休閑娛樂于一體。…上海廣場将通過新零售的模式荟集國内外潮牌,成為一個潮流聚集地,吸引千禧一代。

    因此,不僅引入了共享辦公品牌wework,上海廣場全面改造升級7個樓層,并按照36%餐飲娛樂、8%潮品零售、56%WeWork聯合辦公為一體的多重功能組合業态布局,内場設計更加考慮垂直空間的打造,如橫亘在3至5層的中庭扶梯。

    主打“無邊界的藝術消費空間”的商業模式,上海廣場在設計理念上強化“無邊界”的概念,地下一層至地上二層維持商業用途,三到六層則是共享辦公空間,以此來提升租金水平和物業價值,改變過去雜亂無序的商業地産形象。

    韓宏偉也強調,受疫情的影響,上海廣場的發展條件和收入會打折扣,現在隻能把基礎夯實,才能在2021或22年開始慢慢往上爬升,對收益率一開始不一定要有很大的期望,就像新生小孩,一開始還是要在大環境裡面努力去争取。

    “通常來說,上海的寫字樓年收益率,也就是租金收益率在3.5%-4%之間,商業會高一點在4%-5%,其他物業類型還會更高,收益率在5%-6%之間。”萊坊高級董事及中國區研究及咨詢部主管陳鐵東表示,每個商業項目的收益率都不一樣,沒有一個絕對值,關鍵還是看後期的運營和管理。

    十年如一日,上海廣場又回到了最開始的地方,隻是這次能否有所突破,這是留給所有人的疑問。

    融創商業成色

    地産行業行至今天,過去通過高周轉實現“暴富”的邏輯已行不通,從增量到存量的轉變,大部分房企會選擇拓展新業務,尋找利潤增長空間,商業地産項目的存量改造是近幾年開發商盯上的大蛋糕。

    融創也是其中之一,但融創在商業上的布局仍以銷售為主,持有型的商辦物業較少,快速回流資金是孫宏斌希望的。

    關注融創在商業上的布局,是從前述其與盛煦地産共同設立的存量資産并購基金。彼時消息稱,該基金所投項目将由融創及盛煦地産進行管理,融創将提供開發及改造支持。

    待物業進入成熟運營後,将通過多種渠道從資本市場退出,這也是上海融創首次以基金形式試水商業地産存量市場。

    興許是意識到存量時代到來,一二線城市的商業資産或能提供較穩定租金收入,融創上海區域總裁田強曾表示,未來,城市更新将成為融創新的利潤增長點,便有了參與收購上海廣場的想法。

    此次參與上海廣場改造運營的融創(上海)商置于2018年3月28日正式揭牌,這個團隊還很年輕。融創已有五大商業産品體系,有社區型商業為代表的精彩派、鄰裡型商業的精彩匯、區域型商業的精彩天地,以及綜合體商業融創中心。

    據觀點地産新媒體了解,融創(上海)商置主要深耕上海及一線城市的核心地區,還負責開發嘉定區西環中心項目。

    另于去年12月底及今年6月底,融創(上海)商置旗下兩個精彩天地産品系項目開業,分别為上海香溢和上海浦興項目,其中浦興項目的商業體量僅2萬平方米。

    在外界看來,融創做商業地産似乎處于比較“被動”的狀态,地産銷售仍是主抓手,商業地産更像是試水或穿插其中布局的多元化業務。

    孫宏斌此前曾對外解釋,除住宅外,融創也做了很多商業地産,供地大多數是綜合性用地,所以做商業地産的能力必須要有。未來會持有核心城市的核心地段的物業,如北京、上海等地。

    此外,融創亦在上海、深圳、杭州、武漢、重慶等各地成立了數個商管公司。2016年市場消息,融創臻晶彩商管公司已在上海、蘇州、無錫、常州、宜興等城市,運營管理商業面積約60萬平方米。

    去年年初,融創稱,公司三大戰略闆塊包括融創地産、融創服務和融創文旅,而滲透其中的融創商業已在一二線城市均有分布,其中12個文旅城的商業總建築面積合計約352萬平米。

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    撰文:鄭培茵    

    審校:武瑾瑩



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