一場“觸頂”成交的深圳土拍 安居、龍光與中海4宗地吸金50億

觀點地産網 “下半場競拍的地塊每一輪都參與了，也都基本上是出價到最後的，但是中海和龍光比較猛，我們就只能下次再戰了。”一名深圳本土房企的内部人士對觀點地産新媒體表示。

10月13日下午3點， 近20家房企在土拍交易廳拉開了下半年深圳的土拍序幕，最終，經過一個多小時的競争，4宗地塊被人才安居集團、龍光以及中海地産成功“分食”，地塊均到達最高限制地價，成交總價為49.4億元。

在4宗地塊中，位于龍華民治、坪山馬巒山宗地的建設住宅類型為普通商品住房，依舊采用“雙限雙競”規則以挂牌方式出讓；南山南頭、龍崗寶龍宗地則為人才商品房，規定在一定年限内實行封閉流轉。

據觀點地産新媒體了解，此次競拍共吸引包括招商、平安、金地、華潤、中海、龍光、人才安居集團等多家房企到場，依舊不乏有聯合體參與競拍。參與現場競拍的内部人士透露，華潤與電建、南國分别組建聯合體，在龍華、坪山地塊競拍中都有積極參與。

安居、龍光與中海分食4宗地塊

13日，由于受到台風影響，深圳發出暴雨預警，土拍交易廳門口依舊排滿了前來參與地塊競拍的房企，疫情過後，進入土拍交易廳的房企都需掃碼登記排隊入場，通過後再被派發入場券，等到規定時間點競拍便會開始。

待入場券審核後，進入三樓的交易大廳，此次房企競拍代表並未坐滿現場，參照此前深圳土拍曾有過的盛況，這場土拍熱度适中，不算十分具備吸引力，萬科、恒大、碧桂園也並未參與現場。

最先進入競拍的地塊是2宗位于南山南頭、龍崗寶龍住房用地，在拍賣過程中，都分别被人才安居集團與中海地産兩家搶奪，經過兩場合計近1小時的競争，最終人才安居集團以總價8.55億元全部成功拿下，均達到最高限制地價。

根據出讓地塊規劃，其中位于南山南頭的人才住房用地，日後銷售均價不高于4.85萬元/平方米；龍崗寶龍人才住房用地則最高銷售單價不高于2.43萬元/平方米，遠遠低于同片區二手房的均價。值得注意的是，2020年上半年，人才安居集團通過招拍挂已經獲取10宗地塊。

在備受關注的商品房地塊競拍環節，最先出場的龍華民治地塊熱度最高，共計有14家房企參與競拍。經過激烈競争，中海擊敗包括華發、仁恒置地、金地、保利以及龍光等參與競拍的房企，以總價30.85億元、配建4.16萬平方米的人才房面積拿下，溢價率高達44.97%，樓面價4.16萬元/平方米。

值得一提的是，龍華民治地塊曾屬于流拍地塊，此前于2016年11月挂牌出讓，要求商品住房預售時銷售均價須低于周邊同類預售項目屆時備案均價的90%，且不高于每平方米5.67萬元，最高銷售單價不得高于5.98萬元。

本次重新出讓，最終銷售均價調整為不得高于6.72萬元/平方米，可有明顯利潤空間。如今，根據機構數據，龍華民治片區二手房價格均價在5.2-8.7萬元/平方米之間。

僅剩的後續十多分鐘里，房企舉牌節奏加快。坪山馬巒山宗地僅經歷10余輪競拍，便由龍光以總價10億+配建1.53萬平方米只租不售人才房收入囊中，可售樓面價2.46萬元/平方米，普通商品房限價則為3.96萬元/平方米。

觀點地産新媒體獲悉，龍華民治與坪山馬巒山宗地競争中，金地與旭輝聯合體兩次迎戰到結尾，但均不敵對手，最終遺憾離場。

樓市購買力與可預期的利好

事實上，進入2020年下半年，國内樓市逐漸趨嚴，各地調控多發，以及針對部分房企愈漸清晰的“三道紅線”約束，都給土地市場帶來了一定壓力。

有業内人士表示，随着行業資金壓力的逐步顯現，下半年土地市場将回歸理性，但資金相對充裕的房企仍将保持積極拿地，更加便好主流市場的優質項目。

對此，即便是7.15嚴政加碼後的深圳，大部分房企依舊看中每一場獲取土儲的機會，而背後原因依舊是深圳樓市未來購買力。中原地産數據顯示，截止到今年9月底，深圳新房住宅成交4755套，環比上升16.7%，新房成交已經連續4個月回升。

如相關分析人士稱，整體經濟面在大灣區核心位置的深圳，樓市未來的購買力會随其經濟的發展而繼續增加，總體購買力依舊會強，但也會更理性。

而與此同時，除了市場層面的支撐，深圳也在不斷加大住宅用地的供應力度，尋求樓市供需逐漸平衡的可能。

早在今年4月，深圳市住建局便公開透露，2020年将大幅增加住宅用地供應，全年計劃供應約293.2萬平方米。而此次出讓後，今年以來深圳已累計出讓19宗居住用地，總建築面積約242萬平方米，總地價約336.7億元，已基本接近完成年度目標。

同時，最新在10月11日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》，明确支持深圳在土地管理制度上深化探索，簡化完善土地流轉流程，緩解土地供需矛盾。

其中，《方案》提出，一方面，将國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準，並支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三産業混合用地；另一方面，支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。

同時，在土地管理制度深化探索上，《方案》指出，要支持依托公共資源交易平台建設自然資源資産交易市場，完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體繫，以及試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。

多位業内人士均認為，未來土地制度改革主導權、用地主導權将放手由深圳自主規劃，很大程度上将推動破解深圳土地資源增量難題，加快此後土地供應速度與使用效率，對房企與購房者而言，理應都是利好。