第一太平戴維斯：香港整體商業地産交投量于第三季回升

第一太平戴維斯發布第三季度寫字樓及商鋪投資報告指，由于本地及内地投資者重新關注高收益物業或具有重建潛力的舊樓項目，本港整體商業地産交投量于第三季度出現溫和反彈，七宗交易總額約40億港元。

在嚴格封關措施之下，酒店業績因「Staycation」及本地客人數量增加，得以反彈。最新數據顯示，雖然酒店入住率7月仍于50%左右徘徊，但相對2月/3月的30%已有明顯升幅。房價方面，3月/4月按年下跌的40%，截至7月已回升至約22%。随着酒店業績表現出企穩迹象，以及業主放售意欲增強，投資者對酒店重拾興趣。第三季有兩家精品酒店出售，買家分别為内地企業及本地投資者。

第三波疫情延遲了經濟以及商業投資市場對復蘇的預期，因而再次抑制分層市場回暖。盡管如此，但商業市場（寫字樓及商鋪）交易量實際上于7月和8月略有反彈，錄得261宗交易，而4月至6月則為237宗交易。此外，更多業主願意提供折扣。

盡管美聯儲宣布将利率維持在目前水平，但金管局最近将商業抵押貸款LTV從40%放寬至50%，被認為是商業市場復蘇的主要催化劑。不過，即使LTV較高，大多數銀行仍對商業抵押貸款采取審慎态度，估值趨于保守，通常比拟交易價格低10%至30%，從而消除了新政策之下樓價的任何潛在上行空間。因此，即使在超低利率時期，缺乏現金或沒有長期銀行業務關繫的投資者仍然難以進入大手投資市場。

高端零售業持續受創，但餐飲、中價化妝品及保健品零售商已經進駐黃金地段優質街鋪，如銅鑼灣啟超道、中環威靈頓街、尖沙咀海防道等。這些地段之前租金昂貴，租戶無法負擔，但近幾個月來，由于新簽約租金相比三年前下調40%至50%，因而吸引租客入駐。由于大多數黃金地段的業主仍傾向于減租而非降價，因此核心零售區的交易稀少，物業價格則于第三季度微跌4.7%。

非核心區因日用必需品銷售再次表現良好，因此吸引新投資者進場。香港大學以4.59億港元增購翰林峰商場，香港伍倫貢學院4.57億港元購禦?豪門商場，以作教育中心用途。此外，一位過去七八年皆不活躍的實業家以3億港元收購了美孚萬事達廣場，而另一位曾經購買住宅物業的投資者則以2億港元收購了啟德OASIS Place的零售平台，兩者皆希望長期投資。

内地買家重新進入全幢寫字樓交易市場，而其中一些出于财務考慮退出分層市場。盡管中資企業對香港創收資産和開發用地投資仍錄得顯着下降（2020年上半年分别按年90%及73%），然而，預測内地資金将全面撤回仍為時過早。放眼全球，部分地區，尤其是美國和歐洲與中國之政治緊張局勢加劇，加之投資環境日益嚴峻，或将推動一些中資企業回到香港進行多元化投資組合。

第一太平戴維斯香港研究及顧問谘詢部主管盛世民先生表示：「第三季疫情反復，商業地産投資市場的預期復蘇因而放緩，零售業首當其沖。然而，非核心區零售業持續表現良好並吸引投資。」

第一太平戴維斯香港董事總經理及投資部主管袁志光先生指：「我們看到大手投資市場出現活躍迹象，譬如全幢商廈、酒店甚至分層寫字樓交易均呈溫和上升态勢。廣泛政策支持對市場走向産生重要影響。」

第一太平戴維斯香港投資部零售銷售高級董事方詠淸小姐指：「數月來，本港零售業不斷适應新局面，如更加注重本地需求，因而激發市場對非核心區資産的興趣。」