城市更新賽道 美的置業加速跑

今年的政府工作報告再次重申堅持房住不炒定位，因城施策，促進房地産市場平穩健康發展。同時，政府工作報告中也提出“新型城鎮化”、“城市更新”、“數字經濟”等涉及房地産領域的多項舉措，為行業發展帶來新機遇。

随着房地産行業從增量市場向存量市場轉型,城市更新成為重要新賽道。相比傳統地産開發，城市更新不僅是對建築物等硬件設施改造，也是對各種生态環境、文化環境、産業結構、功能業态、社會心理等軟環境進行的延續與更新。

作為新晉千億房企，美的置業近年來積極轉型，從房地産開發商轉型為城市綜合運營商，積極拓展拿地方式，發力城市更新業務。憑借深厚的産業基礎、良好的品牌口碑和強大的資金實力，  截止目前的短短兩三年時間，共通過城市更新途徑獲取了402萬平方米可開發土地，累計貨值549億元，分布于佛山、昆明、貴陽等地，類型包括舊廠、舊村、棚戶區改造等。此外，目前在跟進的城市更新項目還有幾十個，可繼續為未來持續提供可開發土地。

在布局過程中，美的置業探索出獨特的發展路徑：基于自身産業優勢，以産城融合為突破口，以舊廠升級改造為主要模式，聚焦深耕型城市，築造擴儲“護城河”，為公司持續有質量增長奠定良好基礎。

城市更新大時代來臨

近年來，随着房地産行業逐漸由增量市場向存量市場轉變，加之一二線城市土地供應有限，特别是核心地段土地更是稀缺資源，單靠傳統的招拍挂方式競争激烈，往往無法獲取足夠的優質土地儲備，因此越來越多的房企開始搶灘城市更新。作為能撬動十萬億級産業發展的藍海，城市更新的大時代已然來臨。

尤其在“三舊”改造的發源地的粵港澳大灣區，城市更新的重要性和迫切性更是不言而喻。改革開放四十年讓大灣區釋放了巨大的發展潛力，但昔日勞動力密集型和資源密集型等低端産業鍊已無法适應新時代的發展需要。

富力90年代起涉足廣州舊廠、城中村改造，業内曾用“每一根煙囪的倒下都有富力的一份功勞”來形容其在廣州舊改市場的地位。時至今日，城市更新的轉化依然是昔日“舊改王”擴儲的重要來源；潮汕商人麾下的佳兆業，通過接盤爛尾樓改造成商業綜合體，從而成功在舊改市場脫穎而出；同為潮汕老闆的龍光，則堅持20年深耕大灣區尤其深圳，通過多元化渠道獲取城市更新土地，成為灣區“隐形地主”。

可以說，每一家在城市更新賽道突圍而出的企業，都一套模式、路徑和打法，其背後的戰略、能力與優勢，就是企業在這條賽道的“護城河”。

以舊廠改造切入賽道

基于自身的的産業基礎與優勢，美的置業選擇了以舊廠改造為主要模式路徑，切入城市更新賽道。現有的城市更新項目中，舊廠改造占了一半以上，例如使得佛山上華村級工業園“華麗轉身”，升級為上華智能制造産業園；将佛山錦綸廠改造為大型商業綜合體、區域地標萬達廣場；讓貴陽軸承廠風華再現，成為當地文創示範名片。

圖：将貴陽軸承廠改造成為美的璟悅風華

在經濟新舊動能轉換、産業結構升級轉型與協同發展的趨勢下，目前很多城市産業轉型升級的需求迫切，為給産業發展留足空間，不少城市利用城市更新提升存量資源價值，實現騰籠換鳥，推動産業升級。

2020年第一季度，從中央到地方16個省市密集出台了大量的有關工業用地創新、集約和高效利用的新政，在佛山順德，早在2018年便将攻堅村級工業園改造作為 “頭号工程”。 可以看出，以政府主導釋放改革紅利，企業積極參與激活市場活力，利用體制機制創新，促進城市升級的大背景下，工改、産城融合已經成為城市更新的發展趨勢。

建于上世界90年代，面積約282畝的佛山上華村級工業園，此前主要經營家具生産、倉儲物流、五金加工等低端産業，面臨着傳統産業後勁不足和轉型升級的巨大壓力。美的置業将改造項目定位為智能智造産業園，在結合生産制造、智能研發孵化、産學研等多樣形式並存的業态基礎上，着重突破智能制造行業的上下遊服務鍊聚集，已引入高端智能裝備制造、機器人産業、生物醫藥等産業，成為順德村級工業園區改造的標杆項目。

位于德勝河北岸的錦綸廠，曾是順德傳統制造業發展的高地。時光荏苒，低端制造業土地亟需改造盤活。美的置業将該項目打造成為集高端公寓、購物中心、星級酒店、商業金街、180米商業地標于一體的商業綜合體萬達廣場，大大提升了片區商業價值與城市面貌。

聚焦深耕城市 占據主場優勢

作為後起之秀，美的置業的城市更新業務雖起步時間並不長，但已取得突破性進展，並逐漸摸索並形成了自己的路徑：立足大灣區，聚焦深耕城市，主場作戰。

房企的土地儲備，通常都是長短線相結合，長線是城市更新，短線是招拍挂。在兩者的布局策略上，美的置業保持了高度一致。一直以來，公司積極推進城市深耕與升級戰略，優化布局，降低運營成本，提升單個城市産出和效能。而城市更新項目也主要分布在深耕型城市：如佛山、貴陽、昆明等。其中佛山是公司大本營所在地，而貴陽則是10年前公司走出廣東，開始全國化布局時的第一站，可謂是公司深耕城市中的典型代表。

從項目數量來看，公司超過一半的城市更新項目都位于灣區核心城市佛山。随着粵港澳大灣區建設的持續推進，這兩地的城市更新價值将加速兌現。

與普通招拍挂市場相比，城市更新更考驗開發商的區域關繫、城市更新經驗、創新經營能力和産業導入能力。美的置業在深耕城市中尋求城市更新機會，更熟悉當地的土地規劃、城市更新政策及區域價值判斷，在參與城市更新方面擁有信息、品牌、渠道、資源等多種先發優勢和主場優勢。”

“房地産+産業”戰略賦能

随着政策更細致化的引導，越來越多市場參與者進入，城市更新市場的重塑正悄然進行。擁有制造業背景和産業基礎的美的置業，具備很多“玩家”所不具備的優勢。公司堅持 “一主兩翼”戰略，在房地産主業的基礎上，布局智能産業化與建築工業化。在産業導入階段，公司本身就自帶産業“流量”，而品牌知名度、資金實力、運營能力等，又産生了很強的虹吸效應、為“引鳳”奠定了基礎。可以說，美的置業“房地産+産業”的戰略定位，為其發展城市更新提供了強大助力。

2014年，智能家居的熱潮席卷至國内。從國家到地方都出台了一繫列利好政策。美的置業自2015年推出“5M智慧健康社區”戰略，一方面為自身房開主業賦能，截至今年上半年已交付近4萬套智慧家居，另一方面不斷向包括20余家百強房企在内的第三方，輸出智慧家居整套産品與服務。前瞻性布局和持續研發投入，讓美的置業在智能産業方面具有領跑行業的比較優勢。而這種優勢，放到城市更新賽道上，則轉化為對人居環境升級的産品力、運營力和對上下遊産業的吸附力。

日前，住建部、教育部、科技部等9部門聯合印發《關于加快新型建築工業化發展的若幹意見》，從政策層面大力鼓勵和推廣建築工業化發展。在建築工業化方面，美的置業已經在邯鄲、徐州落地2家裝配式工廠，年産能6萬立方米，今年下半年第3家工廠也将在佛山容桂投産。美的置業已成為為數不多在建築工業化領域領跑的房企之一。在城市更新過程中，新型建築工業化可以助力升級改造過程更加綠色、高效外，還能與高端制造業深度融合，對上下遊相關産業産生集聚效應。

圖：徐州裝配式工廠

通過對多個村級工業園區項目和舊廠的升級改造，美的置業已打破純粹的房地産開發模式，逐步擁有産城融合、工改工等標杆項目品牌建設和復制輸出的能力，在産業規劃、産業招商、産業運營、産業投資等核心資源整合力方面優勢明顯，不斷夯實未來拿地擴儲的能力“護城河”。

在今年中期業績會上，美的置業曾表示，未來公司進一步強化産業地産與城市更新獲取土地的能力，提升産業和城市更新拿地比例，積極參與城市建設與城市更新項目。